觀點指數 | 十二月商業地産報告：年末開業潮與供求不平衡

觀點指數 2019年12月，購物中心開業進入了最後沖刺階段，開業數量創下半年新高，上海依然占據數量第一的位置。新開業的購物中心中依然不乏存量改造的身影，其中北京12月唯一開業的購物中心芳園里ID mall，就是由美羅城改造而來。

而在零售企業購物中心化的路上，和上個月通過租賃物業開購物中心别無二致，天虹12月繼續選擇該路徑，月内分别簽約合作了粵西湛江7.7萬平方米和湖南衡陽8萬平米的商業中心項目。

回歸到寫字樓層面，目前仍處于供過于求的狀态，預計未來較長一段時間内将維持此狀态。2019年全年一線城市吸納量均小于新增供應量，供求關繫的不平衡也成為北上深三地空置率較高的原因之一，其中深圳供應量躍居一線城市之首，拉動市場整體存量，給去化帶來不少壓力。

頻現存量改造，購物中心開業身影忙

目前，購物中心面臨存量挑戰，不少開發商在購物中心上的規劃愈顯謹慎。2019年下半年以來，購物中心的開業數量相比上年有所下降。據觀點指數統計，2019年下半年以來，全國開業的購物中心數量超300家，開業時間主要集中于9月和12月，12月開業數量創下半年新高，為108家。

數據來源：觀點指數整理

根據一線城市12月開業的購物中心（面積均在5萬平方米以上）來看，上海依然占據數量第一的位置，月内開業13個購物中心，深圳和廣州月内也分别有4個和3個購物中心開業，北京的數量最少，月内僅有1個購物中心開業。

值得一提的是，北京和上海開業的購物中心均有存量改造的身影。其中北京12月唯一開業的購物中心為由美羅城改造而來的芳園里ID mall，該項目主要由中信資本進行操作運營，而上海月内開業的百聯曲陽購物中心和上海華潤時代廣場也均是存量改造而來。

數據來源：觀點指數整理

此外，從12月新開業的購物中心可以看出，中小型體量的購物中心依然是市場上的主流形态，與此同時，體驗式業态正成為購物中心目前的重要部分。

在購物中心開業速度減緩的當下，運營者的定位顯得尤為重要，甚至可能成為成功的關鍵。消費者的需求驅動着更多新業态的誕生，可以看到的是冰場、兒童遊樂等體驗業态日益增加。但值得注意的是，即使在體驗式業态火熱的當下，零售類業态也並沒有淡出人們視線，在購物中心業态中仍然占據重要比例。

在激烈競争中，首店經濟依然是不少購物中心用于吸引顧客的重要戰略。據觀點指數不完全統計，在過去的2019年，我國的部分重要一二線城市均有大量首店業态進駐購物中心。其中，成都數量最多，緊随其後的是昆明，其次分别是西安、北京、蘇州。

北京作為我國重要經濟文化中心，首店數量上雖不占優勢，但全球首店和中國首店的比重卻最大；反觀成都、昆明等新興消費型城市，首店數量雖多，但主要以地區首店和城市首店為主。

數據來源：觀點指數整理

除購物中心自身的發展外，政府也在通過相關政策助力購物中心的發展。此前的2019年12月16日，成都市召開建設國際消費中心城市主題大會，提出建設國際消費中心城市“三步走”計劃，宣布今後将從消費場景打造、消費制度創新、消費環境優化等方面打造國際消費中心城市。

購物中心在競争中謀發展的同時，傳統零售業企業的“購物中心化”步伐也在繼續，其中天虹股份延續了上月的趨勢，12月分别簽約合作了粵西湛江7.7萬平方米、湖南衡陽8萬平米的商業中心項目。

在新零售方面，沃爾瑪、永輝等新零售第一梯隊的位置難以撼動，但仍有來自第二梯隊的積極争奪。在此趨勢下，京東做出了積極嘗試，月内先是在北京回龍觀開了一家零售社區店7FRESH，幾天後又在銀河SOHO開出了一家針對白領人群上下班場景的“七範兒”，兩者定位完全不同，但同是場景化消費的産物。

寫字樓去化壓力仍存，空置率居高不下

2019年以來，受經濟增速放緩、中美貿易争端等復雜經濟環境影響，寫字樓市場需求呈現出放緩狀态。從銷售情況來看，2019年1-11月，我國辦公樓的銷售面積呈現逐月上升的穩定狀态，但累計增速卻均處于負增長狀态，基本維持在-10%以下。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

在寫字樓租金方面，12月，我國一二線城市的寫字樓日租金排行依次是北京、上海、深圳、廣州，總體而言維持較為穩定的狀态，雖環比均有輕微下降，但幅度在正常區間内，其中深圳的降幅最小，廣州的降幅最大。

數據來源：觀點指數整理

據世邦魏理仕數據，在供求方面，從2019年全年來看，除廣州外，我國一線城市吸納量均小于新增供應量，供求關繫的不平衡成為了北上深三地空置率較高的原因之一，直接拉動空置率上升。其中，深圳的淨吸納量和新增供應量均位居一線城市之首，達200萬平方米以上的新增供應量給市場去化帶來了不少壓力。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

另外據相關研究機構數據，僅2019年第四季度，深圳甲級寫字樓市場就有四個新增項目入市交易，推動2019年全年累計新增供應面積同比擴大至107.7萬平方米，全市總存量上升也至715.6萬平方米。

從上述數據來看，寫字樓市場供過于求的情況依然存在，並會維持較長一段時間。一方面，随着城市化進程的加快，一線城市非核心圈的供應量增多，新增供應會在一定程度上拉高空置率，而行業經濟和外部經濟形勢的變化也使得甲級寫字樓空置率小幅上升。

但另一方面，政府出台的利好政策以及經濟結構優化調整預計将促使寫字樓租賃行業結構得以優化，實現更好發展。