特寫 | 中信資本張平：大資管時代下的基金角色

觀點地産網 走到上海華山路250号，這座逾30載歷史的上海靜安昆侖大酒店里面有着很多來來往往的客人，他們都帶着故事來到這座城市。站在40層的昆侖之窗遠眺，眼底下盡是無息奔波着的車流和人流。

2019觀點商業年會正如火如荼地進行，年會現場觀點地産新媒體對中信資本房地産部執行董事張平進行了專訪，從中或多或少看到了私募基金巨頭黑石的影子，在後續的談話中對中信資本的投資邏輯與思路也有了更清晰的認識。

初見張平，便被她身上的氣質吸引。在基金和金融行業領域，較少會看到女性的身影，但她表現得鎮定自若，娓娓道來，這或許就是她在這一行沉澱十余年的自信。對中信資本，她提及最多的詞便是“欣賞、敬佩”。

對于商業地産的未來，張平顯然是樂觀的那一派。她表示，非常看好處于消費升級階段的中國市場，同時很看好一二線人口基數大且購買力比較強的城市，這些城市對商業的需求是持續上升的，這也是中信資本的主要資金投向之一。

基金破局

融資政策收緊、中美貿易戰、人民币匯率破7、電商沖擊等復雜的環境形勢，對商業地産的影響可以說是史無前例。基金與商業地産的結合也越發成熟，該如何應對目前復雜的大環境？

張平指出，“雖然受到中美貿易戰的影響，部分行業的辦公租賃需求相對收縮，對一些一線城市寫字樓市場租金産生了一定壓力，但並不是所有行業的租賃需求都受到了貿易戰的影響。此外，根據中信資本對于歐洲及美國房地産各資産類别在全球金融危機期間的業績表現進行研究分析，發現零售物業租金的抗跌能力最強，其租金表現對比辦公樓及物流地産在經濟周期波動下的表現更為穩定。這也是中信資本看好中國消費升級投資機會的原因之一”

近幾年國内商業地産大宗交易量整體處于上行趨勢，其中北京和上海的大宗交易量較多，整體投資交易額也顯著上升。長期來看，外資投資國内的大宗交易市場也表明國際投資者看好中國市場。

張平也表達了對中國市場的信心，並認為“盡管現在會受到貿易戰的影響，但從長期價值投資的角度，中國還是最值得投資的市場。”

中國内地的商業市場發展程度長期存在分化現象，而對于商業地産的一二線與三四線城市之争，張平並沒有給出一個固定的答案，而是認為“CASE BY CASE（具體情況具體分析）”。

“我們還是比較看好一二線城市的消費升級，三四線城市的消費需求肯定是有的，有些可能會滞後或優先發展起來，但是每個城市的情況不一樣。”

至于目前的投資環境，張平認為現在市場上很多資金是尋求短線投資機會的，投資渠道及能投的標準化産品相對有限。商業地産是專業度要求極高的資金沉澱型的行業，投資標的物業從空置到培育成能夠持續提供成熟穩定的現金流，一方面對于投資能力、持有運營方的操盤能力專業度要求較高，另一方面由于房地産特性所致，對于投資周期要求的時限也相對較長，因此更适合進行長線價值投資的機構投資者，相對于美元投資者，境内人民币投資者的投資周期預期較短，也就是長線的錢更難找，這對于需要進行較長投資周期的持有型商用物業的基金機構而言是共同面臨的挑戰。

相較于傳統開發商自己成立基金平台，如萬科的萬丈資本、朗詩的青杉資本等，中信資本的優勢和角色定位是什麼？ 

張平介紹道，中信資本是純基金經理的角色，願意和在專業領域能力出色且具有良好的品牌美譽度的合作夥伴或開發商進行合作，比如與萬科印力合作的CO-GP基金，與朗詩合作基金。中信資本一方面可以自己做GP做基金，另一方面也可以通過合作成立CO-GP基金，強強聯合，這是“喜新不厭舊” 的一種狀态 。

此外，與中信資本合作後，可以規避開發商自己做基金時候的利益沖突，在選擇標的上會有更大的空間。“像中信資本高級董事總經理、房地産部門執行合夥人程骁遠在之前的媒體采訪中強調的，這是一種“1+1>2”的合作模式，比較符合GP雙方的需求。開發商能夠發揮他們的開發能力、商業地産管理能力，基金管理人發揮好投資管理上的長處，並能為投資人将風險降到最低。實際上沒有把蛋糕做小而是做大，與此同時還能控制“利益沖突”的問題，能夠實現在所投項目中把風險降低的原則。這是開發商和中信資本能夠一起做CO-GP基金的合作的契機所在。”張平總結道。

全流程、全周期、全鍊條的機構投資者

張平在采訪中提到，“從資本方視角來看，我們中信資本房地産投資管理的十幾支基金一半以上都是美元基金，美元基金是長錢的，可以稱作是長線資本，或者叫長情資本。”
據張平介紹，中信資本是一家全球另類投資管理公司，管理資金達290億美元，其多元化業務包括並購策略為主的私募股權投資、不動産投資、結構融資及資産管理（公開市場）。而中信資本房地産投資，從2005年到現在已經有十幾只房地産基金，涵蓋面積達到四百萬平方米，總資産市值近100億美元。

過往十余載，中信資本房地産投資進行過50多筆大宗交易，包括購物中心、寫字樓、物流地産、住宅和長租公寓等業态，其中廣為人知的商業地産項目便是上海189弄、長沙悅方ID MALL、合肥悅方ID MALL以及北京芳圓里ID MALL等項目。

中信資本在2013年就宣布第四支房地産基金及首支專注于零售物業的房地産基金完成募集。此外，中信資本還陸續與朗詩集團、萬科印力等開發商運營商展開了更多合作，在不同專業領域發揮着各自的優勢。

從已經獲取的幾個商業地産項目來看，中信資本是根據項目所在地區的地方特色基礎上，來做出不同的商業定位。例如，長沙項目是針對年輕群體打造的時尚購物中心，上海項目則定位為社區服務型，而作為存量改造的北京項目則是對區域消費觀念的升級換代。

我們很好奇未來房地産相關業态前景，張平給出了她的觀點：基于租金收益的持有型物業預計在未來十年都将是機構投資者非常鐘愛的投資標的。核心及核心增值型投資機會、城市更新及存量資産投資機會、物流倉儲資産包投資機會、不良資産投資機會，以及數據中心、養老地産、醫療地産等利基市場投資機會，都是未來十年需要特别關注的商業地産投資趨勢。

在投融管退四個方面，張平詳細闡述了中信資本作為一家全流程、全周期、全鍊條的機構投資者角色，管理團隊核心成員絕大多數都在中信資本任職十年以上，如此穩定的管理團隊構成及專業化的募投管退能力使中信資本的品牌價值得以沉澱，品牌價值與資産也在不斷增值。

“我們房地産部一直以來進行的是房地産的真股權投資，這就要求團隊在房地産資産端有豐富紮實的專業能力。在投融管退中，‘投’非常考驗基金管理人的眼光；‘管’是非常重要的環節，即深耕細作，非常考驗資管的專業度以及可持續發展、實現價值增值的能力。‘退’的方式並不唯一，我們團隊有諸多大宗交易退出的案例，也有中國首單美元類REITs的里程碑案例。”

張平提到“真股權基金”而非明股實債，這是中信資本房地産投資深耕的領域。即中信資本是與投資人同股同權進入的，而真股權基金的好處是，如果有非常好的專業能力、投資、改造、資管以及實現價值兌現的能力等，最後在退出端的價值放大的時候，也會給同股同權進入的投資人帶來一個非常可期的回報。