現場 | 許世壇：現在是大魚吃大魚的時代（實錄）

觀點地産網 這是地産圈又一場史詩級的交易。

盡管沒有披露交易金額，甚至連具體的交易項目都未敲定，但從去年12月17日媒體爆出福晟集團将旗下地産項目整體出售，到1月10日潘偉明率隊趕赴上海洽談簽約，這場可能達千億規模的交易都成為地産行業的焦點。

1月13日，世茂和福晟選擇在福州共同上演了這場地産圈的“周一見”。

發布會現場，一臉喜氣的許世壇與年長13歲的潘偉明並排同坐，言談間兩人都十分客氣，場面看着和諧。

出席的還有世茂集團執行董事兼财務管理中心負責湯沸，世茂集團執行董事、世茂海峽總裁呂翼，福晟集團副董事長潘俊剛。盡管福州是福晟的大本營，但今天的發布會更似世茂主場。

事實上，在沒有任何上市公司公告之前，雙方都對合作的細節三緘其口，而今天的發布會也沒能透露太多信息。

目前僅可以确認的是，雙方将成立一個新平台“世茂福晟”，並通過這個新平台全方位接管福晟集團所有地産項目，未來福晟所有的項目都會更名為世茂福晟。

關于傳言中的項目數量，許世壇則在現場首次正面回應，“世茂和福晟是全方位的戰略合作，覆蓋福晟全部的項目，所以項目數量並不止74個或是87個，潘主席在舊改項目有很多的項目，可能每天都在變。”

許世壇和潘偉明簡單介紹合作情況後，發布會交給了呂翼。這位36歲的年輕總裁剛剛成為世茂房地産的執行董事，未來也将管理世茂福晟這一新平台。

據觀點地産新媒體了解，此前世茂收購泰禾、粵泰、明發股份等企業的項目時，也已經大部分交由世茂海峽主導。

從去年接盤泰禾、粵泰等，到今天整體“吞下”福晟的地産業務，許世壇形容現在是大魚吃大魚的時代，而不僅僅是拼規模。而在收購大量項目之後，世茂、福晟以及雙方成立的新平台又将走向何方？

官宣合作

無論是之前接盤泰禾項目還是這次與福晟的交易，相比與“收購”這樣略帶狼性的詞，許世壇一向更愛用“合作共赢”這樣的中性詞。

“今天這個合作不是大家說的誰收購誰，誰合並誰，我們是成立一個新平台世茂福晟，希望通過這個平台彌補世茂的短闆，尤其是在舊改方面的缺陷。”

舊改是今天活動的高頻詞之一，據說這也是世茂願意接手福晟項目的主要原因之一。

據觀點地産新媒體了解，截至2018年末，福晟總土儲貨值超過8000億元，而在2015年-2017年間，福晟依靠並購拿下了72個項目，總土地面積約1680萬平方米，總建築面積約3800萬平方米，總貨值約6500億元。

其中，在粵港澳大灣區福晟擁有1000萬平方米建面的舊改項目，其舊改項目的總貨值約有3000-4000億元。

而據潘偉明透露，福晟的舊改項目未來都将交由世茂福晟操盤經營。“昨天我們還參加了深圳前海項目的一個年會，我們在前海有一個150萬平方米的舊改項目，昨天當地的村民都來了，有2000多人，村民知道我們要和世茂合作都很高興。”

事實上，通過新品牌提高産品溢價，加速出售項目補充現金流，對剛剛完成龐大交易的兩家房企而言都是當務之急。

呂翼表示，“1月份開始，我們就要全面地提升項目品質，提升銷售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售價。”此外，他以去年世茂收購粵泰在廣州珠江邊的項目為例，過去該項目區域周邊均價在六七萬，通過世茂的全面整改，均價賣到了10.8萬，比原來增長了40%。

另據觀點地産新媒體了解，無論是世茂收購的泰禾廣州院子，還是粵泰的部分項目，都在較短時間内實現開盤，以快速回流現金，一方面有賴于世茂的操盤能力，另一方面也有體現了世茂較強的财務管控能力。

值得注意的是，除地産業務，許世壇表示，“世茂與福晟的合作将涉及産業鍊、建築生活甚至是商業辦公，都會通過世茂福晟來實現戰略合作。”

盡管許世壇刻意盡量保持低調，但作為收購方，世茂主導下的福晟仍不免面臨一些變動。

呂翼透露，未來世茂會把福晟的架構進行改革，包括會做一些精簡、提升提效，降低成本的調整，比如原來各方面的費用比較寬裕，現在可能會更緊一點。

“我們相信這個平台會用比較極致的管理方式。”呂翼如是道。

未知交易

事實上，這場備受關注的發布會僅僅持續了40分鐘，關于交易對價、交易項目等更多具體内容都尚未在當下的節點完全披露。

另外，自去年9月開始，福晟就一直陷入“破産”、“裁員”傳聞中。更有媒體爆料，福晟曾向政府申請破産但未通過，為此，才由政府出面找來世茂、東方資産共同接盤，而接近這筆交易的人士處獲悉，此次三方世茂、東方資産、福晟的股權比例大致為4:3:3。

對此，許世壇並未正面回應，“福晟雖然規模很大，但大部分沒上市，我們要做完盡調才會公告，現在處于前期階段，但必須先把新品牌做好。”

據觀點地産新媒體了解，東方資産是四大AMC之一，即國家發起成立的專門為收購銀行不良資産的金融機構，一開始為四大銀行服務，逐漸發展到各大銀行不良資産包的收購。

而在今天活動現場，東方資産、信達資産、招商證券、中泰證券、東新證券、廈門信托等金融機構也有派代表出席，另外包括中國工商銀行、建設銀行、招商銀行、光大銀行等15家銀行機構的代表。

據了解，由于並未整體上市，除了福建傳統的民間借貸，信托、基金等“短債長投”的融資模式就是福晟集團主要的資金來源。

數據顯示，截至2019年中期，福晟集團負債總額高達741.34億元。其中，短期債務為443.47億元，占總債務比例為59.82%，而同期貨币資金僅為72.91億元。

而對交易另一方，受益于長期穩健的财務管理，也為世茂在當下的市場環境提供更多收購的余地。

據觀點地産新媒體了解，僅2019上半年，世茂房地産就先後獲得132億公司債額度，並分别以6.125%、5.6%的利率成功發行20億元美元債，同時8月簽訂8.38億美元及39.94億港元四年期銀團貸款，利率為Libor/Hibor+2.98%。

回到此次交易，由于涉及兩個公司和一個全新平台，财務運營和管理的融合将是一大挑戰。

對此，世茂集團執行董事兼财務管理中心負責湯沸回應稱，“目前要先将暫時的困難渡過去，所以在财務上我們和福晟财務團隊一起做債務重組。這當中會引進世茂的一些資源，也希望通過福晟後期自己的經營能夠有一個清償能力。”

可以預見的是，在這個大魚吃大魚的時代，世茂、福晟以及雙方成立的新平台又将走向不同的未來？

以下為世茂、福晟合作新聞發布會現場采訪實錄：

現場提問：在前十強里面，世茂的復合增長率應該是今年最快的，48%，而且今年世茂的並購能力非常強，你覺得世茂的核心競争力是什麼？2020年，你覺得未來世茂還會保持怎樣的增長率呢？

許世壇：我自己覺得對中國房地産來說還是很難的一年，但是從總量來說還是增加到16萬億，也是歷史最高的。我們看到供應量是增強比較多，許多開發商面臨着庫存的壓力，面臨着去化的壓力，也面臨着利潤進一步受壓的壓力。

這個問題怎麼解，我記得2019年的時候，我也跟很多媒體、投資者朋友在說以前的中國房地産是大魚吃小魚，下一步是大魚吃大魚，整合的時候。為什麼2019年世茂增長很快，我覺得是兩點，前十規模都比較大，我們基數小一點，增長大是正常的。主要是做平台的整合，我們這邊做了很多的平台整合。我們沒覺得這是收購，比如我們跟泰禾也好，跟很多的合作方都是雙赢，而且雙方都持有股份，我們會占比較大的股份。

我們比較弱的就是産業鍊還沒有做好閉環，我們跟福晟的合作就可以把這個産業鍊做閉環。我們如果有上遊，施工企業就是上遊，就可以整合上下遊的更多的資源整合，我覺得這個是非常重要的。

還有一塊就是剛才潘主席提到的舊改，有幾千億的舊改資産，這個利潤是很高的，舊改也是釋放最弱的。我舉個例子，世茂有一萬多億的土地儲備，如果在全國前十的開發商也是排第七八的，舊改要排到二十以後，但是如果加上福晟4000億，我們可能就是在前五、六了，所以在這一塊補了一個很大的短闆。

未來地産除了大魚吃小魚，或者大魚吃大魚，今天是中國地産一個新的出路，除了傳統的收並購，還有一個新的渠道，就是建立一個合作共赢的新的平台。我們跟福晟建立一個合作共赢的新平台。

2020年怎麼看？我相信2020整個市場還會在15萬億以上，不一定會達到16萬億，但是會挑戰。我很看好的是二三線，可能很多媒體會說這個利潤會很低或者資金壓力很大，我覺得要看你怎麼看，如果我們銷售得好資金壓力就不大。利潤是否很低？可能前兩年福晟會賣便宜一點，可能有資金的壓力，我們新的品牌就得賣貴一點，當然賣貴一點不是說對用戶不好，賣貴一點我們的産品要提升，我們要做好一點，我們要投入。

所以我覺得這個資産我們還是很看好，可以賺錢的，不僅僅是1000多億，還有未來要賺大錢。這1000多億我們也會聯合金融機構去做很多的财務上、融資上的重組和配合，這個也是我們最近會做的。做完以後也是讓這個企業的競争力得到很大的提升。

總體來說我覺得2020肯定是很有挑戰的一年。開發商前十的增速會更慢，現在看去年的數據已經降到十幾個點了，我相信未來就在十幾個點左右，但是我相信世茂會快一點，所以比平均的前十的速度會快一點。

現場提問：想問一下呂董，世茂福晟這個品牌成立以後，未來會用什麼樣的名字？還有就是涉及到财務運營和管理的一些融合的問題，您覺得未來可能會在多長時間内把這個問題處理一下？

呂翼：我覺得你這個問題涵蓋很多，我回答一部分，目前世茂福晟是一個獨立的平台，我們很多的樓盤原來比如說是福晟提供樓盤，可能很快會改成世茂福晟，我們會進行代管模式。目前世茂的一種先進的比較好的管理能力，可以轉到福晟的平台。第二個我們也會把福晟的架構進行一個比較大的改革，這種改革都是積極向上，精簡提升有效益的，比如原來的各方面的費用比較寬裕，現在可能會更緊一點，我們相信這個平台會比較極致的管理方式有所體現。

至于未來我覺得最大的挑戰還是把福晟本身品質做好一點，一二線城市，優等的三線城市，沒有再差的，我們原來做的一些四五線它們都在好地方，包括保持自持物業占百分之五六十，經營做出來，我們很有信心，因為它的東西好，我覺得最重要的是我們整體的管理改革，團隊的融入。

沒有太多時間了，1月份開始，就要全面地提升産品品質，提升銷售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售價。我想這是我們這個團隊現在最重要的，讓它先正常地運轉起來。我們對于這次代管是全面的，潘總賦予了我們所有的權利，我們會把這家企業像世茂原有的體制再去付出更多的努力讓團隊更好，未來會比大家之前看到的世茂海峽更好，這是最重要的。

湯沸：因為這次合作我們從财務管理的階段稱為過渡階段，我們是希望輸出管理品牌，，在财務上我們和福晟财務團隊一起做債務重組。債務重組就是依靠我們自己，也要依靠世茂的一些資源，引進世茂的一些資源，結合我們的情況做債務重組，也希望通過福晟後期自己的經營能夠有一個清償能力，我們在目前的财務階段是這麼一個安排。

現場提問：有兩個問題，第一個就是世茂福晟品牌雙方的股份占比大概是多少？發布會上東方資産和信達有相關的人員出席，他們兩個扮演的角色是什麼，是不是也占有相應的股權？這次是一個全新的合作模式，世茂是為此是不是像傳統收購有一種交易對價，世茂是不是也會有金錢代價的支出給到福晟那邊。對于未來雙方合作中，對于世茂自己的現金流，和負債有什麼相關的影響？

許世壇：我們世茂也是上市企業，福晟整個集團因為企業規模也很大，其實大部分是沒上市的，有一小部分項目是上市公司，上市公司需要很多手續，我們做完盡調各方面才能披露。現階段為什麼今天要開這個會呢？第一是因為媒體報道很多，有一些報道不太準确，我們希望有一些正确的聲音，希望各位媒體多支持呂董，因為他想盡快賣房，希望大家對這個品牌有認識，知道這個是特别好的品牌，所以今天的發布會主要是這個原因。

湯總說了，第一，世茂和福晟是全方位的戰略合作，所以我們把戰略合作協議簽了，我們團隊是以代管，品牌輸出，但是我們肯定會對這些項目做一些債權的清理或者重組，現在也在做，東方資産、信達也很支持，都在合作。

我們的合作範圍是全方位的，比之前你們的報道都要多，不是多少個項目，是全方位的，所以會有很多個項目，潘主席在舊改方面有很多的資源，所以多少項目我都不知道，潘主席在出差，也在增加新的項目，所以項目是很多的。

第二個是股權，我想股權主要還是世茂和福晟，金融機構對我們的支持，主要是我們兩家，當然會以世茂操盤，所以這個沒有問題。我覺得到時候等我們做完了這些債務重組，上市公司不需要多高，所以它需要一個過程，我們現階段只能告訴大家這個事情。現在還是前期的階段，但是我們必須要盡快把品牌輸出做好，必須盡快地銷售。

剛才湯總說的，很多媒體有誤會，說世茂吃下這麼大的資産，我首先說幾個不同的觀點。

第一個，福晟有1000多億的資産，還有上百個商業，但是這個是可售資源，福晟之前的問題可能是短期流動性的問題，實際上是比較短期，需要換成長期的債，把貴的債換成便宜的債。我們會配合金融機構一起做這個事，不是說需要多少錢，更重要的是我覺得這個品牌做好，我們銷售也沒有什麼問題，我們今年給的指標會超過300億。當然會比福晟之前少一點，因為我跟潘主席有個共識，不想太快，我們希望這一千多億可以分四年來賣。

很多媒體說是不是要虧本，我跟潘主席不會做虧本的生意，肯定要賺錢，但是還需要時間，需要把貴的融資成本變成便宜的，需要把短的變成長的，需要把一些剛需的盤升級成改善型的，需要賣出溢價，也需要通過新的世茂福晟品牌，希望提供給客戶用戶業主一個更好的享受，也希望他們要付出一些溢價，我們也希望不要賣這麼多，希望能夠有一些控制，做到利潤有序的提升，所以我們對這個還是有信心的。

現場提問：想問一下福晟集團的潘董，兩家集團合作以後，世茂集團的加入對福晟未來的發展會有什麼動力？

潘偉明：世茂在組織管理能力、融資能力、資金統籌、現金流，包括産品附加值都是挺強的，在行業中也是有一定的地位，也有口碑的，福晟需要這樣的戰略合作夥伴，來把我們的産品提升。不是我們房子賣貴一點，而是賣出真正的價值所在，把附加值做出來，我們跟世茂一直在交流，一個好的面粉是做成面條還是饅頭還是蛋糕？可能在世茂的手里做出來都是不同的，福晟在一二線，包括一些優質的三線，地段是可以的，這些東西也不是說一天兩天賣得貴就貴，必須要你的産品能力在那里，你沒有充分的産品能力，它也涉及到資金，如果一開盤當天就一次性收回來，跟我分期包括按揭不同，所以這個剛好是世茂的強項，所以在我們的管理要提升，把産品附加值做出來，把我們的效益做出來，這個是對福晟的一個幫助。

第二個就是世茂就現金流的管理，在行業中是得到認可的，金融界也很認可，現金流管理是相當到位的，這兩年可以彌補我們在過程中有着不足，将來世茂福晟絕對不會出現現金流的問題，也不會出現資金的問題。

第三個在組織架構上，世茂是強調人均效能，每一個人要做産值，比如說我給你一百人，你能夠賺多少錢，創造多少利潤，有多少業績？這個也是彌補了福晟，福晟這幾年在發展中考核偏弱，世茂這塊組織架構看指標，因為企業最終還是要追求利潤，我們兩個不會做虧本生意，肯定在目前1000多億怎麼提升它。

我們通過跟世茂交流合作，學習了很多。我相信未來的房地産能夠通過兩家企業的大融合，我們跟團隊說，跟世茂合作一定要認同世茂的文化，起碼兩個文化有很多共同點，兩家企業都比較務實、開放，對員工很好，我們大量十幾年的員工，他們也是很多十幾年的員工，所以我們文化上是相同的。另外，世茂的專業能力，大家認同，如果沒有專業能力，不可能把我們的産品打造的價值更高。

第三個，敬業，世茂團隊相當敬業，很多年輕人幹勁很足，這幾點對我們是很有幫助的，包括将來的舊改，大灣區上，都有很多的共同點，包括它的一些酒店，有一些博物館這些，在我們将來的舊改中也會嵌入進去。

現場提問：未來福晟的新增項目還會納入這個平台嗎？還是說會有獨立的平台來操作他們自己的新增項目？剛才說到了世茂福晟這個平台是由海峽公司牽頭負責的？有沒有算過世茂海峽明年的貨值大概會有多少，相應地明年的業績增長會不會有大的預期？

許世壇：我們跟潘主席也讨論了很長的時間，我們希望世茂福晟這個平台是覆蓋全部的項目，所以現在福晟的項目我們都會用世茂福晟這個品牌，也希望通過這個品牌給廣大的消費者一個更好的産品，也希望它的成本可以有一些優勢。我們全國産業鍊全國采購，在成本上有優勢，在産品上有優勢，我們肯定還要投入的。

我剛才提了好幾個，潘主席也提了很多，主要是福晟現在的舊改資源，實際上這個遠大于現有的1000多億貨值。所以我們說希望世茂福晟可以在地産行業作為一個很有影響力的企業，希望它未來的發展特别好，當然這需要大家的支持，多給我們正面的報道，這一塊會由呂董事長作為企業總裁，希望大家多支持他。

這一塊算不算業績看你怎麼去看，如果我們操盤，我們並表嚴格來說算呂總的，但是也算這個平台的，實際上我經常說有重復計算的，實際上嚴格來說第一應該算是世茂福晟的平台，這300億，以後可能500億、1000億，也可以算在海峽，因為它來操盤，它來負責的。算上這一塊呂董應該1000多億了，會不會更多說不準，1000多億确實也是中國最大的地區公司，我也相信他可以做到中國最大的地區公司。

我經常說海峽這幾年的發展很不容易，他們去年有一個最大的決策，就是把華南並到海峽。所以海峽未來要幹三個事，第一是要鞏固在福建第一，因為它每年在福建就是五六百億。第二就是在大灣區，大灣區我們還是弱一點，整合了華南會強一些，關鍵還是要看潘總給我們更多的舊改資源，這個也是未來我們可以在大灣區，在深圳我們也跟一些當地的開發商做了一些品牌，大家可以看到深圳最貴的，最好的位置福田區，所以做了很多這方面的收並購和台整合。