高力國際:2020年廣州寫字樓新增供應将達到頂峰

高力国际

2020-01-07 21:57

  • 展望2020年,寫字樓新增供應達到頂峰,全市平均租金水平有壓力,2021年後随着新增供應的減少,租金将逐步平穩。

    廣州,2020年1月7日 -高力國際舉行2019年年終廣州物業市場回顧與2020年展望媒體見面會。會議指出:2020年,雖然中國面臨經濟下行壓力與中美貿易戰的不确定性,但是在服務業的持續擴展下,廣州市經濟将保持穩定的增長,有利于支撐廣州甲級寫字樓的需求。高力預期:2020年,由于新增寫字樓面積的增加,空置率将有所提升,從而限制租金增長的空間。與此同時,新增供應将為租戶提供更多的選項,将有助于刺激租賃交易,提升寫字樓的淨吸納量。高力預期:廣州物流市場未來仍将平穩發展,預計高標物流倉庫淨吸納量将在來年有所提升,帶動租金平穩增長。鑒于市場需求增加,高標冷鍊倉庫将成為新一年投資的焦點。在大灣區的規劃下,廣州優質寫字樓價值将繼續上升,預期2020年主要成交将集中在産業園區的寫字樓,投資者可關注相關投資機會。同時,南沙作為大灣區的幾何中心、廣東三大自貿試驗區的最高級版本。在粵港澳大灣區規劃綱要及各項規劃與産業引導政策的推動下,随着人口和企業集聚效應的增長,各項基礎設施尤其是交通的不斷完善,南沙即将進入發展的快車道,前景看好。

    寫字樓:2019年甲級寫字樓供應匮乏,2020年新增供應達到頂峰,将帶動吸納量上漲

    2019年,廣州市核心商圈甲級寫字樓新增供應僅為2018年的83%,僅約19.7萬平方米。且66%集中在第四季度交付。受到宏觀經濟的不确定性以及中美貿易摩擦的影響,寫字樓租金受壓,廣州甲級寫字樓平均租金較去年同期回落2.4%達每月每平方米175元。

    TMT行業(科技,媒體和電信)主導寫字樓租賃活動,從2018年占成交面積的18%升至2019年占成交面積的32%。另一方面,由于政府結構性去杠杆和經濟的不穩定,房地産開發商和靈活辦公的經營者都放慢了擴張的步伐,使得房地産業占全年整體租賃成交面積的份額從2018年的27%下降至2019年的14%。

    子市場方面,2019年琶洲成為主要租賃活動的子市場,占總租賃面積的45%;緊接着是珠江新城,占總租賃面積的36%。2019年第三季度與第四季度,珠江新城部分業主采取更為靈活的租賃條件,吸引新租戶進駐,提升該子市場的租賃交易。

    高力國際華南區董事總經理馮文光表示:“2019年由于宏觀經濟的不确定性,加上新增甲級寫字樓供應的匮乏,全市空置率持續低位,可供租戶搬遷的選項較小,租賃活動放緩。2020年預計新增可租賃面積達89萬平方米,預計将帶動淨吸納量上漲。展望2020年,寫字樓新增供應達到頂峰,全市平均租金水平有壓力,2021年後随着新增供應的減少,租金将逐步平穩。”

    物流倉儲市場:廣州空置率升高租金水平仍穩定;珠江西岸城市物流市場平穩發展

    2019年,總計28.5萬平方米的新增非保稅優質倉庫進入廣州市場,是2018年供應量的170%。全年淨吸納量為19萬平方米,整體市場倉儲物業空置率同比升高5.1個百分點至8.1%,平均淨有效租金同比增速小幅上漲至4.2%,為每月每平方米42.4元。由于年底部分電商旺季的短期租賃需求到期,且新增供應集中位于新興區域,全年整體市場淨吸納量還是落後于供應量。

    高力預期,3PL(第三方物流)和電子商務零售商仍為2020年廣州物流倉儲的主要需求驅動力,與此同時,我們預期市場将看到更多來自生鮮電商和冷鍊物流運營商的未來需求。目前,廣州高標冷鍊倉庫的市場供應緊缺,這為開發商和投資者們提供了新的投資機會,已經可以看到本土開發商通過並購開始進入冷鍊物流市場。

    其他珠江西岸的城市中,2019年佛山市場的新增供應量較前兩年有所減少,由于部分項目延期,2019年有16萬平方米入市,且大部分集中在第四季度,導致淨吸納量落後于新增供應、市場空置率攀升至11%,然而平均淨有效租金連續九年上漲至每平米每月34.2元。江門和肇慶子市場憑借其優越的地理位置和相較大灣區主要城市更低的拿地成本,獲得了越來越多大型物流地産開發商的關注。

    高力國際産業及工業地産服務部廣州董事鄧智輝表示:“預計2020年廣州市場将有五個非保稅高標倉項目共計79萬平方米新增供應入市。其中,新興子市場花都、南沙各有兩個項目入市,另外一個項目位于番禺。這也是南沙區的首個高標非保稅倉項目。預期廣州倉儲物流市場未來仍将平穩發展,有賴于這個城市一直以來在商貿和區域交通樞紐的優勢,由此催生的對倉儲物業的強勁需求,使得在2020年入市的倉儲項目預租率已達到80%。因此我們預計2020年的淨吸納将有所增長,而空置率則将小幅上調至10%。我們預測全年租金增速為3%,市場整體平均淨有效租金将達到約每平方米每月43.6元。随着未來兩年間大量供應均集中在新興子市場如南沙和花都,同時考慮到其往來港口和機場的交通便捷性,以及相對低廉的租金成本,我們相信這些新興子市場将加速成熟。”

    投資市場:大灣區大宗交易發展空間巨大,未來将更加活躍

    作為中國首個國家戰略明确定義的“灣區”,粵港澳大灣區仍将保持着高速發展,繼續成為全國經濟發展的主要驅動力之一。随着大灣區的融合,港人将在工作和生活各個方面獲得更加多同等的福利待遇,香港企業及投資者将加大向大灣區内陸城市擴張,其中廣州和深圳市最受香港投資者歡迎。我們認為,大灣區是中國未來商業的焦點。

    回顧2019年,2019年廣深大宗交易金額總計接近700億元人民币,上半年廣州活躍,下半年深圳更為活躍,全年廣州居首。而大宗交易數量活躍度方面,兩個城市不分伯仲。從大宗交易整售情況來看,廣州以散售為主,深圳整售更多。除卻債務導致轉讓的住宅項目外,寫字樓是最近兩年最受投資機構歡迎的物業類型。

    随着大灣區内城市的發展,無論是核心區還是部分非核心區均顯示出未來的發展潛力,區内的投資項目也進一步受到國内以及海外投資者的密切關注。2019年吉寶置業(Keppel)在廣州收購西門口廣場物業,與此同時,領展收購深圳CBD核心區域大體量物業中心城,標志着外資投資大灣區的信心。

    高力國際資本市場與投資服務部華南區董事林楚洲表示:“展望未來,随着産業結構的變化,特别是第三産業比重提升,大灣區整體的投資市場将得到明顯提升,使得國内外的投資機構将更加積極地尋找大灣區的房地産投資機會,相信更多的投資者将把廣州和深圳納入他們的未來投資地區選擇範圍内。在未來五年,預計整個大灣區特别是廣州,深圳将看見國外和香港投資者數量不斷增加,産業園區寫字樓、訂制的冷鍊倉庫和改裝為高標的冷鍊倉庫将成為關注焦點。”

    大灣區規劃綱要推動下,南沙即将進入發展的快車道,前景看好

    此前,遠離廣州中心城區的南沙交通尚未全面打通,一直摸索前行,無法快速發展前進。粵港澳優質生活圈、生産性服務業、推導的現代産業新高地,華南科技創新成果轉化高地樹立了其核心發展目標。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》不斷強化大灣區城市群互聯互通、産業升級與人才聚集效應,直接利好南沙未來發展。

    明珠灣起步區是南沙未來的總部CBD,靈山島尖是明珠灣起步區的中心商務闆塊及核心啟動區,已聚集了衆多金融、商務、高新技術、國際航運企業總部,快速成型可期。

    慶盛樞紐區塊是南沙粵港深度合作園重要組成部分。将被打造成戰略新興産業發展平台,與明珠灣片區一起協力打造金融+科技的産業生态圈。随着南沙國際郵輪母港的正式開港,未來其将與深圳太子港、香港啟德郵輪碼頭,形成粵港澳大灣區郵輪經濟片區,助力大灣區港口經濟的發展。

    高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋認為:“南沙定位很高,甚至大灣區最高,但此前一直孤懸廣州中心城區之外。南沙慶盛、萬頃沙兩大核心交通樞紐合力,”海、陸、空“大交通格局将令南沙成為大灣區樞紐核心。香港港、深圳港、廣州港共築粵港澳大灣區的強大競争力,共同開拓大灣區各城市間互聯互通的交通大動脈。随着南沙大橋、國際郵輪母港的陸續開通及18号線地鐵的開建,與廣州城區周邊城市的聯繫持續加強。以粵港澳優質生活圈、華南科技創新成果轉化高地為主要發展目標,令南沙走上正确發展方向,大灣區規劃綱要使南沙進入發展的快車道,前景看好。”

    審校:勞蓉蓉



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