觀點指數 | 十二月長租公寓報告：資本未喪失信心

觀點指數 2019年的最後一個月，長租公寓仍有話題性事件産生。

住建部聯合六部委聯合發文，整頓規範住房租賃市場秩序，加強對采取“高進低出”、“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業的監管。這是首次提出“高風險”字眼，意味着接下來在融資管控上會更加嚴厲，長租公寓的金融屬性會進一步削弱。

與此同時，資本仍看好穩定有特色的長租市場，對那些精耕細作的企業，資本從未喪失信心。

在土地供應上，作為“試點”城市的杭州，本月新增3宗人才專項租賃住房用地，2019年全年杭州市區已挂牌出讓人才專項租賃住房用地合計35宗，預計截至2021年共要推出人才租賃用地57宗，總面積2408畝，可建5.08萬套人才專項租賃房。

“高進低出”經營模式被定性為高風險

12月25日，住建部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦六部門聯合印發《關于整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明确指出“高進低出”、“長收短付”經營模式為高風險行為，對采取這種經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，将租金、押金等納入監管賬戶。

政策一出台，随即引起業界熱議。業内人士認為，目前存活下來的長租公寓品牌，大致分為兩種：一種是背靠“大樹”，資金鍊不容易斷裂；另一種是進入精耕細作，不過分追求規模擴張，深耕于細分市場。

住建部還稱2020年将重點發展3類長租公寓——公租房、人才公寓以及集體土地建設租賃住房。這無疑是給未來“國家隊”長租公寓的發展指明了方向。

在政策的指引下，武漢、重慶、廣州等地紛紛出台規定，其中武漢市拟出台新規，允許商業和辦公用房等存量用房改造為租賃住房，以進一步增加房源供給。其中提到用于改造的商業、辦公、廠房等房源，要進行整體确權，房屋性質不能改變，並将納入全市住房租賃平台進行統一監管。這是繼2017年深圳推出新規——商業用房可按規定改建為租賃住房之後的又一城市。

資本仍看好穩定有特色的長租市場

高風險的金融屬性會“冷卻”大量資本的熱度，容易造成住房租賃企業的資金鍊斷裂。

12月18日，上海長租公寓品牌——源涞國際的創始人被刑拘，企業總部人去樓空。據悉，源涞國際是一個定位于中高端群體的長租公寓品牌，是從高端酒店管理跨界到長租市場。

源涞國際的租戶70%以上是企業外聘高管或在滬創業的高收入人群，公寓租金區間約1.3萬-3萬，旗下分散式公寓多分布在徐家匯、新天地、浦東陸家嘴等上海CBD區域的中高端社區。

據媒體報道稱，刑拘緣由是創始人簽訂了還款責任無條件不可撤銷連帶責任的擔保函，且該公司從今年8月份開始陷入資金困境，無力支付大部分員工工資。

根據各大媒體及公開信息統計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或無法再經營，而在2019年就有53家，其中資金鍊斷裂且跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

資金鍊斷裂無疑成了長租公寓品牌被诟病的主要風險。但在另一邊，資本仍看好穩定有特色的長租市場。

12月19日，保利公寓、建融住房合作拓展重慶住房租賃市場。雙方依托建設銀行的金融業務優勢，及結合保利公寓的精細化運營管理服務，為租戶帶來優質體驗。

資料顯示，保利公寓成立于2018年，目前已在全國15城運營，旗下擁有保利N+公寓、保利N+集合社區、保利N+服務公寓等産品線；作為建行繫子公司，建融住房目前在重慶已挂牌兩個“CCB建融家園”長租項目，簽約5個集中式項目、近1500套房源。

就在同一天里，藍領公寓企業安歆集團宣布完成凱雷投資領投的數億元C輪融資。這是繼10月蛋殼公寓獲得1.9億美元D輪融資之後的又一筆長租公寓領域的融資，也是今年第一筆藍領公寓行業的融資。

12月27日，上海城投控股股份有限公司公告稱，公司所屬上海城投置地（集團）有限公司的子公司上海城業房地産有限公司新增一筆銀行貸款，金額6.32億元，貸款期限為25年，貸款利率不高于LPR減39個點。這筆資金将用于上海楊浦區新江灣社區N091101單元E2-02B地塊租賃住房項目建設。

就在12月19日，上海城投投資管理（集團）有限公司才剛剛以總價4.77億元競得上海一宗租賃住房用地，為浦東新區康橋工業區E08C-03地塊，出讓面積3.82萬平方米。

除了上海，12月杭州新增3宗人才專項租賃住房用地，分别位于下城區、拱墅區及林平新城，總面積6.72萬平方米，總起價5.65億元。

近年來，杭州積極落實增加人才租賃住房用地供應，優先保障人才租賃住房，以提升城市競争力。

據統計，2019年全年，杭州市區已挂牌出讓人才專項租賃住房用地35宗，總用地面積1415畝，預計可建設房源31297套，其中已開工10個項目，建築面積79.77萬平方米，可建套數12698套。

按照計劃，從2018年至2021年，杭州共要推出人才租賃用地57宗，總面積2408畝，預計可建5.08萬套人才專項租賃房。