觀點指數 | 十二月商業地産金融報告：公司債與ABS活躍

觀點指數 2019年關于房地産的政策頻出，多達600余次，突出了房價求穩的信念。

在房價橫盤、需求趨向理性的環境下，負債率普遍偏高的房企不得不努力尋求其他出路。同為地産行業，商業地産不失為一個好選擇，但和高周轉、易復制的住宅項目比起來，需要探索、深耕的路還非常漫長。

商業地産不僅對房企的運營能力有極大要求，對企業融資能力上的要求也不容小觑。然而2019年以來，房地産嚴調控、嚴監管，對商業地産也不可避免地帶來影響。曾經的融資主力銀行借款身影遠去，公司債和ABS市場發展迅猛，成為商業地産企業融資的重要手段。

據Wind數據統計，2019年房企發行公司債255只，規模為2963.4億元；ABS發行2458.94億元。合計發行5422.34億元，約占公開市場融資的70%。

與此同時，需要看到2019年監管部門就ABS業務共開出16張罰單，占歷年ABS罰單的一半，針對ABS業務的監管不斷趨嚴。考慮到占比最大的企業ABS在2019年的發行增速出現下滑，預計2020年房企ABS市場規模不會有較大的增長，房企的融資環境仍然十分嚴峻。

商業地産ABS單月發行規模下滑

2019年下半年，不少銀行因貸款資金違規流入房地産而受到處罰，罰款多者，達上百萬元。

銀行借款不斷受限，房企只能轉向其他融資渠道，ABS成為一個不錯的選擇。據Wind數據統計，2019年資産證券化市場共發行産品1431單，發行規模共計23262.83億元，同比分别增長50.63%和15.50%。其中，企業ABS産品共發行1000單，發行規模共計1860.57億元，同比分别增長43.27%和13.64%。

随着ABS市場發展迅猛，嚴監管的政策也開始走入ABS市場。2019年監管部門就ABS業務共開出16張罰單，占歷年ABS罰單的一半。總的來看，雖然2019年資産證券化産品發行規模繼續擴大，但發行增速有所下滑。其中商業地産12月的發行規模更是出現下跌。

根據觀點指數統計，截至2019年12月31日，中國内地市場上已發或待發的，以商業地産作為底層資産的資産證券化産品共43單，發行規模達到了1088.5億元。其中ABS發行數量和規模皆占據榜首，共發行28單，規模達到529.74億元，占比48.67%；CMBS發行10單，規模為497.76億元，占比45.73%；類REITs發行2單，規模為40億元，占比3.67%；CMBN發行3單，規模為21億元，占比1.93%。

數據來源：觀點指數整理

而從投向上來看，截至2019年12月31日，以商業廣場作為底層資産的資産證券化産品總規模有447.32億元，為最主要投向；以酒店作為底層資産的有188.43億元；以寫字樓作為底層資産的有111.1億元；以混合商業資産包作為底層資産的有120億元；其他業态作為底層資産的，合共221.65億元。

數據來源：觀點指數整理

但從12月單月數據上來看，中國内地市場上已發或待發的，以商業地産作為底層資産的ABS共發行6單，總規模僅為93.55億元，相比11月的115.57億元規模出現下滑。其中以酒店作為底層資産的有11.75億元；以商業廣場作為底層資産的總規模有6.5億元；以其他業态作為底層資産的總規模有67.8億元。

公司債償債壓力中上漲

和ABS市場一樣，公司債權重上升，成為房企的重要融資手段之一。

根據wind數據顯示，2017-2019年房企發行公司債分别為69單、196單、255單，發行金額分别為683.30億元、2612.27億元、2963.40億元。2018年房地産監管政策由緊到松，公司債得到爆發性增長，同比增長177%，發行量翻番；但2019年監管趨嚴，不少券商接到證監會借新還舊窗口指導，公司債的資金用途受到限制，導致2019年公司債增速明顯放緩。

2019年房企發行公司債近3000億元，成為地産第一大公開市場融資工具。從期限方面來看，公司債多為3-5年期産品，與多為1年期的ABS項目形成互補。從成本方面看，據wind數據顯示，房企公司債券平均利率約為5.65%，龍頭企業及中小企業利率差距較大，從3.3%-9%不等。

據觀點指數不完全統計，2019年商業地産類型公司債12月單月發行9單，規模為461.88億元，用途多為償還到期的公司債券本息。同比11月的6單共125.3億元的發行規模，增長了3倍有余。在限制公司債資金用途的情況下，12月規模依然增長如此之多，這也從側面體現了2019年年底償債高峰的壓力。

大宗交易年底活躍

據CBRE報告顯示，2019年全國大宗商業地産投資年度累計交易金額達到2564億元，外資表現活躍，占比達到32.5%。

根據觀點指數不完全統計，12月單月商業地産大宗收購交易共13單，總規模約180.18億元；其中房企參與的交易數量為10單，表現活躍。

數據來源：觀點指數整理

所有交易中，綜合體規模最大，共8單，規模為115.43億元，占總規模的63%；寫字樓2單，交易總額為35.47億元，占總規模的19.36%；公寓2單，合計18.6億元，占總規模的10.15%；酒店交易為2單，合計75.94億元，占總規模的7.47%。