解局 | 太陽新天地流轉史

觀點地産網 2012年9月，太陽新天地闖關廣州珠江新城，立志“改變廣州高端購物中心商業格局”。

彼時，估計誰也不會想到，這一珠江新城最大單體購物中心，七年後會淪落至接近半價甩賣卻無人無津的境地。

今年5月底，太陽新天地被拍賣事件開始發酵，一度鬧得沸沸揚揚。幾度降價仍拍賣未果後，于近日五礦信托公布廣州陛鹿物業管理有限公司以18.08億元摘牌華駿實業30.41億債權，華駿實業為太陽新天地購物中心産權人。

摘牌債權是否意味着太陽新天地覓得新東家？陛鹿物業是什麼來頭？曾為譽為珠江新城“印鈔機”的購物中心為何會被甩賣？又為何無人接盤？

六折接盤債權之後，太陽新天地的未來仍有重重迷思待撥開。

七年流轉與四次拍賣

雖然不同于天河城、正佳廣場般聲名遠揚，太陽新天地也有着自己的光輝歷史。

太陽新天地購物中心位于廣州CBD珠江新城東部中心北段，項目體量達15萬平方米，地上8層，地下4層，定位為集時尚、購物、餐飲、娛樂等多功能于一體的一站式體驗中心，也是珠江新城最大單體購物中心。

帶着光環但無奈出師不利，太陽新天地原定于2010年開業，後因多個高端品牌缺席延期至兩年後，最終于2012年9月底全面開業。

七年時間里，項目經歷了數次轉型升級。

從最初定位高端購物中心，而後礙于客流量等問題轉型至“快時尚年輕商業”，開始引入一些國際快時尚品牌和特色餐飲等；再到去年，項目定位“家的N次方”，拟投入兩年時間，全面從空間設計、業态規劃和品牌組合等進行改造。

通過調整與升級，太陽新天地也一度迎來人流量的提升、租金收入的提高、影響力的輻射。據悉，曾有廣州CBD“印鈔機級别”的太陽新天地，2018年租金收入達1.8億元。

一切看起來平風浪靜，但在今年5月底，一則拍賣消息使這一購物中心卷進輿論漩渦。

5月13日，廣州鐵路運輸中級法院在人民法院訴訟資産網發布公告，位于廣州市天河區馬場路36号的太陽新天地購物中心将被整體拍賣，起拍價為28.84億元，涉及資産包括813套房産、車位，其中商業建築面積90112平方米。

根據評估報告，相當于僅為物業估值41.2億元的七折進行出讓，但仍然沒有吸引買家。截止6月28日10時拍賣時間結束，超17447次人數進行圍觀，但無一人出手，項目流拍。

随後于7月，太陽新天地再次拍賣出讓，起拍價由28.84億元降至23.07億元，近乎估值的五折，同時競拍保證金也從1.44億元降至1.15億元，然而仍是拍賣失敗。

10月27日，轉變為變賣方式進行，起拍價不變為23.07億元，保證金為1.15億元，依然無人問津。

面臨三次轉讓失敗後，太陽新天地被債權方強制轉讓債權。11月15日，廣東金融資産交易中心網站發布公告，太陽新天地産權人華駿公司的債權人之一興業銀行挂牌轉讓債權30.41億元債權，標的金額為18.08億元並要求一次性付清。

即是說，此次太陽新天地項目的轉讓方式，由拍賣華駿公司名下資産太陽新天地購物中心項目，改為轉讓華駿公司部分債權，原先涉及的813套房産、車位並不在轉讓範圍内。

就在市場轉讓無望之際，半個月後，于11月30日，五礦國際信托有限公司發布公告稱，已于11月26日與廣州陛鹿物業管理有限公司簽署了《債權轉讓協議》，将“興業銀行-廣州太陽新天地物業收益權投資單-資金信托之特定物業收益權”債權及擔保權利按現狀轉讓給陛鹿物業。

陛鹿物業是什麼來頭？據工商信息顯示，陛鹿物業成立于2019年11月15日，注冊資本100萬元，值得注意的是注冊時間恰是華駿公司債權挂牌的起始日。

持股上，陛鹿物業股東為杭州蕭山京魯股權投資合夥企業（持股99%）和浙江金珏資産管理有限公司（持股1%）。其中，京魯股權背後的股東為浙江省浙商資産管理有限公司（持股99.67%）和金珏資産，且金珏資産大股東同樣是浙商資産。

據觀點地産新媒體查閱獲悉，浙商資産由浙江省國際貿易集團有限公司持股70%，是銀監會批準公布的首批五家地方資産管理公司之一，為浙江省唯一授權參與批量金融不良資産處置和經營的AMC公司。

事已至此，太陽新天地拍賣事件似乎有了一個轉折點，即債權被順利摘牌。

然而，債權轉讓之後，太陽新天地是否有了真正易主的希望？新的債權方會否順利實現債權，進而接獲太陽新天地購物中心資産呢？

緣起債務與股東糾紛

事件的走向仍撲朔迷離。

相關報道顯示，目前債權受讓人陛鹿物業已向廣鐵中院申請以太陽新天地整體抵債。

然而，觀點地産新媒體了解到，太陽新天地産權人華駿實業公司並非僅有興業銀行一個債權人，即有多個債權人。另悉，華駿公司目前債務已達48億多元，旗下資産太陽新天地項目拍賣價23億元，屬于資不抵債情形。

這就意味着，雖陛鹿物業受讓的30億債權占大比例，但由于資不抵債，目前華駿公司及所有債權人均可以向法院申請破産。若進入破産清算程序，則案件需要中止執行，統一由破産受理法院處理相關執行案件，債權受讓人陛鹿物業更無法在短時間内實現債權，以及後續的申請“以物抵債”方式獲得太陽新天地産權。

有熟悉項目的業内人士向觀點地産新媒體表示，項目背後牽涉着非常復雜的債權抵押以及股東博弈問題，新買家能否順利接手，接手後又能否順利清場進駐，這些都是未知數。

正是這些錯綜復雜的關繫，成為太陽新天地此前多次流拍的主要原因。

據悉，太陽新天地産權人華駿公司由廣州百嘉信集團有限公司100%控股。在今年6月20日舉辦的一場太陽新天地購物中心說明會上，百嘉信集團财務副總監呂碧君揭露太陽新天地面臨流拍的原因。

其稱，集團嚴重低估了房地産金融行業宏觀形勢變化的影響，2018年下半年以來因融資遲遲沒有批復，逐漸出現欠息、貸款到期無法歸還等情況，最終導致債務壓力過大，百嘉信集團、華駿實業和太陽新天地的相關房産和銀行賬戶在2018年年底陸續被法院司法查封和凍結，凍結資金逾24.6億元。

從太陽新天地的“回血”能力看，每年租金收入1.47億元，甚至難以覆蓋債務利息。

債務原因迫使太陽新天地拍賣，但真正促使這一購物中心成為燙手山芋的，是股東糾紛導致商場經營出現各種各樣的問題。

據悉，百嘉信集團的股東分為兩個陣營，一是持股40%的瑞晟房地産開發（深圳）有限公司，二是合計持股60%的上海訾希商務信息咨詢合夥企業（有限合夥）和北京萬士豐實業有限公司組成的控股股東陣營。

業内人士透露，早在拍賣之前，兩方股東之間就項目控制權形成對峙，包括發生奪公章證照、公司銀行賬戶U盾等情況。另悉，另一方股東瑞晟公司自今年初引進第三方公司廣州戎威物業管理有限公司，用于接管太陽新天地商場的日常經營，出現物業管理權、第三債權人關繫混亂的問題。

此外，太陽新天地還面臨着車位業權糾紛，産權多次抵押；原有百貨撤場後的正在改造中，但因法院凍結賬戶導致施工停頓、拖欠工程費用等等問題。

這些錯綜復雜的關繫，讓有意入場的資方望而止步。有項目負責人稱，此前萬科、華潤都有過意向，但之後都不參拍了。

“從項目本身而言，經營得還算可以，包括出讓的價格也是符合市場情況，處于合理區間，是一個還算優質的資産，但因債務糾紛、股東争鬥受到牽連，從商場本身而言非常可惜。”上述業内人士對觀點地産新媒體表示。

據相關機構不完全統計，今年廣州将迎來30座購物中心開業，是近幾年廣州零售市場的一個高點。但同時，原有商業項目空置率走高，包括一些老牌商場如越秀區的地王廣場，如今大量商鋪處于關閉和清櫃狀态。

從轟轟烈烈地沖着“改變廣州高端購物中心商業格局”的志向而來到如今，太陽新天地目睹着傳統購物中心的日益變遷，也見證着房地産行業宏觀環境的復雜變化。

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