觀點指數 | 十一月地産融資報告：流動性釋放 公司債高息小額

觀點指數 根據公司公告統計受檢測60家房企已完成融資排名TOP10，附當月融資總金額，即含拟融資且根據公開資料當月尚未确定完成數額。統計數據或有缺漏。

在經歷10月實際到位資金的低谷後，可以預期房地産投資實際到位資金在11月出現明顯的回暖。而實際到位資金将持續以自有資金為主，各成分占比預期穩定。房企債券以公司債券為主，公司債券利率呈現小額高息趨勢。除個别債券外，絕大部分債券規模均在10億元以下。

觀點指數監測的60家A股房企中，擔保融資為多數采用的融資方式。同時，受監測企業本月僅一家采用了股權融資。本月信托産品共發行365個，平均收益8.02%。從用益信托網公布的78個信托産品數據來看，天津、浙江、北京、江蘇四地吸引項目數最多。而項目地點在北京市的信托産品總規模達48.5億元。

到位資金回暖 央行釋放流動性

根據統計局發布的房地産投資實際到位資金數據，最近三年的房地産投資實際到位資金的數據都表現出了極強的周期性規律，即每年6月是年度資金到位的高峰，而10月則是回暖前的小低谷。通過對比最近三年的數據，可以發現經歷了10月的周期性低谷後，11月将是到位資金總額上漲的開始。依據以往的趨勢，11月實際到位資金粗略預估在16000億元左右。

從今年的情況來看，定金和預收款及自籌資金是實際到位資金中占比最大的兩個來源。根據1-10月國家統計局公布的數據，房地産投資累計到位資金中，國内貸款占比10.10%，利用外資占比0.06%，自籌資金占比22.31%，定金及預收款占比23.33%，個人按揭貸款占比10.51%，上年資金結余占比31.11%，其他占比2.58%。

而如果看回趨勢，則可以發現各來源占比保持不變，僅有小幅波動。具體而言，10月實際到位資金環比下降14%、同比上升6%，其中，國内貸款環比下降32%、同比下降5%，利用外資環比上升17%、同比下降27%，自籌資金環比下降17%、同比上升1%，定金及預收款環比下降4%、同比上升13%，個人按揭貸款環比下降9%、同比上升19%，其他環比下降3%、同比下降16%。利用外資是唯一環比上升的資金來源渠道。

宏觀政策方面，央行于11月16日發布2019年第三季度中國貨币政策執行報告，提出要實施好穩健貨币政策，加強逆周期調節，保持流動性合理充裕和社會融資規模合理增長。同時，報告指出要改革完善商業銀行貸款市場報價利率（LPR）形成機制，通過MPA考核等方式推動銀行更多運用LPR。

11月18、19日，央行以利率招標的方式分别展開了1800億元、1200億元的逆回購操作，向市場釋放了流動性。央行于11月20日公布了LPR，1年期LPR為4.15%，較上期下調5個基點；5年期以上LPR為4.8%，較上期下調5個基點。

公司債高息率且小額 樣本企業以擔保融資為主

根據同花順公布的GICS一級分類下的房地産債券信息，2019年11月共發行56只(以發行日計)房地産行業相關的債券， 其中公司債40只，占據絕大多數，中期融資券6只，短期融資券1只，超短期融資券9只。公司債券以小額且高利率為主，整體票面利率在8%左右。

或受企業财務和經營狀況影響，各類型債券利率呈雙頂形态分布，並以中期票據最為明顯。房企債券票面利率呈現一定程度分化，平均當期票面利率為6.58%，中期票據平均當期票面利率為4.89%，超短期融資券平均利率為3.39%。

對于觀點指數重點關注的60家A股上市企業，總融資額（含拟融資額）中擔保融資比例最大，占全部融資額的一半，債權融資次之， ABS略少于債權融資金額。另外，60家被監測企業中，只有一家采用了股權融資。

而在已融資額中，擔保融資比例過半，意味着當月相當部分融資以子公司形式籌集，不少仍在籌備審批階段，或者下月正式發行。

資金成本方面，受監測的60家A股房企，除3家數據缺失外，其余57家房企的平均加權資本成本（WACC）為8.16%，平均股權融資成本12.49%，平均債務融資成本5.18%。需要了解的是計算中采用一年定存利率（稅前）作為無風險收益率（1.5%），市場收益率采用10年滬深指數平均數（11.56%）來計算。

産品規模分化 信托産品投向趨于集中

信托方面，根據用益信托網的統計數據，11月當月發行的房地産類信托産品共有365個，發行規模714.69億元，平均期限1.5年，最高收益8.25%，最低收益7.79%，平均收益8.02%。

而從上述機構具體披露的産品信息來看，11月發行的信托産品共有78個。其中信托貸款個數最多，達到26個，占全部信托産品的33.33%；投資方式為權益投資的有47個，占全部信托産品的60.26%；投資方式為股權投資的數量最少，僅有5個，占比6.41%。

預期投資收益率方面，總體來看收益率在8%上下，預期投資收益率彈性區間平均為0.53%， 彈性區間最大的是某投向廣東清遠的特定資産收益産品，預估收益率為7.0%至8.2%，區間達1.2%。

下圖可以看到預期收益率的分布情況，每條線段的始末段，分别表示預期收益率的最低和最高值。投資方式為權益投資和信托貸款的預期收益率相近，采用股權投資方式的信托，不出意外，總體上有着更高的預期收益率。

根據公開的數據，國通信托在本月發行的産品最多，11月共發行信托産品28個，發行的信托總規模為531026萬元。

另外觀點指數觀察獲悉，信托産品主要集中在前幾家機構，發行數量最多的4家機構，其發行數量為全部發行産品的66.67%，募集資金金額則占全部發行規模的63.41%。而其余機構發行産品數量不超過3個。

高發行數量通常意味着高發行規模，四川信托本月發行的信托規模都偏小，導致其所處區間的總發行額顯著低于臨近區間。圖形的外環代表數量最小，圖形中心表示數量的增加。

類似的，發行時間線如下圖所示。相比于多數規模于5億元及以下的信托産品，本月出現了若幹規模在10億，甚至20億以上的信托産品。

信托産品投資項目所在地方面，11月項目目的地集中在江蘇、浙江、天津、湖北等地。同時也存在項目少但規模大的情況，例如，投向北京的項目有3個，但是發行規模達到48.5億元，為全國各地區最高。此數據結果或受到未公布的缺失數據的影響。

從發行規模來看，信托産品投向的項目所在地集中在天津、北京、浙江三地，上圖也可以看到，以上地區的信托數量顯著高于其他地區。