第一太平戴維斯：廣州房地産市場2019年回顧與2020年展望

甲級寫字樓--經濟放緩致租賃需求表現疲軟，但灣區積極前景促投資市場表現活躍

2019年，全市共三個新增甲級寫字樓項目入市，分别為位于琶洲的廣州報業文化中心、位于國際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場，共計新增寫字樓面積約25萬平方米，低于過去五年年均水平（44.6萬平方米）約43.9%。截至2019年末，全市甲級寫字樓總存量同比上升5%，至524萬平方米。

在經濟增長放緩、中美貿易争端、企業擴張計劃暫擱等綜合因素影響下，全市租賃需求增長疲軟。本年度，全市淨吸納量錄得23.4萬平方米，較2018年同比下降46%。業主積極調整租賃策略，采取以價換量的方式确保出租率，但同時也致使全市租金小幅下調。綜合上述因素，盡管有新項目入市，但年末全市空置率維穩，同比微升0.1個百分點至4.8%。

租賃交易活動與結果顯示，年内寫字樓租賃需求主要源自專業服務、金融和銀行業。而源自零售及貿易、傳媒及娛樂和健康醫療的租賃需求維持穩定。

受業主租賃策略調整的影響，2019年全市甲級寫字樓租金同比下跌2.4%，至人民币每平方米每月177.4元。

灣區經濟概念和産業升級政策的出台為更多機構型投資者增強了市場信心，促其積極布局投資策略並找尋投資標的。年内，自用型買家需求增長明顯，國際金融城和珠江新城内大宗買賣交易活躍。

展望

預計2020年，全市預計将有17個新增項目交付，共計約99.4萬平方米寫字樓面積，屆時市場總存量将擴容20%。琶洲将是全年供應主力闆塊，預計将有八個項目于區内交付，供應面積占全年總新增供應的48.2%。

随着項目的集中交付，寫字樓市場将步入階段性供過于求的市場周期，租賃市場競争料将加劇。

2019年末，中美貿易磋商取得進展，利好企業租賃需求的釋放。加之廣州産業升級相關政策持續推進，預計2020年全市租賃需求有望增長。但受新供應的影響，未來全市空置率料将結構性升高，同時租金增長将承壓。

規劃及政策利好下，廣州仍将是個人和機構型投資者布局灣區的主要關注城市之一。預計2020年，廣州寫字樓投資市場仍将保持活躍。

零售--標杆項目推動核心商圈延續矚目表現，年内新供應集中于非核心商圈

2019年共有五個新項目入市，共計為市場帶來約38萬平方米新增供應。至此，廣州零售物業總存量增至547.9萬平方米。

2019年，全市零售物業市場平均空置率同比微降0.5個百分點至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别同比下降0.7和0.5個百分點，至7.6%和8.7%。

餐飲業态需求保持旺盛。同時，随着市場對品質消費的需求增加，家居及生活方式類品牌于年内展現出強勁擴張需求。

現有項目平均租金持續增長，推動全市平均租金同比上漲4.3%，至人民币每平方米每月740.6元。核心商圈與非核心商圈租金達到人民币每平方米每月1,459.1元和人民币每平方米每月345.5元，同比分别上漲5.2%和3.7%。

年内國際品牌滲透度較往年有所提升，多家國際品牌于廣州開設首店。

展望

2020年，預計有12個新項目入市，将為廣州零售市場帶來144.5萬平方米新增供應，屆時全市總存量預計增長至692.4萬平方米。

鑒于新增供應較多，加之各區未來項目多集中于同一商圈，項目間競争預計增大；非核心商圈空置率料将有所上升。

未來核心商圈平均租金有望在標杆項目的帶動下穩中有升，但由于非核心商圈将迎來大量新增供應，且項目需要一定培育期，受此影響，全市平均租金預計将出現結構性下調。

住宅--灣區規劃利好疊加人才政策優化，剛需及改善型需求得以釋放

年内房地産市場資金流動性收緊疊加經濟不确定因素，致使投資者在購房決策時更趨謹慎，但年初大灣區規劃綱要的出台提振了市場信心，加之人才落戶政策和港澳居民購房政策的相繼放寬，市場剛需與改善型需求得以釋放並占主導。

2019年1-11月，廣州限購九區一手住宅供應放緩，新增供應面積同比下降12.3%，至約574萬平方米；成交面積同比增長14.8%至約684萬平方米。

2019年11月，廣州限購九區成交均價較去年同期上漲2.3%，至人民币每平方米28,778元。

展望

2020，宏觀經濟增長放緩料将持續。1月1日，央行宣布降準，房地産市場資金流動性将顯著增長，加之存量浮動利率貸款定價基準轉換将于3月啟動，房貸利率存在下調的可能。上述因素的綜合影響下，部分購房者信貸壓力或将減少，購房需求有望釋放。此外，人才落戶政策的放寬，亦将增強改善和剛需型買家的入市意願，預計一手住宅成交量或将穩步上升。

預計2020年新增供應将小幅增長，且仍将集中于南沙、增城、花都和從化四個市郊區域。

預計未來全市一手住宅成交均價仍将呈穩步上漲态勢。