現場 | 招商黃均隆：對房托基金内在價值充滿信心

觀點地産網 12月10日上午，招商蛇口董事長許永軍、招商蛇口總經理蔣鐵峰、房托管理人主席兼非執行董事黃均隆在港交所回答記者提問，略顯嘈雜的環境並不能遮掩招商蛇口一衆高管聲音中的激動和自信。

這一天，是招商局商業房托基金在香港聯交所IPO的日子，也標志着籌謀已久的招商置地五項優質物業以房地産信托基金的方式正式登陸資本市場。

此刻，黃均隆的聲音有些亢奮，他正在耐心地向記者透露未來房托基金的資産注入情況，“在未來條件成熟的情況下，将陸續注入深圳太子灣三項物業，還需要辦理一些手續。”

根據招商蛇口披露資料，未來拟注入的三項物業分别是深圳匯港二期購物中心、太子廣場以及新時代廣場二期，可出租面積分别為4萬平方米、6.61萬平方米以及7.87萬平方米。

黃均隆繼續解釋，未來注入物業需要達到兩個要求，一個是資本化率與香港上市的紅籌化安排；二是目前有些是年底新開業物業比如匯港二期，未來将通過招租和培育，使得新物業達到一定的資本回報率和投資者要求，才會注入房托基金。

據觀點地産新媒體了解，《守則》規定，香港上市的房地産信托基金（REITs）需要将除稅後淨利潤金額的90%用于分紅。所以，不管是對于投資者還有意盤活資産的房托基金發行者來講，底層資産資本回報率都是相當重要的參考指標。

資料顯示，招商局商業房托作為央企首單房地産信托基金，也是六年來第一只赴港上市的房地産信托基金，目前注入的五項底層資産分别是新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈，以及一項商場物業，即花園城。五項底層資産出租率分别是為76.3%、100%、88%、84.1%、79.1%，都是招商蛇口旗下的成熟資産。

同時，招商房托與相關方訂立基金分派承諾，即至2019年、2020年、2021年、2022年末，年化每基金單位分配分比為0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元。

粗略計算，招商局商業房托基金收益率接近7%，在11只在港上市的房托中排名第三，僅次于匯賢産業信托和富豪産業信托。

一般來說，好的收益率會引起資本的追捧，但招商局商業房托基金在今日早間開盤時報3.29港元，較招股價跌0.13元或3.8%。

此前，招商蛇口最初拟定的發售價介于3.42港元至4港元，共發售7.5億個基金單位，集資額25.65億至30億港元。但最終發售價厘定為每個發售基金單位3.42港元，按7.5億個發售基金單位計算，全球發售所得款項淨額約為24.511億港元。從發售結果來看，不管是發售價還是最終的募集淨額，跟最初的預想稍有差距。

不過，黃均隆對于房托基金的市場表現持樂觀态度，“股市價格波動屬于市場行為，短期的波動不能反映資産的内在價值，對招商局商業房托基金内在價值充滿信心。”

之後，招商蛇口董事長許永軍對房托基金的内在價值進行補充，招商局商業房托基金就是通過投、融、建、管、退，實現資産流動，這背後看的是底層資産的價值、運營水平、區位優勢。

據了解，注入房托基金的五項物業資産大多是寫字樓，均位于深圳市南山區蛇口區域，地理位置優越，與深圳的創新産業樞紐及商業中心區緊密相連，能夠很好地分享粵港澳大灣區區位的頭部優勢。

在今年前9個月份，五項底層資産每平方米平均月租均高于2018年末水平。其中新時代廣場上漲10.17%；科技大廈上漲1.65%；科技大廈二期上漲5.60%；數碼大廈上漲5.24%；花園城上漲了1.12%。每平方米平均月租整體上漲趨勢延續。

此外，招商局商業房托基金表示，未來3年将投資3億至4億元人民币翻新旗下物業，預計提升淨物業收入至少30%。

憑借着底層資産的亮眼數據和未來規劃，許永軍認為招商局商業房托基金能夠跑赢大市，跑赢對手。“想要了解招商蛇口資産更多一點，坐船三十多分鐘，開車也就四十多分鐘，去粵港澳大灣區查看我們的自營資産”，充滿信心的許永軍對香港投資者提議。