觀點指數 | 十一月商業地産金融報告：資産證券化千億涌動

觀點指數 在宏觀經濟和嚴監管等因素疊加影響下，今年的房地産市場持續處于低迷狀态。一年即将過去，年底迎來債務到期高峰，更是給房企帶來了不小的壓力。

今年相繼出台的各類監管政策，堅持“房住不炒”，促房價合理回歸，但同時也對房地産融資手段監管更為嚴格。在銀行、信托等金融機構無法滿足房企的融資需求後，資産證券化逐漸成為房企融資的重要手段。

截止11月底，2019年共有38單資産證券化成功發行，總規模達到了1022.45億元；11月單月發行5單，總規模115.57億元；底層資産多為商業廣場及酒店。

不僅僅是内債償債困難，海外債務同樣是一大難題。據今年7月發改委新發布的通知文件，再發行的海外債務融資只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。這對于海外發債成本較高的中小企業來說，意味着海外發債只能成為海外債務的緩兵之策。如何從根本上解決負債的問題還有待細細探索。

11月商業廣場ABS成資産證券化主流

作為資金密集型産業，商業地産因投資周期長、投資規模大，現金流一直是房地産企業關注的重點，融資自然也成為了重中之重。随着傳統融資渠道如銀行、信托等不斷受限，資産證券化逐漸走入人們視野。近年來，我國資産證券化市場發展迅速，已然成為房地産企業重要的融資渠道。

2019年4月19日，證監會發布《資産證券化監管問答（三）》，随後證券投資基金業協會、銀保監會相繼發布細則，我國資産證券化市場監管細則進一步明确。對資産證券化監管標準的明确和細化，有助于規範市場運作，完善風險防控措施，促進市場規模增長。

2019年資産證券化市場持續快速發展，各類市場創新相繼出現，基礎資産類型進一步豐富。根據國金ABS雲數據顯示，截至11月22日，我國資産證券化市場發行規模累計達到73490.56億元。

目前，與中國商業地産開發商相關性最高的資産證券化産品包括：商業地産抵押貸款支持證券(CMBS)、商業地産抵押貸款支持票據（CMBN）、資産擔保證券（ABS）和類REITs（房地産信托基金）。

數據來源：觀點指數整理

根據觀點指數統計，截至2019年11月30日，中國内地市場上已發或待發的，以商業地産作為底層資産的資産證券化産品共38單，規模達到了1022.45億元。其中，ABS發行24單，總規模470.19億元；CMBS發行10單，總規模497.76億元；CMBN發行2單，總規模14.5億元；類REITs發行2單，總規模40億元。

數據來源：觀點指數整理

而從投向上來看，截至2019年11月30日，以商業廣場作為底層資産的資産證券化産品總規模有440.82億元，為最主要投向；以酒店作為底層資産的有176.68億元；以寫字樓作為底層資産的有111.1億元；以混合商業資産包作為底層資産的有120億元；其他業态作為底層資産的，合共173.85億元。

數據來源：觀點指數整理

從11月單月數據上來看，中國内地市場上已發或待發的，以商業地産作為底層資産的ABS共發行5單，總規模115.57億元，約占1-11月總額的11%，其他資産證券化産品類型並無發行。11月ABS發行中以商業廣場作為底層資産的總規模有79.99億元，為最主要投向；以酒店作為底層資産的有35.58億元；其他類型底層資産ABS並無發行。

商業地産房企海外發債創新高

2019年是房企償債高峰年，随着年底房地産企業債務集中到期，同時融資環境的持續縮緊，給房地産行業帶來了巨大的壓力。近幾年國内環境的嚴峻導致各房企紛紛轉向海外融資，其中美元債為房企發外債的主要融資種類。

根據觀點指數統計，11月單月已有包括萬達、佳兆業、禹州地産、旭輝控股、瑞安、寶龍等在内的10家商業地産房企發行（或計劃發行）13筆外債，總發債規模約36.43億美元，超過10月的發債總額（33億美元），創下年内單月海外融資新高。

不僅11月商業地産房企海外發債規模創新高，11月的海外發債利率較10月也有所增長。據觀點指數統計，11月商業地産房企海外發債利率由3%到12%不等，平均海外發債利率為7.06%，而10月平均海外發債利率為6.05%，平均利率水平環比上升1.01個百分點。其中龍頭企業發債利率明顯較低，中小房企利率則居高不下，最高達到11.95%。

在11月商業地産房企發行的外債中，絕大部分融資款項将用于償還現有到期債務，也就是所謂的“借新還舊”。特别是今年7月發改委印發了要求完善房地産企業發行外債備案登記管理的通知，要求了房地産企業發行外債只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。

對于中小房企來說，過高的融資成本使得海外發債只能作為現有債務償還的一個緩兵之計，如何有效的降低境内及海外負債仍是一大難題。

大宗交易表現活躍

近年來，商業地産大宗交易市場持續火爆。傳統住宅市場調控越趨嚴格，不少資本紛紛将注意力集中到商業地産市場上。據第一太平戴維斯統計，2018年全年大宗交易金額達到人民币1888億元，受宏觀市場影響，相比2017年同期下降20%。其中，寫字樓資産憑借其穩定性和高回報率，仍然是最受歡迎的資産類别；而最活躍的交易市場仍然是一線城市以及重慶、杭州、成都等發展迅速的二線城市。

根據觀點指數不完全統計，11月單月商業地産大宗收購交易共6單，總規模約97.52億元，其中房企參與的交易數量為5單，表現活躍。其中，酒店交易3單，總規模75.94億元；寫字樓1單，規模為9.1億元；綜合體1單，規模為2.14億元；物流1單，規模為10.34億元。