觀點指數|十一月商業地産報告：上市風潮與跨界

觀點指數 11月，阿里巴巴重返港交所上市的傳言得到證實，成為今年全球規模最大的IPO事件。與此同時，商業地産企業的上市傳聞也不時傳出。

新零售依然動作多多，盒馬作為其中的突出代表，在盒馬鮮生快速擴張的同時，又将眼光放在了社區購物中心上，深圳首個歲寶盒馬里的正式開業給社區商業添了幾分熱鬧，同時引發外界不少猜想。

購物中心熱火朝天開業之際，11月寫字樓市場租賃需求卻仍處于放緩狀态。北上廣深一線城市的寫字樓租賃需求依然是處于疲軟狀态，總體略有下降，但差别不大。據觀點指數觀察，一線城市的日租金排名依然穩定，北京依然最高，其次是上海、深圳、廣州。

商業土地市場冷熱交加 重點區域二線城市受青睐

土地的獲取始終是商業地産發展的第一步，11月的商業土地市場底價成交與高溢價同在，熱門區域的土地市場熱度不減。在11月出讓的商業用地方面，基本以低價成交和20%以下的較低溢價為主基調，占比達77%，但也有個别出現較高溢價的情況。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數統計，以杭州、紹興、無錫為代表的長三角城市商業用地的交易數量最多，其次是以惠州和佛山為代表的大灣區城市，同樣有不少商業土地順利成交。

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大灣區作為當下的行業熱點，吸引了不少商業地産企業的目光，作為長三角房企的寶龍就以20.5億的價格拿下了珠海的一宗商住地，準備打造綜合體項目正式入駐大灣區。寶龍並非個例，相信未來還會有不少商業地産企業進駐大灣區。

在土地出讓計劃方面，大灣區城市群中的珠海在11月較為亮眼，相繼挂牌4宗商業用地。其中，鬥門地塊的出讓條件明确指出開發商需引入恒隆廣場、太古里、K11等大型購物中心，而航空新城18.4億挂牌的一宗地塊也標明商業中心需達95%滿鋪方可開業。

珠海現在是不少房企布局大灣區的重點，這主要得益于大灣區的發展戰略以及港珠澳大橋的開通，使其未來發展潛力突出。此外珠海的商業地産地價相比廣深更有優勢。

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購物中心現年末開業潮  新零售跨界購物中心

據觀點指數不完全統計，11月新開業的購物中心為34個，相比上月明顯增加，幾乎翻了一番。萬達、新城等主流商業地産企業購物中心的開業數量明顯增加，占總開業數量的44%。

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在區域分布上，基本上以北京為主的京津冀地區和以上海為主的環渤海地區占據大比重。比如華潤置地的第60個萬象匯就開業在昆山，北京的龍湖長安天街也正式開業，大悅城明年拟落地的3座大悅春風里也分别位于北京大興、豐台與蘇州。

在體量上，10-20萬平方米區間内的購物中心依然最受主流商業地産企業的青睐，其中新城和萬達依然延續了其每月一定的開業數量，月内均有3座吾悅廣場和萬達廣場開業。此外，據新城商業的公開消息顯示，未來的12月還将會有8座吾悅廣場開業。

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除傳統商業地産企業11月開業了不少購物中心外，深圳歲寶盒馬里的開業無疑是最受關注的。盒馬為阿里旗下從事新零售的品牌之一，旗下的盒馬鮮生最廣為人知，盒馬里的開業是其進軍社區購物中心的第一步。盒馬里·歲寶這類的社區購物中心有一個突出特點，即培育期短一般僅需半年時間，據了解，這是一般社區型購物中心培育期的1/5。

此外，11月京東電器超級體驗店重慶店也正式開業，門店規模超5萬平方米；知名百貨品牌之一的天虹股份也斥資7.32億元租賃了位于中山的物業，計劃用于開設購物中心。新零售跨界做購物中心已經漸成趨勢。

雖然目前盒馬里只開業了一間，未來是否會重點布局還尚未可知。但不可否認的是，盒馬里這類跨界購物中心的開業無疑給現有的傳統型購物中心帶來了一定挑戰。盒馬里、京東體驗店等的開業都說明當下新零售行業正在朝着多元化的方向發展，購物中心化是當下的趨勢之一。

寫字樓租賃需求持續放緩 大灣區城市後續潛力大

今年以來，寫字樓租賃需求放緩，租金相比往年略有下降，空置率也處于較高水平。11月，北上廣深一線城市的寫字樓租賃需求依然是處于疲軟狀态，總體略有下降，但差别不大。據觀點指數觀察，一線城市的日租金排名依然穩定，北京依然最高，其次是上海、深圳、廣州，但這個數據與去年同期相比依然有所減少，下降幅度在10%左右。

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面對疲軟的寫字樓租賃市場需求，除業主方調整招租方案吸引租客，促進寫字樓交易外，政府持續出台的相關利好措施也在提高不同區域對優質目標客戶的吸引力。

如一線城市中的深圳，由于受粵港澳大灣區建設和打造社會主義先行示範區等政策利好，各行業企業對深圳的發展信心有所提升，拓展大灣區市場意向也日趨明顯，這将會帶動寫字樓投資市場的相關交易，成為買賣市場的重要力量。

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從四季度的市場供應來看，一線城市均有新項目入市，其中上海新增供應面積位居首位，其次是深圳，再則是北京、廣州。值得一提的是，深圳目前的空置率雖然處于較高水平，但由于在大灣區内推行及實施金融開放政策的樂觀發展預期，以及鄰近香港的地理優勢，即使在不少新增供應量入市的前提下，未來的租金仍存在回升的可能性。

商企上市傳聞層出不窮 零售巨頭加速布局

伴随着阿里重返港股上市在11月中旬塵埃落定，11月商業地産也傳出了不少企業要上市的消息。

如深圳市星河商用置業股份有限公司計劃于明年赴港上市，此前寶龍地産拆分商業部分上市也有了新進展，計劃在12月在香港上市聆訊，融資10億港元。

現在，地産企業拆分商業或者物業部分上市早已成為一種趨勢，在不少人看來這或許是當下商業地産發展的出路之一。潘石屹就在本月麗澤SOHO的開業儀式上表示将組建新的租賃事業部，目前經濟環境不好。

商業地産企業在謀求上市的同時，零售業也在加快布局，力圖在激烈競争中占據更多市場。

除不斷擴張的盒馬外，永輝旗下的超級物種也加快了開店速度，目前已進駐48家購物中心，正在努力追趕盒馬鮮生，縮小兩者之間的差距。

此外，沃爾瑪中國計劃未來5-7年計劃在中國新開設500家門店和雲倉，包括沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區店多個業态。未來3年，沃爾瑪還将對200家現有門店進行升級改造。