觀點指數 | 十一月聯合辦公報告：盈虧算盤與二線聚攏

觀點指數 2019年已接近尾聲，聯合辦公市場已然進入了一個新時代，中小玩家存活越來越困難，即便頭部玩家也不得不面臨高速擴張後的陣痛。

WeWork事件讓行業的的盈利問題暴露在陽光之下，聯合辦公似乎變成一塊難啃的骨頭。資本退潮、高空置率等多重因素夾擊下，聯合辦公企業的發展趨于謹慎，或推陳出新大搞增值服務提高利潤，或自折羽翼強行降低成本負擔也有将目光轉移至行業競争較少的二線城市，另尋出路。

即便行業臨冬，仍有聯合辦公從業者認為“聯合辦公在未來幾十年内将達到一個萬億級别的市場”。在目前，一衆聯合辦公企業如何調整發展戰略“活下來”才是首要任務。

二線聚攏，一線城市聯合辦公市場或趨近飽和

過去，聯合辦公企業在資本市場乘風逐夢踏浪前行，但水能載舟亦能覆舟。和過往幾年紛至沓來的大額融資消息相異，2019年“哀鴻遍野”，裁員、關店、業務收緊、融資不順等消息不絕于耳。

在這些喧鬧的聲音中，聯合辦公企業正将目光轉移至強二線城市以下。這類地區發展迅速，和聯合辦公企業聚集密集的一線城市對比，租金便宜且更容易讓其獲得城中心的優質項目。

圖片來源：觀點指數整理

從近半年來聯合辦公企業新開項目來看，聯合辦公新開項目選址地正往蘇州、杭州等強二線城市聚攏，而以往聯合辦公企業新項目的選址地往往集中在北京、上海、廣州、深圳四個準一線城市。據觀點指數不完全統計，近半年來全國範圍内新開營業的聯合辦公項目有14家，除去上海仍然保持着高開業項目數量外，杭州新開業項目數達到了3家，占比21.42%。

此外，觀點指數選取11個聯合辦公空間重點布局城市觀察，發現北京聯合辦公項目平均工位租金最高，達到1682元/工位/月，上海次之，為1206元/工位/月。據觀點指數此前研究，2019年上半年，深圳、廣州的聯合辦公項目市場份額位列第三、第四，但其工位平均租金卻比西安、重慶等中西部城市低，僅為994元/工位/月以及924元/工位/月。

雖然北京的聯合辦公平均工位租金最高，但值得注意的是，近半年來北京聯合辦公項目開業數為四個準一線城市最低。相反的，11月更有聯合辦公玩家在北京區域的“首店”倒下，這或許預示着北京聯合辦公市場已趨近飽和狀态。

11月28日，聯合辦公企業方糖小鎮關閉了北京京糧大廈國貿CBD社區，該店為2016年方糖小鎮進入北京的首店，象征意味明顯。據觀點指數了解，方糖小鎮自2019年10月21日以來一直拖欠京糧大廈房屋租金，經多次催要仍拒不履行支付租金的義務，因此被京糧大廈單方面解除合同。

沒有履行支付租金義務的緣由或許可以從方糖小鎮的融資情況中窺得一二。公開資料顯示，自2016年9月獲得由鼎晖投資領投、歌斐資産、華住酒店集團跟投的2億元A輪融資後，方糖小鎮便未再向外界公布新的融資情況。目前方糖小鎮可能面臨着“融資難”的問題。

在目前市場環境下，一線城市租金壓力提升、聯合辦公玩家融資受阻，再加上急速擴張後的現金流捉襟見肘，預計中小型聯合辦公企業将會更加後繼乏力，如果不及時調整自身的發展戰略，恐被市場吞沒。

棄甲曳兵，聯合辦公企業的盈虧算盤

從現有數據看，聯合辦公現階段的發展策略仍是以規模為王。其中不乏部分企業在規模的前提下持續優化服務，冀望未來可以不斷提升利潤空間。

不過，與共享單車行業類似，聯合辦公行業同樣依賴資本。頭部玩家尚且有擴張的資本，融資受阻的中小玩家則無力擴張，突圍無望後只好自折羽翼，活下來才是第一要務。

另一方面來看，2019年經濟下行、市場需求疲軟，種種市場環境的變化也影響着聯合辦公企業的發展。據相關研究機構發布的寫字樓數據顯示，2019年下半年以來，今年一線城市寫字樓空置率大幅上升。以北京為例，上半年北京寫字樓整體空置率環比上升0.9個百分點至11.5%，是8年以來的最高值。

可以說，過去在“雙創”和“共享經濟”的熱潮以及資本的推動下，聯合辦公行業的發展曾一度水漲船高。時至今日，資本逐步退潮，聯合辦公企業正經歷高速擴張後的巨大運營壓力。11月22日，據媒體報道，SOHO中國旗下的全國最大的共享辦公項目光華路SOHO 3Q已經易主予聯合辦公企業築夢之星。

2015年SOHO中國創立SOHO3Q，2018年開始SOHO3Q的業務不再局限于自己打造的寫字樓，而是開始租賃第三方開發商的辦公樓。

截止2018年12月31日，SOHO中國共享辦公業務SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業，在中國7個城市擁有31個中心，合計超過3萬個工位。彼時甚至傳出SOHO3Q将在2019年上市，要成為“國内最大的寫字樓綜合服務商”。

自WeWork上市失敗到SOHO3Q項目的變賣，聯合辦公行業再次陷入焦慮與質疑聲中，更加劇了市場的悲觀情緒。屋漏偏逢連夜雨，國内聯合辦公行業頭部企業氪空間亦在11月傳出了棄租的消息。

11月27日據觀點地産新媒體報道，氪空間将放棄已經租下的銅鑼灣時代廣場兩層樓面，退出在港最後一個項目。棄租消息傳來的同一天，氪空間官微宣布，公司近日簽約了位于蘇州昆山市花橋鎮的金衛國際廣場。放棄香港項目，轉而光臨蘇州，兩地之間的換倉，似乎是氪空間想将業務重新拉回自己熟悉的角力場。

觀點指數整理氦空間近期動态發現，今年以來氪空間明顯放緩了規模擴張的步調，2019年初，氪空間陷入了裁員、關店、退租的風波。同年2月，氪空間開業的聯合辦公項目超過50個，目前只剩下不到40個。同時，2019年5月融資發布會直至11月的時間里，氪空間基本沒有發布新的聯合辦公項目開業信息。此次境外布局的收縮，或許預示着這家聯合辦公企業的發展更加審慎。

不論是氦空間或SOHO3Q，關店或是出售項目，這都是目前市場環境下，聯合辦公企業的盈虧平衡盤算。在全球經濟放緩，一線城市寫字樓空置率持續提升的當下，上述反應或許是最優的解題思路。