從三林印象城到濱江道 印力上海的存量改造物語

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2019-12-16 23:58

  • 從購物中心、社區商業到辦公樓,印力上海改造的商業業态頗為廣泛。

    觀點地産網 據國家統計局發布的數據,2018年,中國房地産商品房銷售面積17億平方米,房屋竣工面積9.35億平方米。與此同時,全國有近4億平方米被低估的物業面積,其中核心城市有1億平方米左右的存量物業需要改造。

    一手增量,一手存量。伴随城鎮化發展、經濟結構轉型升級,中國城市土地開發殆盡、新增投資放緩,核心城市已經由增量發展為主進入存量空間資源為載體的内向生長階段。

    據不完全統計,2018年上海已開始改造或計劃啟動改造的存量商業項目超過60個,其中已開業存量改造項目(含試營業)32個,總建築面積134萬平方米。改造範圍也由核心商圈延伸至全市各大小商圈,體量有超10萬平方米的大中型購物中心,也有5萬平方米以下的社區商業,不一而足。

    此外,以提升資産價值為目標的辦公樓改造也是地産商介入存量改造的主要選擇之一。

    盡管存量物業的改造比新建物業困難很多,但存量物業改造好以後,帶來的收益同時也是巨大的。

    因此從長風大悅城、港匯恒隆、上海世茂廣場、新世界城到靜安Neo、靜安大融城等,開發商、金融機構迅速涌入這一上海存量改造領域。

    作為萬科旗下商業地産開發和管理平台,近幾年,印力上海在存量改造也多有涉獵,從購物中心、社區商業到辦公樓,改造的業态頗為廣泛。其中,于2018年改造完成的濱江道In-Bund及上海三林印象城最具有典型代表性。

    黃浦江邊的百年碼頭

    上海灘的故事繞不開黃浦江。

    自1843年開埠,黃浦江岸是19-20世紀上海乃至全中國的水上門戶,這個太平洋西岸的小漁村由此與世界文明産生連接,開啟百年的興衰繁荣。

    新華碼頭位于黃浦江下遊南岸,岸線長約325米,是上海百年船廠祥生船廠的發源地。曾是新華碼頭管轄的871-872号倉庫,建于1938年,是碼頭工業建築遺存的重要部分,後曾多次改造擴建,在不同時代發揮不同功能,現為2010上海世博會前改造的國際遊艇會所。

    作為印力上海重點打造的城市更新項目,“濱江道In-Bund”便是由原新華碼頭871-872倉庫部分改造而來,項目總建面1.27萬平方米,是21公里黃浦江東岸最核心的一段。原建築共三層,由完全對稱的東西兩部分組成。建築外兩側是外置混凝土樓梯及坡道,功能感極強。内部保留多根八角形立柱,建築采用無梁樓蓋繫統。

    經過近百年歷史,倉庫大多破舊閑置,早已沒了過往的人流如織與風采。為此,印力上海聯合德普置地共同收購該項目,並以辦公場所為定位對其進行改造。

    事實上,城市更新的課題並不簡單,它不是單純的物理狀态的更新,更多的是文化、生活方式、産業和商業以及居住環境的更新,改造的成功與否決定了商業空間生命力的有效延續,是一座城市持續繁荣的可能性。

    如何傳承區域歷史文化?如何打造有時代特征産品?如何提升片區功能品質?

    為此,從建築改造上,印力上海圍繞三個方針進行,即保留原始結構、滿足新的功能材質、色彩和比例呼應原始建築。

    從外立面上,設計師将立面在原有基礎上重新劃分,掉落的原始牆面被重新貼上深紅色磚塊,體現出新老建築的延續與呼應,搭配金屬質感的陽台,使建築更富現代工業感。

    大樓内部,21米高的挑空中庭、玻璃天幕、開放式公共空間,不僅令空間感更為寬闊,也最大程度的利用自然采光。跳躍而不誇張的色塊、黑色金屬框架、落地玻璃窗,營造出復古的老上海感覺。

    結合黃浦濱江沿岸的天然景觀優勢,濱江道In-Bund在露台打造了一個多功能的休閑區,既可運動休閑,觀賞小憩,更有農場種植等綠化設置。

    從破舊的百年老倉庫,到兼具現代商業需求和城市景觀功能的辦公場所,通過城市更新,印力上海賦予了空間新的生命。而從商業邏輯上,提升被低估的資産價值,創造良好的租金收入,也令商業空間發揮了更大的價值,企業獲得相應的資本回報。

    區域型商業的春天

    伴随消費升級的大趨勢,對優質産品及服務的需求提升,體量相對較小、深入社區内部的區域型購物中心和社區型商業也迎來新的發展機遇。

    作為印力在上海的首個印象城,三林印象城就是這樣一個親近社區、存量改造而來的區域型購物中心。

    據了解,項目前身為上海三林城市商業廣場,近鄰“上海第二個陸家嘴”前灘及張江國家科學城闆塊,位于上海地鐵11号線三林東站附近,具有一定的區位優勢。項目總體量15萬平方米,包括購物中心、酒店和辦公樓,其中購物中心的體量約10萬平方米。

    三林城市商業廣場自2009年對外開業,然而由于區域商業項目競争激烈及運營問題,廣場多數商業鋪位均未有商戶入駐,随後其余主力租戶和餐飲品牌也陸續撤場。

    2017年4月,印力上海聯合深圳市信城不動産獲取該項目,並着手改造。

    基于項目周邊有近40萬的常住人口,三林印象城在深度充分調研的基礎上确定了以“親近感、品質感的美好生活樂園”為核心定位,對項目硬件方面進行了多個維度的改造和升級。

    比如,在原有形态上設計團隊重新打造了連貫開放的公共空間、改善動線、增加主樓與小樓之間的人行天橋,令空間更加無縫聯合,方便顧客達到。商場外部,建築及景觀設計無縫結合,打造開放式街區空間,同時可舉行各類表演及文娛活動。

    此外,入口處設有一個連接街道與地下區域的下沉式廣場,令整體空間更加開放、寬闊,成為項目的標志性景觀。

    硬件改造的同時,軟性服務體繫同樣進行了多維度創新升級。包括配備獨立親子母嬰室、美顔化妝間、親子休閑區等服務空間,提供Family Room、Kids Club、特殊關懷、智能服務四大特色服務空間及内容。

    歷時14個月,上海三林印象城在2018年10月底正式入市。進駐品牌超過200家,包括CGV影城、卡通尼樂園、西西弗書店等主力品牌。

    數據顯示,開業不久後,三林印象城已開始産生現金流,開業首年實現總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次、總車流近100萬輛、會員近10萬。

    從改造速度、資産回報表現、市場評價,三林印象城樹立了上海區域型商業的改造樣本。

    除了三林印象城和濱江道In-Bund,印力上海同時打造了包括安亭新鎮、集LifeBazaar畹町坊、集Life Bazaar颛橋在内的多個存量改造項目。

    其中,安亭新鎮是印力上海最早的改造項目,總建築面積14.3萬平方米(包括一個7萬平方米的廣場),項目周邊以低密度社區為主。

    接手前,項目已空置多年,經過改造,安亭新鎮聚集了長租公寓泊寓、社區辦公萬創坊、文小藝劇場、我嘉書房,以及多個教育業态。

    此外,集LifeBazaar-畹町坊和集Life Bazaar颛橋定位小體量精致型社區商業,項目均位于闵行區,體量分别為2.6萬平方米和1.7萬平方米。

    盡管體量不大,但就城市生活角度出發,社區商業和社區服務是很多城市在過去的城市建設開發中欠缺考慮的,通過城市更新來重新完善,激活存量物業的全新商業價值,也印證了印力上海配合萬科實現美好生活場景的未來遠景。

    撰文:黎倩    

    審校:鐘凱



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