簡論變化了的深圳“豪宅線”，有心人則get到了新方向

■深圳豪宅稅新標的執行

熙熙囔囔的深圳樓市，因為2019年11月11日明确執行的豪宅線調整，再度掀起了一波浪潮。無論是業内、中介還是買賣雙方，皆因為豪宅線的變化而熱議，甚至有賣家一秒加價60萬元。

根據深圳市稅務局工作人員确認的消息，從2019年11月11日起，最新官方消息，今天起深圳普通住宅標準調整為：容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子，滿兩年免收增值稅。

那麼問題也來了，這對正在交易二手房的人群有什麼影響？剛剛交了“豪宅稅”的人有沒有補救措施？

以下來自深圳稅務局的官方消息，則讓很多尚未交稅的人受惠。

1、如果你已經繳納了二手房“豪宅稅”，哪怕是在政策出台前一天，那就沒有任何補救措施，交了就是交了；

2、如果你的二手房交易還未到繳納“豪宅稅”這一步，都适用今天這項新政。

■剛需及改善性需求的福音，減稅就是減輕了成本

對于豪宅，此前不少人認為就是大面積、總價高。不過在此之前的深圳，豪宅的標準卻讓購房者頗為無奈。

2015年，深圳普通住房標準出台，規定南山總價在490萬以上、福田總價在470萬、羅湖總價在390萬以上的房源均屬于豪宅，需要按照豪宅的標準交稅。

随着深圳房價的上漲，豪宅線事實上已不符合現狀，将大部分普通住宅豪宅化，誤傷了剛需購房者。

此次調整了豪宅線，之于購房者而言極大地減稅，減輕了購房成本。很多房源都可以享受到豪宅變普宅的利好，對于滿2年的普宅來說，可以享受到幾萬，甚至幾十萬的稅收優惠，将激發市場熱情，大大刺激二手市場的成交。

以南山為例：之前一套120平米，市場價1000萬，原價300萬的房子。按照之前南山高于490萬滿兩年的要繳差額增值稅，增值稅大約要繳37萬左右。

鍊家地産工作人員介紹，一套價值500萬的房子被征稅30-50萬是很正常的情況，稅費達到交易成本近10%。因為不堪重負，大量的剛需被“豪宅稅”所壓制。但按照新規，11月11日後，将不再征收這筆“豪宅稅”，自然是皆大歡喜。

■沒有完美的界定方法，卻受惠了大衆

此次豪宅線調整，降稅後，獲利最大的是已經簽訂合同，但未交稅的購房者。然而，此次豪宅線調整後，也有部分業主借機漲價，後續購房者雖然稅費少了，但房價也高了。

真正的豪宅稅費未有變化，而144平米以下的稅費降低，對剛需和改善的利好加大。當然對于真正的能夠購買豪宅的人來說，這部分稅收的影響不大，但是也會有部分轉向選擇120-144平米的房源。

不過從另一個角度來看，取消價格標準，單以面積斷豪普當然也有不足之處，建面144平以下都算普宅，但是以前的部分樓盤贈送非常多，實際面積也許超過144不少，單價也較高，實際定位也許仍是豪宅。

譬如也有一些占據城市核心地段、多重資源疊合的項目，單套面積控制在144平米以下的，本質上應是都市豪宅，卻幸運地因為調整後的豪宅線而減稅了。

當然，沒有絕對完美的方法界定普宅與豪宅，但至少目前新的標準相比以前确實要好得多了，一定程度上也極大地緩解了普通住宅豪宅化的問題，緩解了剛需及改善性購房的資金壓力。

■變相釋放的信号，有心人其實已經get到了

聞風而起的深圳樓市，熱鬧的不止是二手房市場，有來自新房市場的消息顯示，深圳主城區核心地段優+多重自然人文資源疊加的優質新房項目，其低于144平米的物業進一步得到了購房者的密切關注，甚至推動其盡快買入。

坦白說，回顧深圳樓市過去三年的繫列政策，限購限售、營改增、三價合一、房改政策等幾乎每一條都在束縛着購房者出手的決心。如今“豪宅線”的上調，似乎也在變相地釋放着一個買入的信号。

加上近期公布的深圳前三季度經濟數據GDP增速約6.6%，看似同比降低實際上整座城市的經濟質量卻是在提升。加上緊接着的35平方公里産業用地全球招商、面向港澳放寬購房條件等政策……種種迹象來看，深圳先行示範區正在加快建設，産業升級在加速進行，高層次人才也在流入。

在這樣利好推動下，此前潛水中的實力型購房者也忍不住有所行動了。而且在粵港澳大灣區以及深圳先行示範區的帶動下，城市利好驅動越來越多外圍資金進入這座城市，城市核心地段的優質房地産項目更得到了前瞻性客戶的密切關注。

■與其眼羨，不如抓緊行動買入心水的優質物業

不過@房地内參 則認為，與其旁觀，不如自己抓緊買入不限購不限貸都市核心優質綜合體物業，以盡早享受城市紅利帶來的溢價空間。

譬如位于深圳三大口岸核心圈、緊鄰5号線布心站、5号線和7号線交匯樞紐太安站、3号線水貝站的粵海城，其所在的布心-水貝珠寶商圈和大梧桐創新産業帶“智谷”核心位置，是羅湖城市升級的第一受益片區，是深圳不可多得的核心區多元綜合體項目。

總體量約達65萬㎡的粵海城，是集居住、辦公、生活等融于一體的大型城市多元綜合體，項目規劃了約300m超甲寫字樓及約180m深圳鑽石交易大廈（暫定名），攜手上海鑽石交易所打造延伸服務平台，助力深圳黃金珠寶産業繁荣騰飛；以及攜手粵海旗下知名商業運營團隊——天河城團隊傾力打造約11.5萬㎡體驗式購物中心。

據悉，粵海城目前主力在售的兩棟商務公寓，建築面積約69-137㎡2-4房，4梯6/7戶，湖山盛景，單價5字頭起。對投資者來說，順應時代發展，抓住機遇，入手不限購不限貸的城市核心優質綜合體物業，才是上上之道。而粵海城顯然是提供了一個極佳契機。