觀點指數 | 十一月物業市場報告：物企上市潮起與非住宅物業新賽道

觀點指數 年末将至，物業行業一如既往的熱鬧，11-12月，銀城生活服務、新大正服務分别在港交所、深交所敲鐘上市。觀點指數統計，目前在資本市場活躍的物業公司達到了19家。

2018年起，物業公司資本化的節奏開始加快，彼時全年通過房産分拆上市的物業公司共有5家，超過2015年至2017年上市物業公司之和。2018年6月，行業龍頭碧桂園旗下的碧桂園服務登陸港股市場，上市首日市值高達250億港元，成為物業公司第一股；之後，新城悅、佳兆業美好和永升生活陸續登陸港股。時至今年，高估值、高成長性的物業公司已然成為資本市場的“新寵”。

接下來的日子也同樣令人期待，大體量的保利物業、時代鄰里于12月初通過了港交所上市聆訊，“蚊型”物業公司興業物聯也往着資本市場靠攏，房企拆分物業闆塊公司上市熱潮顯然仍未到尾聲。

中小型物業上市潮起 過關斬将中的規模擴張

從物業公司的規模來看，随着房企分拆物業業務上市進程的推進，目前資本市場上的物業公司由市值百億以上、在管面積達到億級的大型體量，逐步由體量更小的物業企業轉變。

2019年，6家分拆上市的物業公司中，有5家市值超百億，其中雅生活、碧桂園服務布局城市數更是達到了250個以上。而11月初上市的物業公司銀城服務，在管面積不到2000萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

值得關注的是，在銀城生活服務挂牌的前一日，其公布了全球發售的認購情況，其中認購合共25.53億股香港公開發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購香港公開發售股份總數666.8萬股約382.88倍。這個數字在港股市場普遍低迷的情況下，顯得尤為搶眼。

觀點指數翻閱招股書看到，2018年銀城生活服務的收入為4.68億元，淨利潤為2709萬元，屬于小型物業管理公司，其受到資本熱捧一定程度上歸因于市場環境，以及對其發展模式的認可。

一般來說，房企分拆物業公司上市，母公司的品牌效應會使物管企業更容易對接資本市場，獲得青睐。從目前已赴港上市的17家物業公司來看，有9家的母公司是觀點指數·TOP100銷售排行榜里的全國百強企業。随着資本市場對物業公司的看好，分拆物業版塊上市開始逐步向第二乃至第三階梯房企延伸。相信未來兩年會有更多的中小型房企陸續推進物業業務的上市進程。

此外，據中國物業研究協會公布的數據顯示，2018年全國物業管理面積約246.65億平方米，年復合增長率為12.01%。其中頭部百強企業約占78.9億平方米，即32.08%。總體呈現地域分散、集中度低的狀态。行業集中度較低導致市場環境競争激烈，對物業服務企業的經營能力、管理能力和抗風險能力自然提出更高的要求。

從已有數據來看，物業公司現今大都仍是采用“規模為王”的發展戰略，以拓展增量盤、占據市場份額優先。對其他物業公司的收並購就成了快速擴張的捷徑。

來源：公開資料、觀點指數整理

從具體市場來看，目前物業公司主要争奪的是三、四線城市的份額，這和近年來房地産市場重心向三四線城市轉移相呼應。同時，優質的物業資産並購可遇不可求。一些優質的物業資産可以和物管公司既有的業務産生協同效應，這也加劇了優質標的的競争，因此要想成功並購無疑要“過五關，斬六将”。

來源：公開資料、觀點指數整理

成功並購，關鍵不只是並購標的的篩選，並購價格的确定，也包括並購發起方本身的影響力以及整合資源的能力。這或許是物業公司並購項目城市下沉的主要原因，因為城市越下沉，更有利于擴大品牌影響力以提高成功並購的可能性。而對于被並購方而言，不同主體本身即便出價相同，成功並購的概率也有差别。越是優質並購標的，對並購方就有越高的要求。

乘着資本的東風，具有全國性品牌影響力的企業，體量大，沒有資金鍊壓力。同時自身發展意願強烈，更傾向于主動發展簽約拓展項目。

從項目類型來看，住宅物業一如既往是物業公司的主戰場。據觀點指數觀察，近幾個月的一個明顯趨勢是，擁有房地産開發背景的物業公司正在将目光轉移至非住宅物業。

住宅存量時代來臨 非住宅物業或成新賽道

房地産住宅開發市場經過幾十年的發展已逐漸進入緩慢賽道。國家統計局數據顯示，2017、2018年全國住宅竣工面積錄得連續兩年下跌，分别下降7%、8.1%。這是2008年以來，全國住宅竣工面積唯一一次出現的連續下降，且下跌幅度也最大。

最新一期數據則顯示，2019年1-10月，全國住宅竣工面積38474萬平方米，同比下降達到5.5%。目前我國商品房的供給端增速減緩，商品住宅已悄然從“增量時代”逐漸轉變為“存量時代”，這讓物業服務企業不得不把着眼點放到住宅以外的非住宅物業類型。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

觀點指數研究院統計物業服務企業數據顯示，其拓展項目的60.49%來自于非住宅物業種類，而住宅物業僅占了39.51%。其中，這些物業公司的非住宅物業項目里公建物業占比達到23.46%；商業、學校物業、園區物業占比則分别為12.35%、8.64%和13.58%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

随着我國城市化進程不斷推進，城鎮化率提升構建了龐大的不動産存量和穩定的增量，人均收入的持續提升激發了人民群衆對美好生活的不懈追求，兩者相結合，誕生出龐大的物業管理市場。

與此同時，國家統計局數據顯示，截至2018年末全國物管公司已超過23萬家，分别比2013年末增長55.6%；物業管理行業從業人員為636.9萬人，比2013年末增長10.9%。企業規模穩步拓展，行業發展未來可期。