解局 | “千億新丁”奧園的土地瓶頸

觀點地産網 于奧園郭氏兄弟而言，2019年是需要回憶的一年。

這一年，中國奧園分拆物業公司奧園健康赴港上市，擁有第二個上市平台；集團總部及主要業務集團入駐番禺萬博商務區，同時地産總部遷都至深圳；以及32.6億入股百年人壽，與綠城争奪險資等等。

在接近年底的節點，奧園的編年史上又多了一頁記載。12月2日早間，中國奧園集團股份有限公司發布11月銷售業績，這是本月第一家公開發布上月銷售業績的房企。

公告披露，奧園于2019年11月實現未經審核合同銷售金額約126.5億元，同比增長99%。1月至11月，奧園錄得未經審核合同銷售額累計約1012.7億元，較2018年同期增長37%。

這意味着，奧園正式跨入千億門檻，成為新晉千億房企。達到千億對于郭梓文、郭梓甯兄弟來說，是一個里程碑時刻。

2016年至2018年，奧園年合同銷售額為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分别同比增長68.8%、78.1%、100%，目標完成率在125%-150%，復合年增長率達到89%。

不過，千億目標在望之際，奧園決定放緩一下腳步。由于行業環境等因素，年初業績會時主席郭梓文提出“2019年銷售目標定為2018年基礎上增長25%”，相比以往明顯調低了增速。據此計算，今年奧園的銷售目標為1141億元，将正式踏進千億陣營。

除了11月銷售增速同比達到99%外，今年前10月基本維持在30%-40%左右。

按此計算，若要完成年度目標，奧園至少在12月完成128億元的銷售。據觀點地産新媒體了解，在11月舉辦的投資者電話會議上，奧園稱估計全年銷售會超過目標一點點。

至于下一年的銷售目標，奧園表示最終看全年同行增長的情況，大致維持在20%至25%的水平。按此計算，下一年奧園銷售目標或可達1500億元。

此外，奧園稱公司比較關注排名，2021年要達到前20，前10名則沒考慮過。據觀點指數發布的房地産企業銷售金額TOP100榜單，去年奧園位列34名，截至今年前11月則位列27名，距離第20名尚有約300億的銷售差距。

不過，對比于放緩的銷售增長，奧園在納儲上則迅猛得多。

2019年上半年，奧園新增獲取項目34個，可開發建築面積約726萬平方米，且土地成本處于行業較低水平，僅2321元/平方米。

如此低的土地成本，與奧園拿地渠道相對多元化，以及收並購手段有關。

11月，奧園拿地基本均是通過收並購以及舊改方式奪得。月中，通過合作、並購方式獲得位于廣東深圳、湖南郴州以及廣西梧州等共四個項目，涉及土儲450畝，項目包括深圳坪山區的恩達電路闆廠市區更新項目、湖南郴州長信廣場以及廣西藤縣兩項目，從一線舊改橫跨到三四線綜合體。

但頻頻拿地的背後，土地儲備相對不足也是奧園必須鉚足勁的原因之一。

中報顯示，截至上半年，奧園土地儲備總建築面積4012萬平方米，權益比81%，總貨值約人民币4255億元。觀點地産新媒體查閱獲悉，在土儲結構中，其中376萬平方米為已竣工物業，1916萬平方米處于在建階段，1720萬平方米為未來發展土地。

按此計算，奧園現有土儲中已竣工物業、在建階段土儲占比六成左右，且其中含有大量已售未結算資源，未來發展土地則僅占比四成，一定程度上代表未來可供規劃土地並不充裕。

此外，在華南大本營之外，今年奧園有意加大全國化布局力度，相繼在成都、重慶、安徽、常熟等地拿地，如6月斥資14.05億元在成都、重慶兩地連落兩子，淨用地面積達126.81畝，其中成都地塊溢價達121.19%。

11月26日，奧園旗下沈陽奧園新城置業有限公司以約5.1億元競得2019B-015辛莊鎮地塊，為現房前一手，樓面價5673元/平方米，溢價率11.86%。

走至年末，企業可以沖擊銷售、回款的時間僅剩1個月，不過對于奧園而言，今年最重要的或是“千億”，而這一任務已提前達成。

千億，往往是企業的一個重要發展節點，甚至是分水嶺。有的企業選擇乘勝追擊追趕兩千億，也有的企業在千億之後選擇緩一緩，解決過去幾年規模沖擊産生的後遺症，将企業調整到一個安全線之内等等。

對于千億新丁奧園而言，千億之後又意味着什麼呢？