重磅發布 | 觀點指數·2019中國房地産權益銷售金額TOP100

觀點指數 年終已至，2019年房地産企業銷售成績幾何，依舊是行業内關注的熱門話題。全口徑銷售金額排行熱鬧喧嚣，不過反映房企真實銷售和利潤的的權益銷售金額，更能體現房企戰略布局和資金的“運籌帷幄”，自然也不容忽視。

2019中國房地産權益銷售金額TOP100榜單顯示，2019年全年100家房企的權益銷售金額為8.68萬億元，平均銷售權益比為0.73。觀點指數統計發現，上述房企中銷售權益比大于等于平均數的有47家，小于權益數的有53家。

數據來源：觀點指數監測及整理

具體來看，權益比為1的有5家，大部分是區域性的小型房企，主要布局于桂林、鄭州等地。對于這些房企來說，在所在區域深耕耘多年，積累相對的優勢，面臨外來房企的“來勢洶洶”更加淡定。因此更傾向于自己操盤，鎖定利潤。

緊接着權益占比為0.90-0.99區間的房企有19家，在幾個權益占比區間中，企業數量排在第三位。企業數最多的是0.60-0.69權益區間，有24家，其中包含10家千億房企。

數據來源：觀點指數監測及整理

需要注意是，有14家房企的銷售權益比低于0.60，有3家更是低于0.40。這些房企更青睐于以合作開發的模式獲取土地資源，當然也涉及個别房企的代建業務占比較大，因此在銷售權益比上，相較其他房企基數小。

如果對應到各個階梯的全口徑銷售上，2019年完成6000億元以上銷售的房企，平均銷售權益比為0.76，比2019中國房地産權益銷售金額TOP100的平均權益比高0.03個百分點。

數據來源：觀點指數監測及整理

平均銷售權益比最低的是0.65，由全口徑銷售為2000億元-2999億元的房企摘得。對于該階梯房企而言，為了争取更大的市場份額，多數會犧牲一定的權益比，通過收並購、合作開發等快速豐盈羽翼。

平均銷售權益比最高的是200億元-499億元階梯的房企，為0.79。如上所述，對于基數大的房企來說，針對項目股權比例适當權衡，是又快又好實現利潤的方式。而對于規模較小的房企來說，盡量鎖定較多的利潤要來得重要一些。

不過整體來看，頭部房企的銷售權益比正在提升。最為直觀的就是體現在拿地權益上。以中海地産為例，過去的2017-2018年其拿地的權益比分别為0.84和0.72。截止2019年1-11月，其拿地權益比已經提高至0.95，較上年同期提高0.13。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀察拿地情況，2019年前11個月中海在土地市場上揮金1046.97億元，囊獲48個項目，新增土地面積296.61萬平方米，合計總樓面1006.94萬平方米，應占樓面面積958.10萬平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

早在2019年中期業績會上，顔建國就曾透露最近幾年中海銷售增速比較慢，營收受到影響，因此盈利增長相對乏力。但是2018年和2019年，中海的銷售增速提高至38.74%和28.02%，較以往有明顯提升。除此之外，通過購買高質地塊，降低合作開發力度，保持利潤穩中有升。

同樣積極提高拿地權益比的還有萬科。2018年萬科獲取新項目227個，總規劃建築面積4681.4萬平方米，其中權益規劃建築面積2490.2平方米，按此計算權益占比為0.53。2019年中期萬科的财務報表中少數股東權益有較大上升，主要是合作項目增多和比例增加導致的結果。針對這一現象，财務負責人王文金透露，少數股權的增長是權益的反映，今年萬科的拿地權益已經大幅提高，以後會修復回來。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

根據萬科披露的公告，觀點指數統計發現截止2019年1-11月，萬科收獲地塊的計容建築面積為3758.60萬平方米，權益建築面積2752.40萬平方米，權益地價1661.31億元，權益占比為0.73，和去年年末的數據對比提高了0.2個百分點，有了較大跨越。

過去的2016年全國地價高企，為了更容易獲取面粉以及維持規模增長，不少頭部房企采取收並購、合作開發等模式納糧補倉，而随着房地産行業進入下半場通道，需要在既定的規模中尋找增量和利潤，相信提高權益比重将會成為越發普遍的操作。