第一太平戴維斯：深圳房地産市場2019年回顧與2020年展望

甲級寫字樓 -- 供過于求特征凸顯，租賃市場競争升級

2019年，深圳經濟增速趨緩，産業結構持續調整。前三季度，全市地區生産總值18,689.1億元，同比增長6.6%，較去年同期增速下降1.5個百分點。

2019年第四季度，甲級寫字樓市場迎來四個新增項目交付入市。至此，全年累計新增供應面積同比擴大近五成，至107.7萬平方米，推動全市總存量同比上升17.7%，至715.6萬平方米。

經濟增長趨緩與産業變遷現象，加之全年過百萬平方米的新增供應，令供過于求的市場特征凸顯，以致全市空置率結構性環比上升2.2個百分點，同比上升5.4個百分點，至24.6%。

季内，業主以價換量和政府招商引資的推租策略積極，支撐全市繼續錄得正淨吸納量，達14.2萬平方米。全年累計淨吸納量為48.2萬平方米，同比下降28.9%，需求增長顯疲軟。然而，得益于基建、政策和規劃等多方利好，南山區的淨吸納量連續四個季度成為衆區之首，累計貢獻全年總吸納量的66.7%。全市已知租賃成交中，來自TMT和金融企業的需求尤為強勁。

租賃市場競争升級。區政府紛紛推出優惠政策以盼吸引並留住優質企業，業主以價換量的推租策略已然普遍。年内全市平均租金連續四個季度下調，同比下跌10.0%，至人民币每平方米每月202.6元。

展望

預計2020年全市甲級寫字樓市場将迎來供應高峰，約123.4萬平方米新增甲級寫字樓面積或于年内交付。

市場增量持續擴大令現有市場壓力加碼，未來空置率料将延續小幅上升。2019年12月，深圳實現全球招商簽約5,600億元人民币，有望拉動中遠期對甲級寫字樓的需求，但短期來看效果相對有限，租賃需求亟待培育。

在粵港澳大灣區規劃和建設深圳社會主義先進示範區等一繫列利好政策的背景下，諸多投資者對深圳市場中長期發展前景持樂觀态度，市場和項目問詢量及實地考察量料将持續上升，大宗買賣亦料将持續增加，買家背景多元化将更為明顯。

零售 -- 華南首店頻現，品牌組合更趨多元

2019年1-11月，深圳社會消費品零售總額累計達人民币5,924.7元，同比增長6.3%。

2019年第四季度，位于寶安坪洲的寶安大仟里開業，為市場增添約16.0萬平方米的零售面積。全年共計六個購物中心開業，其中，南山占年内新增供應比例過半，且均位于西麗片區。截至年末，全市零售物業總存量達483.0萬平方米，同比上升13.8%。

市場需求維穩，全市平均空置率同比微升0.3個百分點，至4.3%。年輕消費人口的聚集及購買力的持續增長提振國内外知名品牌深圳拓店信心，品牌組合更趨多元化，國際美妝、潮牌、休閑娛樂及汽車等業态租賃表現活躍，由十余家品牌深圳開設華南首店可見一斑。

資産表現穩中有升，租金同比上漲1.5%，至人民币每平方米每月718.4元。

華南區内，深圳零售物業投資市場表現矚目，核心型投資機會尤為境外機構型投資者青睐，年内錄得本市空前最大交易。

展望

預計2020年，全市有五個零售項目入市，将為市場帶來33.8萬平方米新增供應。

成熟購物中心将持續改造升級，通過翻新外立面、更改動線結構、調整租戶落位、引入人氣品牌、增加體驗式業态等措施，加強與消費者的互動，提升人流量和品牌豐富度，存量市場整體品質将獲提升。

深圳零售物業對國内外機構投資者仍保持巨大吸引力，地理位置核心且租金收益穩定的成熟購物中心将成為其首要關注標的。

住宅 -- 市場熱度持續累積，一手住宅量價齊升

2019年，深圳住宅市場迎來多重利好，包括粵港澳大灣區及深圳先行示範區規劃的先後出台、前海蛇口自貿區雙擴容計劃上報、"非普通住宅"繳稅標準放寬、多條新地鐵線路開通運營等，市場熱度持續累積，並于年底達到頂峰。

一手住宅現成交高峰，剛需及投資型購房者積極入市。2019年1-11月，全市一手住宅成交量同比增長30.9%，至約395.4萬平方米。其中，近八成成交集中在新興區域，尤以剛需戶型為主的龍崗和寶安表現矚目。

同期，市場推盤品質高且需求暢旺，促全市一手住宅均價同比小幅上漲2.4%，至人民币每平方米56,816元。

展望

深圳住宅市場的政策環境将延續收緊态勢，強調保障性住房體繫的貫徹落實，維持房價穩定。

由于住宅土地供應有限，開發商推盤節奏預計亦有所放緩，可售樓盤數量減少。在"9070"政策的嚴控下，大戶型供應将減少，剛需戶型成為供應主力，主要位于龍崗、寶安和南山。

市場需求仍将因大灣區及城市内部規劃、經濟發展、人才落戶政策等利好而繼續表現暢旺。

在調控政策的影響下，一手住宅成交均價增速料将放緩，未來價格預計維穩。