觀點指數 | 十二月商業地産金融報告:公司債與ABS活躍

观点指数研究院

2020-01-17 18:37

  • 在房地産嚴調控、嚴監管的大環境下,公司債和ABS市場發展迅猛,成為房企融資的重要手段。

    觀點指數 2019年關于房地産的政策頻出,多達600余次,突出了房價求穩的信念。

    在房價橫盤、需求趨向理性的環境下,負債率普遍偏高的房企不得不努力尋求其他出路。同為地産行業,商業地産不失為一個好選擇,但和高周轉、易複制的住宅項目比起來,需要探索、深耕的路還非常漫長。

    商業地産不僅對房企的運營能力有極大要求,對企業融資能力上的要求也不容小觑。然而2019年以來,房地産嚴調控、嚴監管,對商業地産也不可避免地帶來影響。曾經的融資主力銀行借款身影遠去,公司債和ABS市場發展迅猛,成為商業地産企業融資的重要手段。

    據Wind數據統計,2019年房企發行公司債255隻,規模為2963.4億元;ABS發行2458.94億元。合計發行5422.34億元,約占公開市場融資的70%。

    與此同時,需要看到2019年監管部門就ABS業務共開出16張罰單,占曆年ABS罰單的一半,針對ABS業務的監管不斷趨嚴。考慮到占比最大的企業ABS在2019年的發行增速出現下滑,預計2020年房企ABS市場規模不會有較大的增長,房企的融資環境仍然十分嚴峻。

    商業地産ABS單月發行規模下滑

    2019年下半年,不少銀行因貸款資金違規流入房地産而受到處罰,罰款多者,達上百萬元。

    銀行借款不斷受限,房企隻能轉向其他融資渠道,ABS成為一個不錯的選擇。據Wind數據統計,2019年資産證券化市場共發行産品1431單,發行規模共計23262.83億元,同比分别增長50.63%和15.50%。其中,企業ABS産品共發行1000單,發行規模共計1860.57億元,同比分别增長43.27%和13.64%。

    随着ABS市場發展迅猛,嚴監管的政策也開始走入ABS市場。2019年監管部門就ABS業務共開出16張罰單,占曆年ABS罰單的一半。總的來看,雖然2019年資産證券化産品發行規模繼續擴大,但發行增速有所下滑。其中商業地産12月的發行規模更是出現下跌。

    根據觀點指數統計,截至2019年12月31日,中國内地市場上已發或待發的,以商業地産作為底層資産的資産證券化産品共43單,發行規模達到了1088.5億元。其中ABS發行數量和規模皆占據榜首,共發行28單,規模達到529.74億元,占比48.67%;CMBS發行10單,規模為497.76億元,占比45.73%;類REITs發行2單,規模為40億元,占比3.67%;CMBN發行3單,規模為21億元,占比1.93%。

    數據來源:觀點指數整理

    而從投向上來看,截至2019年12月31日,以商業廣場作為底層資産的資産證券化産品總規模有447.32億元,為最主要投向;以酒店作為底層資産的有188.43億元;以寫字樓作為底層資産的有111.1億元;以混合商業資産包作為底層資産的有120億元;其他業态作為底層資産的,合共221.65億元。

    數據來源:觀點指數整理

    但從12月單月數據上來看,中國内地市場上已發或待發的,以商業地産作為底層資産的ABS共發行6單,總規模僅為93.55億元,相比11月的115.57億元規模出現下滑。其中以酒店作為底層資産的有11.75億元;以商業廣場作為底層資産的總規模有6.5億元;以其他業态作為底層資産的總規模有67.8億元。

    公司債償債壓力中上漲

    和ABS市場一樣,公司債權重上升,成為房企的重要融資手段之一。

    根據wind數據顯示,2017-2019年房企發行公司債分别為69單、196單、255單,發行金額分别為683.30億元、2612.27億元、2963.40億元。2018年房地産監管政策由緊到松,公司債得到爆發性增長,同比增長177%,發行量翻番;但2019年監管趨嚴,不少券商接到證監會借新還舊窗口指導,公司債的資金用途受到限制,導緻2019年公司債增速明顯放緩。

    2019年房企發行公司債近3000億元,成為地産第一大公開市場融資工具。從期限方面來看,公司債多為3-5年期産品,與多為1年期的ABS項目形成互補。從成本方面看,據wind數據顯示,房企公司債券平均利率約為5.65%,龍頭企業及中小企業利率差距較大,從3.3%-9%不等。

    據觀點指數不完全統計,2019年商業地産類型公司債12月單月發行9單,規模為461.88億元,用途多為償還到期的公司債券本息。同比11月的6單共125.3億元的發行規模,增長了3倍有余。在限制公司債資金用途的情況下,12月規模依然增長如此之多,這也從側面體現了2019年年底償債高峰的壓力。

    大宗交易年底活躍

    據CBRE報告顯示,2019年全國大宗商業地産投資年度累計交易金額達到2564億元,外資表現活躍,占比達到32.5%。

    根據觀點指數不完全統計,12月單月商業地産大宗收購交易共13單,總規模約180.18億元;其中房企參與的交易數量為10單,表現活躍。

    數據來源:觀點指數整理

    所有交易中,綜合體規模最大,共8單,規模為115.43億元,占總規模的63%;寫字樓2單,交易總額為35.47億元,占總規模的19.36%;公寓2單,合計18.6億元,占總規模的10.15%;酒店交易為2單,合計75.94億元,占總規模的7.47%。

    撰文:周藝初    

    審校:陳朗洲



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