解局 | 首創置業新“輪廓”

觀點地産網 《資本論》強調透過現象看本質，這或許可以運用在絕大多數事情上。

首創置業近來動作不少，除了宣布前11月簽約銷售額突破688億元以外，還相繼挂牌轉讓首創青旅置業51%股權，分别與首鋼集團有限公司（以下簡稱“首鋼集團”）旗下境外控股及運營平台首鋼控股（香港）有限公司（以下簡稱“首鋼控股”）和融創房地産集團有限公司（以下簡稱“融創集團”）簽署戰略合作協議，並已成立全資物業管理平台首置物業。

其中，僅從銷售數據看，2019年前11月累計簽約金額約688.3億元，同比增幅達21%。與此同時，簽約多城市構成的現象進一步顯現，北京區域累計簽約占比從前8月的53%比重，降到了前11月的43%（去年同期此數字為50%）。

這些數據的變化，也許就是首創置業聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，堅持“有質量的增長”經營方針的量化體現。

對于11月11日公布轉讓首創青旅置業51%股權的公告中，首創置業表示：“通過股權轉讓退出該項目，可盤活資源，快速實現資金回收，優化公司資産結構，集中資金發展公司戰略聚焦城市核心業務。”

而開展戰略合作和拟設立自身物業管理平台，則表明首創置業未來在做強開發業務的同時，在文創和高新産業高科技産業園、城市更新改造、物業運營管理等業務方向又将有新的突破，進一步提升優質資源獲取能力，創新業務協同發展。

關于首創置業的發展戰略，我們透過這些蛛絲馬迹，管中窺豹，嘗試拼出一個輪廓來。

“有質量增長”&快周轉

從簽約數據可以看到，今年以來首創置業簽約銷售實現了較大的增長。對此，首創置業執行董事及總裁鐘北辰在年初就表示，今年的目標相對還是比較穩定的，是穩中求進，有質量增長的節奏。

事實上，2019年一直被認為是房地産“小年”，而且大多同行對今年均持謹慎态度；加上調控趨嚴，項目去化受影響；以前通過高杠杆沖規模的模式也開始反思，如何回歸地産本質。正是出于對現狀與未來的思考，房地産行業越來越重視有質量的增長。

萬科郁亮曾說：“我們的目標不是某個數字，過去不是，未來也不是。‘有質量增長’是一個永續的目標，就像不會脫下的紅舞鞋。”

碧桂園總裁及執行董事莫斌則說：“碧桂園並不一定要追求第一，我們是追求有質量的發展，最重要的是每一個項目能夠做一個成一個，才能保證公司長久持續的發展，這是我們的目標。”

除了行業頭部企業紛紛表示實現有質量的增長，一直強調堅持“有質量增長”的首創置業同樣深刻感知到了這一點。

“為什麼要做有質量增長？房地産行業以前是高速增長，大家基本都做到了，推動高速增長的引擎是高杠杆，過去的金融環境還能夠支持高杠杆。但是今天的金融環境已經不支持房企高杠杆，在降杠杆、降負債的大背景下，增速必然下滑。當我們還是要維持住房地産主業的同時，就要做有質量的房地産。”首創置業如此表示。

業績報告可以看出這些增長的質量，前三季度，首創置業營業收入為149.94億元，營業利潤24.09億元，歸屬于母公司股東的淨利潤12.27億元，同比增幅分别達約32%、38%及41%。資産總值自去年同期的1728.54億元增長至1833.53億元，多增105億元或增幅6.07%。

“有質量增長首先是在規模和利潤之間，更注重盈利能力的提升。規模只能衡量企業大與小，利潤才是衡量企業強與弱的標準。只有規模和利潤同步提升，同時做大、做強直到做優，才能保持穩健的擴張步伐。”首創置業這樣向觀點地産新媒體表示。

當然，快周轉與“有質量增長”並不是非此即彼的關繫，做到兼顧共存才是好的出路。“企業在規模擴張時要更注重利潤和産品品質。”在首創置業而言，就是以“有質量的增長”為經營方針，專注改善型項目和剛需快周轉項目。

為此，首創置業早在2016年就提出“首創制造2020”戰略，依托“首創制造2020”來錘煉核心産品，同時強化銷售回款，以追求兩者的平衡。

對于“首創制造2020”，可以概括為“四精”——精準研發、精材實料、精細營造、精心交付；質量方面，快速擴張的同時更加注重産品線的標準化，以防止規模擴張中出現質量問題。

首創置業在中期報告里有這樣的表述：“2019年上半年，集團堅決執行‘快周轉’經營策略，有效把握市場窗口，實現高品質供貨，新開項目快速去化，有效盤活存量資産。全面升級首創制造2020運營體繫，覆蓋精準研發、精材實料、精細營造與精心交付全維度，精心打造天閱、禧瑞、禧悅等核心産品體繫，産品及服務品質再上新台階。”

與此同時，首創置業自銷全面開拓内外部管道，上半年就實現自銷簽約129億元；以及通過提升項目去化率、确保回款工程節點等多項舉措，加速銷售回款，上半年實現並表銷售回款大幅上漲76.9%。上半年，上海天閱濱江項目、昆山悅都項目等開盤去化率達100%，實現簽約達50億元。

“舒适圈”&三大城市圈

随着中國城鎮化進程逐步呈現“大都市圈”聚集模式，房地産企業的發展也在随之改變思路，首創置業強調要“聚焦三大核心城市圈”，且走出新時期發展的“首創路徑”。

其實，作為北京市國資委所屬的大型國有企業集團的首創置業，其實早在十多年前已拓展“南下”版圖，未來北京必然還是其重倉區域，不過變化也在悄悄發生。

從1-11月的銷售數據可以看出，首創置業688.3億元的累計簽約銷售額中，北京占比43%，正呈現多城貢獻的趨勢。

據觀點地産新媒體了解，前8月其北京區域銷售占比為53%，前9月為51%， 前10月為47%，至11月為43%，去年同期此數字為50%；上海、天津繼續是貢獻主力；而“其他”區域的銷售占比則從8月的4%，增至9月的5%，10月的6%，再到11月的7%，這部分或許可以看作“粵港澳大灣區”。

在首創置業每期的月度通訊上，有這樣一句表述：“公司聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。”

對此，首創置業方面向觀點地産新媒體表示，未來房地産行業一定不是單核城市的增長邏輯，而是城市圈的增長邏輯。“首創置業積極響應國家城市發展戰略，把握城市群發展機遇，戰略區域聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市圈及潛力型強二線單核城市。截止目前，三大城市圈布局已初步達成，未來我們在三大城市圈的布局将會持續推進。”

據介紹，首創置業在京津冀擁有豐厚的一級開發土地資源近3000萬平方米，将北京石景山西黃村、天津武清等成功項目經驗和成熟業務模式進行復制，未來可為公司帶來巨量優質潛在土地儲備，為未來可持續增長提供潛在動能。

此外，2013年，首創置業首進上海；2017年，首進深圳、杭州；2018年廣佛各下一城，“三大城市圈布局不斷深化。2019年我們住宅業務新進蘇州、甯波、東莞和廈門，未來将繼續做大做強三大城市圈，持續關注長三角和粵港澳大灣區有增長潛力的城市擇機布局。”首創置業方面表示。

據悉，在首創置業十三五戰略規劃中，長三角都市圈戰略已被定位為公司“規模和利潤的新增長點”，未來将以既有區域為基礎，分梯度擴張布局長三角市場，區域布局将覆蓋浙江、江蘇、安徽等多個省份的多個潛力型城市。

對于最新的行業寵兒——粵港澳大灣區，已被首創置業十三五規劃定位為“創新龍頭”。“目前已形成了深圳-廣州雙核引擎，並挺進了佛山、東莞。未來我們将立足並深耕既有城市，同時繼續密切關注粵港澳大灣區其他核心城市發展，擇機梯次布局，進一步深化粵港澳大灣區布局。”

按照其預期，未來随着三大城市圈綜合布局的持續深化和優化，以及立體互補業務結構的不斷完善，首創置業将爆發出更強勁的增長動能。

創新業務打造利潤新增長點

在走出地理舒适圈的同時，首創置業也正在走出業務舒适圈。

首創置業已在商業地産、文創、高科技産業園、集體用地租賃住房等多個新業務闆塊同樣投注精力。

首創置業指出，TOP30房企地産開發收入占比大多數還在90%以上，創新業務未來将會具有更加廣闊的發展空間。

“堅持做好房地産開發主業，為客戶營造優質生活空間；同時，在傳統業務基礎上，全力推進創新業務發展，過程中不盲從，而是充分利用自身國企背景的獨特優勢，打造可盈利的創新業務模式，實現經濟效益與社會效益的統一。”

據介紹，除住宅開發外，首創置業以首創钜大為商業地産平台搭建國内最大的奧特萊斯運營平台，目前奧萊業務已在全國布局17座城市，開業12家，布局及開業數量行業排名雙第一。目前首創钜大已基本完成五年二十城戰略布局，由投資拓展期轉入精益運營期，近年來經營業績持續保持飛躍式提升，2019上半年實現營業額36.4億元，同比大幅增長54%。其中房山奧萊已位列行業前三，成為奧萊行業的明星項目。

文創和高科技産業地産方面，首創置業積極貫徹首都“四個中心”的戰略定位，利用北京舊廠房、舊寫字樓等物業發展文創業務，積極獲取改造增值收益，已形成了“首創·郎園”和“首創·詠園”兩大文創品牌，打造首都文創標杆項目郎園Vintage和北京·詠園項目，並形成了品牌管理輸出；成立首創高科平台，利用與首創集團的業務協同成功獲取並打造IC PARK（中關村集成電路設計園）項目，已于2018年11月開園，園區年産值達270億+。通過文創業務和高科技産業園業務，首創置業的資産管理能力正在快速提升。

此外，公司積極響應“房住不炒”和“租購並舉”号召，結合自身國企背景優勢，與當地政府開展合作，積極拓展集體用地租賃住房業務，打造可盈利的租賃住房業務模式，走出了一條與當前市場上長租公寓業态看似類似卻又完全不同的道路。已獲的朝陽十八里店集體用地租賃住房項目總建築面積41萬平方米，是目前北京乃至全國最大的租賃住房項目，也是北京市長租公寓領域的標杆項目。

除此以外，首創置業的業務發展早已延伸到物業管理、資産運營領域，據觀點地産新媒體查閱，“首創國信資産管理有限公司”在2019年8月29日更名為“首置物業服務有限公司”，由首創置業100%持股，作為其全資物業管理資産運營平台。

首創置業始終強調産品及服務一切以客戶為導向，成立全資物管平台的出發點，就是為了給業主提供更好的首創品質的服務，創享美好新生活，首置物業将傳承“首創制造2020”的“四精”品質，以多生态物業服務、多類型增值服務、多種類資産管理等為服務内容，采用服務自身項目+市場化運營相結合的方式，計劃覆蓋住宅、奧特萊斯綜合體、産業園區、存量資産運營等多類型業态，目標未來物業管理規模達1500萬平方米以上，並擇機考慮分拆上市，從而有效服務首創置業雙千億生态鍊戰略目標的達成。

其中，新推的“首創·禧悅學府”即由首置物業提供一體化物業服務，已搭建全方位全周期的精益化服務體繫，是在保安保潔、園林景觀等傳統服務基礎上，為廣大業主提供專屬定制化的增值服務，涵蓋資産管理、顧問咨詢、房屋租賃及托管等多個方面。

創新的業務與探索，進而打造新的利潤增長點，這是首創置業對于未來發展的思考和試煉。

一位地産名人說，大多數人是站在過去的經驗上看未來，而不是站在未來看現在。對于他們，傳統業務和新業務之間是橫向對比關繫，而不是現在和未來的關繫。

對于堅持以“創享美好新生活”為企業使命的首創置業，可能已看到未來。

戰略合作，協同獲取大資源

而在戰略合作方面，近期首創置業與首鋼集團境外控股及運營平台首鋼控股簽署戰略合作協議，此次合作涉及多元産業與創新，或許還将帶來更多投融資及資本運作上的合作機會，實現優勢互補，強強聯合。

合作雙方将發揮各自專業及資源優勢，開展全方位、多領域、深層次的戰略合作，積極參與“新首鋼高端綜合服務區”等産業園區開發運營，推進舊改物業資源獲取及改造升級，並在相關合作領域積極探索多種資本運作方式。後續，雙方将持續深化戰略協同及資源共享，助力公司戰略性資源獲取與存量資産價值提升。

經觀點地産新媒體了解，新首鋼高端綜合服務區是首鋼北京地區鋼鐵冶煉2010年底全面停産後騰退出的北京核心城區的土地，占地面積8.63平方公里，項目位于長安街沿線最西端，地理位置極佳，未來将打造為建設成為高端要素聚集、創新創意活躍、總部特征明顯、生态環境優美的高端産業綜合服務區，是北京地區極為稀缺的物業資源，有望打造為未來北京市的地標性園區。

除了首鋼控股以外，近期首創置業還與融創集團開展戰略合作。雙方在當前合作開發杭州運河項目的基礎上，下一步計劃開展全方面戰略合作。雙方将充分發揮各自在收並購及項目拓展、資金及創新融資等方面的優勢，共同進行市場開拓及項目合作，重點放在收並購類、産城融合類項目。雙方預計合作項目總投資規模目標200億元人民币，合作項目基金總規模目標100億元人民币，拟合作包括武漢、鄭州、上海等地種子項目。

上述合作無疑将進一步提升首創置業對于核心城市優質項目的資源獲取能力。

降負債多元融資渠道暢通&“首金資本”金融平台

除了業績增長的有質量，作為北京的老牌國企，首創置業同樣關注自身的财務質量。

觀點地産新媒體翻查其2019年中期報告了解，截至2019年6月底，首創置業負債率約為78%，在行業中處于平均水平。

此外，在有息負債中，1年以内短期債務占比24%，較2019年初下降3個百分點，短期償債壓力較小，債務期限合理。中報數據還顯示，其流動比率約為2.20，完全可以體現其償還負債的能力。

至第三季度，首創置業負債率小幅下調至77.59%。

另一方面，在去杠杆、降負債的行業大背景下，首創置業近期主動選擇通過股權轉讓方式出售項目，以進一步優化資産結構，提升資産價值。

其最新一個例子就是11月11日宣布挂牌出讓首創青旅置業51%股權，作價6.86億元。雖然最終代價尚未确定，但其根據轉讓底價為計算基準的未經審計稅前利潤預期就達到3.36億元。

另據觀點地産新媒體9月10日報道，首創置業拟挂牌轉讓其持有的北京天城永元置業有限公司50%股權，即北京市豐台區盧溝橋鄉麗澤金融商業區F-03地塊的辦公大樓的所有建築項目。轉讓底價為30.25億元，稅後利潤預期可達6.6億元。

首創置業指出，通過股權轉讓退出該項目，可盤活資源，快速實現資金回收，優化公司資産結構，集中資金發展公司戰略聚焦城市核心業務。

另悉，首創置業秉持穩健投資的策略，堅持差異化投資，不斷優化土地投資節奏，綜合運用一二級聯動、基金、並購、産業協同等方式，低成本獲取優質資源。2019上半年其全口徑土地投資額171.3億元，投資額同比下降32.6%；2019上半年土地溢價率16.9%，2018年度土地投資溢價率更是低至9%。

在“節流”的同時，首創置業還積極“開源”。

雖說房地産融資形勢嚴峻，金融政策未見明顯放松，但其充分發揮國企信用優勢與資本運作優勢，成功構建資本-财務-基金三級金融體繫，目前保有債券、銀行、保險、信托、購房尾款資産證券化、供應鍊金融等多渠道暢通渠道。

數據顯示，2019年内，首創置業加大了低成本公司債券和銀行貸款的融資力度，並積極推進ABN、供應鍊融資等創新融資方式。2019年中期，該公司有息債務平均成本僅5.53%。

低成本融資方面，其今年累計發行境内私募債80.9億元，平均利率4.4%。其中7月發行的私募債三期，3+2年利率僅4.26%，據了解為房企3年期私募公司債券最低發行利率。

此外，首創置業年初發行供應鍊創新融資，成本低至3.88%，亦創下同期同類融資成本新低；在購房尾款資産證券化方面，8月新發15.5億元，2年期，成本4.2%。

另外值得一提的是，今年首創置業還推出“首金資本金融平台”，深耕“地産×金融”價值鍊，並以資本的力量賦能城市的更叠和發展。

近年來，關于房地産行業進入存量時代的讨論愈發受關注，圍繞城市更新的開發建設和資産管理運營成為了房地産的重要發展方向，而地産基金作為一種權益型資本可有效地吸引資金進入到這些極具價值潛力、順應時代發展趨勢的地産項目中，並推動整個地産行業積極轉型。

“作為首創置業旗下的金融平台，首金資本可以充分協同首創體繫内的多元産業資源，同時引入和聯合外部的優質資源，實現地産與金融深度結合，真正以資本的力量賦能城市的更叠和發展。”首創置業對觀點地産新媒體解釋稱。

據介紹，今年年初以來，首創置業及首金資本已與多家金融機構開啟千億戰略合作，在地産開發基金、資産管理基金、文創及産業地産基金、産業股權投資基金、海外地産基金等方向上布局。

“除住宅開發外，（首金資本）更是緊跟國家戰略規劃，着力拓展文創、長租公寓、資管業務、産業地産等領域，已投入郎園park項目，十八里店集體土地長租公寓項目及全國多個商辦物業項目，以文創和産業為載體，推動存量時代下的城市更新。其中集體土地長租公寓形成規模化，不僅是首創置業和首金資本的重要創新模式探索，也是首創作為國企履行社會責任的重要體現。”

而作為城市金融營運商，首金資本的作用正是像橋梁紐帶一樣将資本與産業兩者深度融合，並推動資産在城市産業價值鍊閉環内高效運轉，産生效益。