商業志 | 港資出海記

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2019-12-22 20:29

  • 布局在全球範圍内幾乎是最繁荣的房地産市場,出海尋找機會在過去可能並非那麼必要,但最近卻似乎變成有點迫在眉睫。

    觀點地産網 “雞蛋不要放在一個籃子里。”諾貝爾經濟學家得主詹姆斯·托賓這句哲言,強調了通過分散投資來降低風險的道理。

    而對專注于收租的港資開發商或基金來說,眼前的頭等大事,可能是尋購一些合适的海外物業資産。

    就最近而言,九龍倉置業及地産信托基金領展分别在新加坡、悉尼,進行了它們在中國内地和香港以外的首次並購。同時,2016年轉向國際的中渝置地再次将目光投向倫敦。

    其中,九龍倉置業斥資64.18億港元向母公司會德豐集團,購入位于新加坡的Scotts Square詩閣廣場和會德豐廣場。

    資料顯示,詩閣廣場為位于新加坡史各士路的住宅連商場發展項目。該項目的住宅發展部分基本已售罄,剩余部分是一個面積約為1.22萬平方米的基座商場。會德豐廣場位于新加坡烏節路與巴德申路交匯處,總樓面面積約為4.33萬平方米,包含寫字樓、基座商場及停車場等業态。

    在2018年,上述兩項物業為會德豐帶來的租金收入約3.48億港元,到今年上半年這個數字是1.63億港元。

    領展則向黑石旗下的基金收購了一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓,代價6.83億澳元(相當于36.49億港元)。

    該項目名為100 Market Street,淨可租用總面積2.84萬平方米,目前由三個租戶分享,每月能提供達2670萬澳元,即約1.4億港元淨租金收入。

    另一方面中渝置地宣布用1.82億英鎊與基金合作成立合資企業,計劃對一個位于倫敦Queensway占地約1.3萬平方米的原購物中心進行改造,重建為包含公寓、五星級酒店及零售商業街等的綜合項目,預計投資4億英鎊。

    這是自2017年12月聯合三家香港地産公司買下倫敦金融城摩天大樓開發項目40 Leadenhall Street後,中渝置地在英國的又一次投資動作。

    該公司在2016年完成清倉内地資産後投身海外投資,截至目前最主要持有倫敦的兩棟寫字樓利德賀大樓、One Kingdom Street和住宅項目Nine Elms Square,及位于墨爾本的85 Spring Street和香港的傲騰廣場。

    相對而言,九龍倉置業和領展在此前一段很長的時間内,旗下項目分布都相對集中。

    前者在香港擁有6項投資物業,其中海港城、銅鑼灣時代廣場更是當地標杆性購物商場,過去表現一直優異。後者雖然自2017年,最主要在2018年,開始嘗試性地針對内地進行收購,現時在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業:北京京通羅斯福廣場、北京歐美匯購物中心、深圳新怡景商業中心(中心城)、廣州西城都荟廣場、上海領展企業廣場1座及2座。

    但領展絕大部分項目仍為,在香港的126個租金收益穩定的出租物業,當中大部分是非CBD區的社區購物中心、菜場、街市,還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。

    布局在全球範圍内幾乎是最繁荣的房地産市場,出海尋找機會在過去可能並非那麼必要,但最近卻似乎變成有點迫在眉睫。

    鑒于全球性經濟不佳及社會局勢的不穩定,香港零售業的衰退正在加劇。據香港政府統計處12月2日公布的數據,今年10月香港零售銷售總銷貨價值約301億港元,同比下跌24.3%,創下有史以來單月同比跌幅最大記錄。

    香港零售管理協會公布的調查亦顯示,自6月開始,97%的香港零售公司都處于虧損狀态,當中超過半數虧損程度嚴重。在香港擁有重要業務的零售、餐飲連鎖企業如卓悅控股、莎莎國際、美心西餅等業績都受到不同程度的沖擊。

    會德豐集團旗下的著名時裝精品店Joyce近日更宣布因長年虧損退市。而作為會德豐下屬最重要的商業平台,九龍倉置業過去業績一直跟随香港零售銷售表現起落,它最近要面對的困境可想而知。

    根據九龍倉置業11月1日披露的季度營運數據,旗下海港城、時代廣場今年第三季租戶銷售分别同比跌35%及30%,跌幅較上半年明顯惡化。“甚至比香港整體零售銷售跌17.5%更差。”高盛評價稱。

    亞洲最大的奢侈品代理商藍鐘集團總裁兼CEO阿什利·米克爾萊特(Ashley Micklewright)最近在接受媒體采訪時,宣稱公司在香港的業務不容樂觀,該集團在香港19個購物中心有22家門店,未來或不得不關閉其中的一些。

    他提到一些門店的運營成本正難以用銷售覆蓋:“在海港城,銷售額已降至正常銷售額的30%。”

    “我們的項目主要位于屋邨,受到近期香港社會事件影響較低。”領展行政總裁王國龍指出領展的狀況相對較好,“但公司7至9月份的表現,近期增幅确實有所放緩,挑戰較此前大。”

    領展主席聶雅倫則坦言在跟租戶談論續租事宜的時候,注意到不少租戶對未來零售前景持保守意見。

    在這種情況下,較穩定的海外投資物業成為更優秀的選擇。瑞銀在最近發表的一份報告中,引述了領展管理層在電話會議中話語,稱除澳大利亞外,領展目前也在新加坡、日本及英國物色中檔市場零售及甲級寫字樓。

    新加坡、澳大利亞的悉尼和墨爾本、倫敦繫全球最熾手可熱的投資市場。

    倫敦是過去幾年來港資最為關注的城市,以李嘉誠家族為首,新鴻基、遠東發展、麗新集團、爪哇控股等企業,在這里抛下上千億港元資金。

    而澳大利亞是英國退歐背景下,全球投資者尋找的首選替代投資目的地之一。數據顯示,截至9月末,澳洲商業地産今年已吸引了創紀錄的200億澳元外商投資。

    “新加坡經濟穩定,其特點為地理面積小,有利投資物業。”九龍倉置業在回應與會德豐的交易時表示。根據國際機構城市土地學會(Urban Land Institute)與普華永道11月合作發布的報告,從價格上漲的角度來看,這個城市國家在亞太地區2020年房産投資前景中排名第一。

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    撰文:劉子棟    

    審校:劉滿桃



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