解局 | “千億新丁”奧園的土地瓶頸

观点地产网

2019-12-02 23:11

  • 奧園現有土儲中已竣工物業、在建階段土儲占比六成左右,且其中含有大量已售未結算資源,未來發展土地則僅占比四成,一定程度上代表未來可供規劃土地并不充裕。

    觀點地産網 于奧園郭氏兄弟而言,2019年是需要回憶的一年。

    這一年,中國奧園分拆物業公司奧園健康赴港上市,擁有第二個上市平台;集團總部及主要業務集團入駐番禺萬博商務區,同時地産總部遷都至深圳;以及32.6億入股百年人壽,與綠城争奪險資等等。

    在接近年底的節點,奧園的編年史上又多了一頁記載。12月2日早間,中國奧園集團股份有限公司發布11月銷售業績,這是本月第一家公開發布上月銷售業績的房企。

    公告披露,奧園于2019年11月實現未經審核合同銷售金額約126.5億元,同比增長99%。1月至11月,奧園錄得未經審核合同銷售額累計約1012.7億元,較2018年同期增長37%。

    這意味着,奧園正式跨入千億門檻,成為新晉千億房企。達到千億對于郭梓文、郭梓甯兄弟來說,是一個裡程碑時刻。

    2016年至2018年,奧園年合同銷售額為256.02億元、455.9億元、912.8億元,分别同比增長68.8%、78.1%、100%,目标完成率在125%-150%,複合年增長率達到89%。

    不過,千億目标在望之際,奧園決定放緩一下腳步。由于行業環境等因素,年初業績會時主席郭梓文提出“2019年銷售目标定為2018年基礎上增長25%”,相比以往明顯調低了增速。據此計算,今年奧園的銷售目标為1141億元,将正式踏進千億陣營。

    除了11月銷售增速同比達到99%外,今年前10月基本維持在30%-40%左右。

    按此計算,若要完成年度目标,奧園至少在12月完成128億元的銷售。據觀點地産新媒體了解,在11月舉辦的投資者電話會議上,奧園稱估計全年銷售會超過目标一點點。

    至于下一年的銷售目标,奧園表示最終看全年同行增長的情況,大緻維持在20%至25%的水平。按此計算,下一年奧園銷售目标或可達1500億元。

    此外,奧園稱公司比較關注排名,2021年要達到前20,前10名則沒考慮過。據觀點指數發布的房地産企業銷售金額TOP100榜單,去年奧園位列34名,截至今年前11月則位列27名,距離第20名尚有約300億的銷售差距。

    不過,對比于放緩的銷售增長,奧園在納儲上則迅猛得多。

    2019年上半年,奧園新增獲取項目34個,可開發建築面積約726萬平方米,且土地成本處于行業較低水平,僅2321元/平方米。

    如此低的土地成本,與奧園拿地渠道相對多元化,以及收并購手段有關。

    11月,奧園拿地基本均是通過收并購以及舊改方式奪得。月中,通過合作、并購方式獲得位于廣東深圳、湖南郴州以及廣西梧州等共四個項目,涉及土儲450畝,項目包括深圳坪山區的恩達電路闆廠市區更新項目、湖南郴州長信廣場以及廣西藤縣兩項目,從一線舊改橫跨到三四線綜合體。

    但頻頻拿地的背後,土地儲備相對不足也是奧園必須鉚足勁的原因之一。

    中報顯示,截至上半年,奧園土地儲備總建築面積4012萬平方米,權益比81%,總貨值約人民币4255億元。觀點地産新媒體查閱獲悉,在土儲結構中,其中376萬平方米為已竣工物業,1916萬平方米處于在建階段,1720萬平方米為未來發展土地。

    按此計算,奧園現有土儲中已竣工物業、在建階段土儲占比六成左右,且其中含有大量已售未結算資源,未來發展土地則僅占比四成,一定程度上代表未來可供規劃土地并不充裕。

    此外,在華南大本營之外,今年奧園有意加大全國化布局力度,相繼在成都、重慶、安徽、常熟等地拿地,如6月斥資14.05億元在成都、重慶兩地連落兩子,淨用地面積達126.81畝,其中成都地塊溢價達121.19%。

    11月26日,奧園旗下沈陽奧園新城置業有限公司以約5.1億元競得2019B-015辛莊鎮地塊,為現房前一手,樓面價5673元/平方米,溢價率11.86%。

    走至年末,企業可以沖擊銷售、回款的時間僅剩1個月,不過對于奧園而言,今年最重要的或是“千億”,而這一任務已提前達成。

    千億,往往是企業的一個重要發展節點,甚至是分水嶺。有的企業選擇乘勝追擊追趕兩千億,也有的企業在千億之後選擇緩一緩,解決過去幾年規模沖擊産生的後遺症,将企業調整到一個安全線之内等等。

    對于千億新丁奧園而言,千億之後又意味着什麼呢?

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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