仲量聯行：辦公樓投資交易金額創新高 多家購物中心深化差異性調

深圳房地産市場2019年回顧與2020年展望

2020年1月14日，深圳–仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示：“回顧2019年，盡管深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，租金水平回落，但憑借大型金融機構與科技巨頭的需求支撐，淨吸納量小幅上升。中美第一階段經貿協議文本達成一致将在短期内提振市場情緒，2020年租賃需求将逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。辦公樓投資市場活躍，總成交金額創歷史新高，大型金融機構繼續看好市場。”優質零售物業市場方面，整體租賃需求平穩，租金小幅上揚，商場深化差異性調整，吸客效果明顯。零售商在2020年對擴張計劃持謹慎态度，将快速調整産品定位以達到精準營銷。國内外機構投資者也将加速布局深圳零售物業。

甲級辦公樓

2019年，在經濟增速放緩、中美貿易戰持續、金融監管進一步收緊等多重因素作用下，深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，但租賃活躍度在四季度稍有回升。不少中小企業由于經營困難或對盈利前景悲觀，成本管控更為嚴格，不得不搬遷至租金較低的辦公樓。部分中小型金融企業因受到沖擊較大，甚至出現退租的現象。

進入2019年下半年，科技企業，尤其是行業巨頭，在租賃市場上的表現相對搶眼，升級與擴張需求活躍，加上前海片區出台租金補貼政策與加大招商力度，市場錄得多筆大面積租賃成交。同時，國内大型金融機構仍能保持一定的擴張需求，外資金融企業也因應金融開放政策的落實而開始加速布點。此外，專業服務類企業也把握租賃成本下降的機會進行升級和擴張。依賴大型金融機構與科技巨頭升級、擴張和新設立需求的支撐，全年淨吸納量較2018年小幅上升，達90多萬平方米。

全年錄得200萬平方米新增供應入市，其中接近四成位于前海片區，福田區最少。由于租賃需求疲軟，全市空置壓力迅速上升，至年末空置率達25%，創歷史新高。

全市租金水平較大幅度回落。不少業主為達成年底出租率目標，多選擇以價換量以促進成交，其中以優質項目密集、競争激烈的福田CBD租金下跌最多。後海片區因産業聚集效應，租戶較為穩定，租金降幅較小。

辦公樓投資市場成交矚目，全年錄得多筆整棟項目成交。由于深圳辦公樓投資市場供需兩旺，總成交金額創歷史新高。得益于新供應較多，能滿足大型機構投資者的自用和投資需求，南山區成交金額列全市之首，與市場發展趨勢及新供應分布特點一致。種種迹象顯示出大型金融機構看好深圳城市發展，積極布局辦公樓市場。

市場展望

中美第一階段經貿協議文本達成一致将在短期内提振市場情緒，制造業與外貿相關企業的經營狀況料将有所改善，金融開放也會繼續吸引外資金融機構進駐。仲量聯行深圳商業地産部總監李文傑表示，2020年全市租賃需求将逐步回暖。雖然未來12個月仍有超過180萬平方米新增供應入市，但由于科技巨頭将維持強勁的擴張與升級勢頭，國内外金融機構的需求也将持續上升，預計今年淨吸納量稍高于2019年。

值得一提的是，雖然聯合辦公行業進入調整期，但這一新型的靈活辦公模式已為越來越多的租戶所接受，業主也開始在樓宇内增加聯合辦公空間的比例及向租戶提供額外的增值服務。

全市空置率将繼續上升至26-30%。李文傑指出，因空置壓力短期内難以迅速緩解，部分業主仍将進一步下調租金，其中預計福田區租金跌幅仍較顯著，前海片區由于大量新增供應入市，租金也面臨較大下行壓力。但全市整體租金下跌幅度将較2019年有所收窄。

仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣預計投資市場供需兩旺的勢頭不變，粵港澳大灣區的發展前景吸引更多投資者關注深圳市場，内資保險、企業總部和外資機構投資者的詢盤量有增無減。市場上可售項目較多，買賣雙方的價格預期也比過去更趨一致，2020年投資市場的成交活躍度或将繼續上升。

優質零售物業

*指深圳優質購物中心市場

2019年全市租賃需求平穩，商場積極調整以吸引客戶。得益于下半年新增供應良好的開業表現及已落成項目不斷去化，全年淨吸納量超過84萬平方米，較2018年明顯上浮。本土智能終端品牌如華為、OPPO等持續在深圳布點，中端運動品牌與餐飲品牌租賃需求亦較為穩定。随着客群年輕化趨勢日益明顯，美妝以及潮牌服飾品牌擴張意願有所增強。此外，針對年輕家庭的兒童類品牌也頗受購物中心業主青睐。

另一方面，市區内多家購物中心深化差異性調整，以期提升客戶購物體驗和提高客流量，例如Coco Park（福田）進行品牌升級，成功推出一繫列中高端美妝品牌；海岸城上調零售業态比例、引入不少輕奢服飾品牌。根據仲量聯行統計數據，上述兩家購物中心在更換及新進駐品牌總數方面位列全市前五位，且品牌調整效果明顯。除此以外，不少商場增加營銷活動吸引消費者，代表項目包括壹方城和萬象天地等。

下半年新增供應開業率良好，全市空置率有所下降。全年共有9個新項目約78萬平方米新增供應入市，其中下半年新增供應占全年供應量的90%以上。大部分新項目開業表現優異，至年底已接近滿租，因此大量集中供應未對全市空置率造成明顯上行壓力。截至第四季度末，全市整體空置率為2.3%，較2018年末有所下降。

全年租金整體平穩，呈小幅上揚趨勢，2019年末租金同比上升約2.4%，漲幅高于上海與北京。此外，深圳市區與郊區全年租金漲幅持平。總體來說，租金增長主要來源于定位中高端、用戶體驗出衆、以及不斷調整品牌組合以适應潮流的優質項目，品牌零售商對于進駐此類項目亦較為積極。相反，經營情況相對欠佳的項目，特别是交通通達性較差、運營團隊欠缺經驗的購物中心，普遍承受空置壓力，少數業主在第四季度主動下調租金吸引租戶。

2019年錄得一筆大宗交易，即領展房地産信托投資基金以66億元人民币成功收購中心城，刷新了深圳零售物業交易金額記錄，為資産增值類交易提供一個經典範例，特别是對于看好粵港澳大灣區發展，但又受制于深圳較高資産價格的機構投資者而言。此外，機構投資者對深圳零售物業市場一直保持較高興趣，尤其關注位于市區且人流量大的現有物業，詢盤量有增無減。

市場展望

預計社會消費品零售總額的增長在短期内難以得到大幅度改善，零售商在2020年對擴張計劃持較為謹慎态度。仲量聯行華南區零售地産部總監郭偉明指出：由于單店銷售業績壓力加大，相對于過往通過增加店鋪數量發揮規模效應，零售商更傾向于節省成本。此外，為了适應主流消費人群偏年輕化和潮流快速更替的特點，更多零售商将通過快速調整産品定位以達到精準營銷的目的。供應方面，未來12個月預計完工的零售物業面積僅約36萬平方米，均衡分布于市區與郊區，有限的新增供應為空置率較高的購物中心提供了去化的機會。因此全市空置率在2020年末或将繼續下降。

考慮到郊區購物中心較為集中且同質化程度較高，為争取優良品牌入駐，購物中心的相互競争将會加劇，未來12個月郊區購物中心租金增速或将放緩，而核心商圈部分優質項目的租金仍會穩定上漲。

投資市場方面，國内外機構投資者将加速布局深圳零售物業。仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣表示，鑒于現階段售價相對較高，機構投資者将傾向選擇地鐵上蓋以及周邊社區購買力較強的大型項目，希冀通過對資産的升級改造及運營提升，來提高租金回報，並最終獲益。

備注：文中所述租金及售價，均基于建築面積。