東北證券：三季度新增房地産信托金額環比顯著下滑

2019年11月26日，信托業協會公布了2019年3季度的行業數據，2019年3季度末資金信托余額18.53萬億元，相較19年2季度末的19.05萬億元下降了5211億元，環比降幅明顯，絕對額創17年來新低。受房地産信托自監管收緊影響，自2015年年4季度以來首次出現余額環比負增長。

三季度末投向房地産的信托資金余額為2.78萬億元，比二季度末2.93萬億元下降了0.15萬億元，其在資金信托中的占比數據從二季度的15.38%下滑至三季度的15.01%。

此外，季度新增的房地産信托金額為2307億元，同比增長6.44%，增幅較上月下降55.0個百分點，增速明顯放緩。根據用益信托網統計，10月房地産信托規模再度大幅下滑。10月房地産類信托募集規模為281.72億元，環比減少60.47%，下滑趨勢延續。

資金信托余額創17年後新低，新增資金增速止跌回升

2019年3季度末資金信托余額18.53萬億元，相較19年2季度末的19.05萬億元下降了5211億元，環比降幅明顯，絕對額創17年後新低。

新增信托資金方面，2019年3季度新增信托金額為1.54萬億元，同比去年同期增加22.3%，單季度增速呈現止跌回升态勢。

圖：資金信托余額

圖：單季度新增信托金額

受房地産資金監管收緊影響，房地産信托新增量三季度明顯下滑

受三季度以來房地産資金監管收緊影響，投向房地産的資金信托余額三季度有所下降，三季度末達到2.78萬億元，相較二季度末的2.93萬億元下降了0.15萬億元；投向房地産的資金信托余額同比增速連續三個季度的數據分别是18.34%、16.83%、6.35%，三季度同比增速下滑明顯，導致其在資金信托中的占比數據從二季度的15.38%下滑至三季度的15.01%。

另外，季度為新增的房地産信托金額為2307億元，同比增長6.44%，增幅較上月下降55.0個百分點，增速明顯放緩。

從新增的投向房地産的信托結構上看，新增的信托資金中約79%自集合信托，21%來自單一信托；其中新增集合信托金額環比二季度下滑41.9%，單季同比增幅為17.44%，增速較上季度大幅下滑68.0個百分點。此前受資管新規的影響受限較多的單一信托（以通道為主）增速在二季度首次轉正後三季度再次轉負，環比二季度下滑41.3%，同比下降21.91%，增速較上季度下滑29.4個百分點。

圖：投向房地産的資金信托余額及同比增速

圖：投向房地産的資金信托及占比

房企資金面壓力加大，三季度土地市場明顯降溫

繼5月銀保監會發布23号文以及7月部分信托公司接受窗口指導後，三季度以來房地産行業資金監管保持高壓态勢。

房企受資金壓力加大以及行業調整預期強化等因素影響拿地熱情明顯減弱，三季度宅地市場溢價率與平均樓面價等均呈現明顯回落，溢價率由二季度的22.37%下滑至10.74%，樓面價由二季度的6032元/平下滑至三季度的5576元/平，成交總量與成交總價也分别環比下降0.98%和8.47%。

從最新跟蹤的10月百城土地數據來看，10月百城土地市場各項指標進一步回落，溢價率下行至7.51%低位，樓面價進一步回落至4623元/平。在2019年前三季度新增房地産信托金額已經超過2018年全年的背景下，預計四季度政策層面整體仍将保持當前房地産信托監管的高壓态勢，房企降價促銷等行為或将更頻繁出現以應對當前的資金壓力。

圖：單季度住宅用地溢價率

預計4季度房地産信托的增速仍會得到明顯控制

繼5月的23号文之後，多家信托公司于7月初收到銀監窗口指導，要求控制地産信托業務。我們認為本輪的約談是23号文的延續，要求各家信托公司嚴格落實相關監管要求，也是對今年前兩個季度房地産信托融資明顯過快增長的約束。11月26日，北京銀保監局發布行政處罰信息公開表顯示，中誠信托有限責任公司因違規接受銀行理财資金投資于未上市企業股權，信托資金違規用于繳納或變相繳納土地出讓價款，被責令改正，並罰款70萬元。從23号文開始，加強房地産融資監管已是方向，類似上述的警示和處罰事件下半年以來頻頻發生，進一步表明了房地産資金監管程度的提升，預計4季度房地産信托的增速仍會得到明顯控制。

但需要指出的是，下半年以來房地産的資金收緊主要集中在企業端，絕非是一刀切的監管，核心是監管房企融資用途的合規性。在上半年房地産信托高速增長之後，下半年以來對房地産信托進行了更嚴格的監管，防範相關金融風險的積聚。3季度到位資金中開發貸款的增速雖然較2季度有所放緩，但仍保持了10.6%的較快增速。未來房企合規的開發貸款資金需求仍将得到支持，也保證未來施工和竣工的有序進行。

到位資金中居民按揭貸款的占比近年來逐年提高。房貸利率在上半年持續下行後在3季度出現緩慢上行。下半年以來的房地産資金端的約束，主要體現在企業端，居民端的影響並不大，三季度房地産到位資金中的居民按揭貸款季度增速在擴大。在房貸利率錨定LPR的情況下，2020年5年期LPR未來大概率将下行，同時銀行資産端配置壓力較大，居民按揭貸款仍是銀行優選的配置方向。我們認為按揭利率未來将會以穩為主，穩中下行，居民的合理購房需求也将得到支持。