濟南“地市”流拍與底價齊現 中梁10億首入

觀點地産網 濟南也繞不過“地市”低潮期。12月的第二場土拍，也是沒有懸念的底價與流拍齊現。

12月9日，濟南共有15宗住宅、商業用地入市拍賣，地塊分布于藥山、南北康、白馬山、長嶺山、郎茂山附近等區域。最終9宗地以底價成交，5宗地流拍，僅奧體場館東南側加油站地塊溢價4.4%。

最終土拍成交額為33.93億元。其中，中錦置業（萬科+市中控股+山鋼）12.83億元拿下南北康片區地塊2宗地塊，中梁9.9億元競得天橋區藥山西片區3宗地塊，祥泰以2.89億元摘得市中區英雄山路七里山路西南城市更新項目2宗地塊，加州2.39億元奪得趙莊片區地塊，濟南香山明郡置業有限公司4.5億元拿下萊高2019-3居住、商業混合地塊。

合富研究院（山東）高級研究總監丁曉明對觀點地産新媒體表示，現階段房地産發展整體認知並不樂觀，同時年底開發商現金流緊張，導致出讓土地基本以底價成交。

中梁10億首入濟南

在此次落子濟南的萬科聯合體、祥泰、加州、中梁、香山明郡等一衆房企中，最為顯眼的是中梁的首入。

這家根植于長三角經濟區的房企，也瞄準了山東的區域中心城市。中梁此次拿下的地塊為天橋區藥山西片區3宗地塊，地塊成交總價為9.9億元，最高樓面價9375元/平方米。

值得注意的是，該3宗地曾于今年8月5日挂牌出讓，總面積66029平方米。當時3宗土地平均樓面地價分别為7981元/平方米，原本在9月4日進行網上交易，後因故終止出讓。

在這次出讓中，3宗地總起始價從11.09億降到9.9億，降了1.19億。其中，A1、A2地塊降幅約720元/平方米；A3地塊降幅1126元/平方米。有分析表示，這是今年濟南土地市場地價降幅最大的地塊。

據了解，該項目為洋涓村城中村改造項目經營性儲備用地。地塊位于天橋區藍翔路以東、藥山西路以西，出讓地塊位于藥山公園西側，出門就是文化、體育休閑中心。

根據藥山片區控規，該片區功能定位為工業研發、商務金融、生活居住等多元功能復合的城市新區，該3宗居住地塊所在的09街區為藥山片區核心區。

至于為何入局該地，中梁方面回應觀點地産新媒體表示，從近幾年同行在山東的拿地價格來看，整體保持較高位，本次獲得的3宗地塊價格粗略計算有接近30%的折價，價格占有一定優勢。

其續稱，中梁拿下的是濟南天橋區藥山西片區3宗居住用地，天橋區藥山片區為濟南市的老城區，人口密度較大、競品較少，計劃利用本次機會打造該區標杆住宅項目。

此外，中梁方面也表态，一直很看好山東的發展前景。據悉，中梁近期的組織架構調整中，特别成立了山東大區，以促進公司在山東地區業務的持續拓展與深耕。

中梁把此前的12個區域集團進行收縮合並，並最終成立了南方大區、北方大區、中部大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區。

而中梁對于濟南的布局野心一直都存在。丁曉明分析道，中梁戰略支持進駐二線城市，濟南為中梁企業發展的重點城市，曾幾次參與土拍，但受制于資金等影響，未拍到理想的地塊，天橋區藥山地塊素質較佳，本次出讓土地調整地價，促成中梁進駐濟南。

早于今年5月，雪山A-1地塊入市交易，參與競拍的房企達10家，其中就有中梁的身影，最終落子的是鑫都。

事實上，中梁此前絕大多數項目位于三四線城市以及一二線周邊城市。據中梁7月份的招股書顯示，2016-2018年，中梁分别拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市。截至2019年3月底，中梁土儲規劃總建築面積為3890萬平方米，其中，以浙江、江蘇、安徽為主要市場的長三角占37.9%。

今年上半年，中梁首進包括西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等二線城市。由此探究，中梁此前于二線城市的布局並不算完整，在三四線城市紅利消退的趨勢之下，已登陸資本市場的中梁，土儲布局亟需擴展。

下半年，中梁繼續發力二線城市，布局無錫、甯波、成都、合肥、沈陽、大連等多個城市。截至2019年前11月，中梁新增129塊土地，其中50%位于二線城市。

至于拿地策略，中梁方面回應稱：“公司的拿地布局緊跟國家發展政策，並跟随行業發展趨勢尋找不同能級城市的結構性機會。拿地時，公司特别關注城市的宏觀層面，包括人口、城市化比率、經濟，公司關注基數大、城市化率提升快、人口流入多的城市。”

近半年最大規模流拍

此次5宗地塊的流拍，是近半年來濟南出現的最大規模流拍，流拍地塊大概率會在明年再次挂牌。地塊分别為長嶺山片區B-8地塊、白馬山片區組團地塊、原山東長城房地産綜合開發總公司地塊。

其中白馬山片區組團地塊包括1宗居住用地與2宗商務金融用地，均位于市中區白馬山片區，二環西路以西，起始價9.47億元，樓面價為7000元/平方米。

根據規劃，濟南市中區政府拟将該區域打造成“互聯網+”創新創業聚集地，拟引入一家納入“國家首批雙創企業示範基地”名單中的企業。拟引入一家由世界品牌實驗室評選為“2018 年度世界品牌 500 強”中的物聯網生态品牌企業。

地塊出讓的條件可謂嚴苛，大概率為定向出讓地塊，但仍遭遇流拍。丁曉明也認為，就觀察而言，目前幾宗流拍土地其實都有比較明确的意向企業。

而原長城房地産用地位于郎茂山腳下，為稀缺闆塊，容積率僅1.2，樓面起價1.4萬元/平方米在合理範圍内；長嶺山片區B-8地塊，折合1.11萬元/平方米的樓面地價也並不貴，但仍無人報價而流拍。

對于土地紛紛流拍的現象，丁曉明分析稱：“雖然有意向企業，但是在年底的特殊時期，很多企業都有綜合的财務考量，是土地流拍的一方面原因。另一方面，也不排除部分單位為了完成全年土地推售計劃，加速推出土地導致市場準備不足的可能。”

盡管底價與流拍頻現，但不容置疑的是，濟南仍是房地産的主戰場之一。丁曉明也強調，濟南仍是各類房企重點布局的城市，整體土地成交量基本穩定。

進入2019年，依然有很多房企也選擇布局濟南，據合景研究院統計，中糧、中南、陽光城、民生、鑫都、中梁等房企均在今年首入濟南。

相關數據顯示，2019年上半年，濟南土地供應5088畝，成交土地308萬平方米，折合4633畝，成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝，成交金額302億元，商服商務金融零售用地成交1663畝，成交金額46億元。

融創為濟南上半年拿地量最大的房企，下半年濟南土地市場住宅供應計劃337萬平方米，折合為5054畝，加上商業用地，超過上半年土地供應。

而11月濟南土地零成交。如此看來，臨近年末，濟南的供地任務仍頗重。12月計劃舉行5場土拍，一共有63宗約5166畝土地挂牌截止進入出讓階段。

截至本月底，還有3場（含章丘）土地拍賣活動未進行。