觀點指數 | 十一月土地報告:一線核心城市土地成交下行

观点指数研究院

2019-12-26 18:11

  • 11月,全國土地市場走勢平穩,仍處于低位運行,其中深圳、武漢土地市場成交仍舊“遇冷”。

    觀點指數 11月,全國土地市場走勢平穩,仍處于低位運行,其中深圳、武漢土地市場成交仍舊“遇冷”。與此同時,重點城市在供地上持續調控,尤其是對土地宗數、土地性質進行了調控。

    政策上,在中央“房住不炒”的基調下,全國樓市穩定有降,總體邁進調控預設目標,2020年總體上将持續保持穩中有變的走勢。同時随着“一城一策”的持續推進,局部熱點城市出現了政策上的邊際放松。

    其中最引人關注的是佛山的政策。11月29日,佛山發布新規稱,本科以上首套房不受戶籍和個稅等限制。具體為:認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山戶籍人口購房政策;在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

    各地持續密集發布人才政策,人才專項租賃住宅用地供應也有所增加,亦有用于發展産業、完善基礎服務設施的産業用地供應。

    一線核心城市土地成交下行 深圳集中供應限價地

    土地供應方面,北上廣深推出土地面積分别為56萬平方米、131萬平方米、140萬平方米和116萬平方米,其中北京、廣州當月同比分别下降41.7%和21.7%;推出土地宗數分别為10宗、41宗、35宗和18宗,其中北京當月同比下降37.5%。

    成交方面,北上廣深成交土地面積分别為19萬平方米、78萬平方米、26萬平方米和13萬平方米,其中北京、廣州當月同比分别下降72.2%和58.6%。成交宗數方面,上海為北上廣深中最多,共20宗,當月同比上升53.8%;北京、廣州各4宗,當月同比分别下降66.7%和60%。

    土地出讓金方面,除深圳外,北上廣當月同比均呈現下降,分别為-59.7%、-26.7%和-48.8%。

    住宅用地成交方面,上海共成交20宗地,總成交價合計100億元,成交土地均價1.28萬元/平方米,成交樓面均價6965元/平方米。而北京、廣州和深圳分别成交4宗、4宗和5宗,土地出讓金分别為133億元、89億元和128億元。

    如果觀察土地價格走勢,可以看到北上廣的推出樓面均價分别為14516元/平方米、8771元/平方米和6735元/平方米,當月同比下降21.3%、21.6%和78.5%。北上廣深的成交樓面均價分别為27573元/平方米、6965元/平方米、10164元/平方米和22982元/平方米,其中上海當月同比下降39%。

    在四大核心城市中,深圳的土拍局面顯得十分引人注目。

    11月22日,深圳6宗宅地入市出讓,其中龍華1宗、光明2宗、坪山3宗、大鵬1宗,挂牌總價為131.67億元,最高限價總價190.89億元,總建築面積約77.6萬平方米,均采用“雙限雙競”的方式出讓。

    參與拍地的企業包括華發、華潤、中海、龍光、平方米安、金茂、金地、五礦、金融街、電建、天健和安居集團12家房企。最終成交5宗,攬金127.5億元,另一宗坪山坑梓街道地塊流拍。

    值得注意的是,在成交的5宗地中,2宗宅地以底價成交,127.5億元的總成交價並未達到最高限價。

    1-5月,深圳共成功出讓9宗地塊,包括1宗商業用地、8宗工業用地,無住宅用地。但從6月份一次推出5宗住宅用地之後,深圳便開始持續批量推出住宅用地,分析人士指地價穩定運行仍是市場的主基調,政府對于穩樓價的壓力增大,深圳集中推出多宗限售價宅地在于穩定市場對房價的預期。

    據深圳市土地房産交易中心數據顯示,11月深圳批售17個商品住宅項目,批售面積95萬平方米,環比10月上升111%。

    市場持續低位運行 部分房企積極拿地

    11月有部分房企大手筆拿地。中駿11月共斥資71.84億元競得兩宗地,分别位于廈門、南昌。其中廈門地塊以59.4億元競得,創下湖里區新高。

    與之對應的卻是日漸冷清的土拍市場,其中武漢27日土拍再遇冷,78.6億元硚口宗關TOD地塊延期出讓。

    于11月26日、27日,武漢計劃出讓10宗地,總起拍價達124.7億元。最終土拍收金僅20.59億元,7宗地出讓成功,遠洋、孝感錦宏、武漢光谷新城、湖北高投資産投資、湖北建工、武漢全景新地、湖北明想等各有所獲,另有2宗地流拍、1宗地延期出讓。

    此次7宗成交的地塊中,5宗地為底價成交。而黃陂區P(2019)146号地塊因多房企搶奪遭熔斷,最終被孝感錦宏以熔斷價5.91億元競得,樓面價6026元/平方米,溢價率81.16%。

    被延期硚口宗關TOD地塊,位于硚口區解放大道與建一路交叉口,土地性質為商住用地,出讓面積約為13.86萬平方米。

    廣州亦有2宗地塊延期出讓,分别位于南沙區和天河區,總起價104億元,總出讓面積17萬平方米。

    可以看到下半年底價成交、流拍和延期出讓的現象持續增多。業内人士認為,主要原因有兩方面:一是彈藥有限的情況下,房企拿地趨于謹慎,不貿然出手。除此之外,各城市加強了土地的調控,有意控制土地交易的節奏。預計今年全年供地目標的完成度不容樂觀。

    撰文:黃柏堅    

    審校:歐陽穎



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