特寫 | 潘韬：商業地産現在不是特别好的窗口期

觀點地産網 這是一個屬于商業地産的大時代，每一位“淘金者”都是里面的小人物。小人物影響不了時代的洪流，只能被裹挾。

但每一個個體都在尋找屬于自己的出路，只是不同的個體對于時代的判斷不同，而活下來的都将成為這個大時代的縮影。

信韬商業投資管理也是商業地産大時代中的一員。在2019觀點商業年會，董事總經理潘韬接受觀點地産新媒體采訪，講述他們的故事。

“商業地産從來就不是藍海，是一片充滿着血腥的紅海。”潘韬稱：“不管對誰來講，我不認為現在商業地産是特别好的窗口期。”

在他看來，對于整個商業地産而言，目前正處于低谷期、轉型期。

主要原因有二：一是商業地産放量很大，從2008年開始，很大一部分錢投向了商業地産，商業地産項目的增速遠遠超過消費社會零售商品總額的漲幅。並且在此過程中，為了城市化進程，有超前的城市規劃和設計。

二是商業地産的市場被電商侵占。潘韬指出，現在電商的滲透率是24%到25%，遠超歐美市場。

“等于前有伏兵、後有追兵。”潘韬認為，未來3-5年，商業地産的任務中，轉型是其中重要的一環。

潘韬表示：“現在整個商業的玩法，零售的玩法已經出現了很多本質的變化，内容和形式發生了變化，商業地産提供平台，經營方式也要發生巨大的變化，一定要自我革新、自我轉型。”

另一方面，要解決金融的問題，這個金融是兩段，一端是融資問題，另一端是退出問題。“如果還是用百分之十幾的成本做商業地産，一定會出大問題；並且如果沒有退出途徑，對于商業地産而言是沒有打通的，有着巨大的殘缺。”

潘韬指出：“商業地産是一個資金密集型行業，國内的資産比較貴，投資回報率不是特别高，並且民營資本的資金相對貴，就造成投資壓力會比較大。”

基于以上的判斷，潘韬作為2005年便開始在商業地産領域打拼的老人，在2016年創立了信韬商業投資管理，初心也正是為了把資産端和資金端打通。

對于信韬商業投資管理而言，在投融管退的商業地産環節中，前期主要以“投”為重點，而目前，側重點更多放在“管”上，在經營管理、資産管理以及運營管理。

“主要靠專業吃飯，為資本提供有力保障，這是我們的優勢。”潘韬稱：“以前做商業地産往往是資産做資産，運營做運營，投資做投資，割裂的比較厲害，甚至很多時候運營只是工具，不是一個有機組成部分。”

在潘韬看來，目前並非所有城市都存在機會。他指出，只有随着國内一二線城市不斷發展以後，進入了存量時代，才會有更多的機會。

他續稱，目前僅有部分城市進入存量時代，國内目前是一個多元化、發展階段不同的社會，不同城市差别很大。已經進入存量時代的，只有排在前15的城市。在這里面，城市更新、存量改造是新的機會。

“在一線城市一定是存量，存量的交易、存量的改造是一線城市的機會，比如說現在上海一年的大宗交易1000億以上，這里面幾乎都是商業地産，這就是機會，存量的流動性非常好，交易非常活躍。到了無錫、青島、杭州這樣的1.5線城市，它現在還在大規模的市區城市更新，最核心的地段需要提升，這也是商業地産的投資機會和發展機會。”

什麼樣的城市是好的城市？潘韬認為主要看三個方面，經濟總量、人口的數量和質量、産業結構，這樣能更好的反應城市是否符合商業地産所需要的指標要求。

潘韬表示，信韬商業投資管理現在在一線城市更多的參與的是大宗交易，但更多是做一些補充性市場。工作重點是放在1.5線和強二線的城市更新，側重點在資産運營端。