觀點指數 | 香港甲級寫字樓的“真空”與價值流動

觀點指數 自南港島線通車後，前往海洋公園遊玩的交通更為便利，黃竹坑、海怡半島等地的商機和地産廣告也如雨後春筍般、紛紛嶄露頭角。最近市場消息，在黃竹坑站旁518呎全新的商廈，呎價才1萬5港元，相比中環區商廈動轍要3-4萬港元的呎價。

鄰近地鐵站确實很便捷，大廈外有時尚的玻璃幕牆，内有高檔的豪華裝修，但不等于就是商廈，據觀點指數了解，上述單位地址其實是新式工廈（經過活化的工廠大廈）。另外，舊式工廈有8成實用率，現在新式多為7成甚至6成。上例中，6成計算實用呎價實為2.49萬港元。位處非核心商業區，該投資是否值得仍需見仁見智了。

而前述對比中的所謂中環區呎價3、4萬港元的商廈，其實是地産、測量、媒體等業界一般所指的甲級寫字樓。那什麼是寫字樓？怎樣才是甲級？以下本報告會探讨甲級寫字樓的定義、供應、租金水平、空置率，看看甲級寫字樓是否仍是未來的投資選擇？還有什麼關聯的投資可以代替？

香港甲級寫字樓

關于私人寫字樓（Private Office），香港差饷物業估價署列明，包括商用樓宇内的物業，但不包括綜合用途樓宇内的非住宅用途單位。寫字樓又再分為甲級、乙級、丙級。要達到甲級寫字樓的規格，需具備以下若幹條件，包括：

-新型及裝修上乘；
         -間隔具彈性；
         -整層樓面面積廣闊；
         -大堂與通道裝潢講究及寬敞；
         -中央空氣調節繫統完善；
         -設有良好的載客及載貨升降機設備；
         -專業管理；
         -普遍有泊車設施。

那麼，甲級寫字樓一定要在中、上環嗎？事實上，對甲級寫字樓所處位址的界定，各方仍有所分歧。差饷物業估價署也並無明确規定甲級寫字樓的所在區域。業界的普遍觀點則認為，甲級寫字樓需位于核心商業區（CBD，Central Business District）。

香港規劃署則索性将其分為商業核心區甲級寫字樓和非商業核心區甲級寫字樓，並進一步闡明：短期而言，商業核心區涵蓋上環、中環、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀(包括佐敦道以南的西九龍填海區)；中、長期方面，則額外包括在九龍東的第二個商業核心區（即啟德發展區及九龍灣和觀塘商貿區）的發展項目。

香港甲級寫字樓供應量

縱觀全港，若不限區域，甲級寫字樓的存量並非稀缺。由香港政府2019年報告統計的甲級寫字樓數據可知，截至2018年年底，私人寫字樓的總存量為1205.33萬平方米，當中甲級寫字樓占65%(777.53萬平方米)，位于上環、中區、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀核心地區的寫字樓面積共占總存量的53%。

2018年全年私人寫字樓的落成量為17.92萬平方米，較2017年下跌10%；其中甲級寫字樓的落成量占17.85萬平方米，幾乎相當于年内香港寫字樓的全部供應量。不過，所有落成量均位于非核心地區，新發展項目大多來自觀塘和東區，占甲級寫字樓落成量的77%。

香港差饷物業估價署發布的《香港物業報告2019》預計，2019和2020年分别有28.5萬平方米和6.59萬平方米的私人寫字樓落成。這些落成量里，甲級寫字樓将繼續保持主導地位，分别占2019和2020年每年預測落成量的90%和72%。而以地區細分，在2019年的供應中，港島、九龍和新界分别占25%、46%和29%，當中觀塘和沙田合共提供新落成面積的71%。2020年，預計供應将集中于荃灣和西貢，合共占整體落成量的59%。

換言之，在中環等核心商業區的甲級寫字樓供應出現了真空。相關機構數據披露，中環要在2023年才迎來大量新甲級寫字樓落成---屆時，中環和記大廈、美利道發展項目及卑利街/嘉咸街發展計劃地盤C皆将于2023年竣工，為全港新增甲級寫字樓面積100萬平方呎（占2019至2023年預計全港新增甲級寫字樓總量約930萬平方呎的19.3%）。

香港甲級寫字樓租金水平

前文提到的甲級寫字樓所在區域尚存有未明确的“分歧”，不過核心商業區的甲級寫字樓租金遠高于非核心區則是毫無争議的了。去年8月，便曾有外資企業租下中環長江中心45樓全層約2萬平方呎，創下每呎225港元的高價紀錄。未來數年中環寫字樓的供應短缺，又能否成為支撐租金高昂的定海神針呢？

因中美貿易戰拉鋸、香港社會事件持續發酵，訪港遊客人次減少，也對零售業帶來一定影響，受此波及寫字樓租金在最近幾個月開始出現調整。相關機構數據顯示，中環甲級寫字樓租金持續下跌，繼8月按月下跌1.9%後，9月再按月下跌1.7%至每平方呎租金125港元。

其他非核心區，如九龍東則按月錄得租金跌幅0.4%；灣仔/銅鑼灣區位居其次，平均呎租71.2港元；港島東區平均約55.3港元；尖沙咀區略低，平均呎租為54.1港元；九龍東則每呎租金平均34.4港元。而截至10月底最新數據，整體甲級寫字樓平均呎租跌至74.3港元，中環甲級寫字樓跌幅最高，再跌2.3%至每平方呎122.1港元。

國際房地産顧問認為，自2014年滬港通開通以來，香港甲級寫字樓的租金一直錄得年度正增長，今年第三季的下跌是屬于首次。其表示，雖然一些跨國企業考慮搬遷至亞太其他地區，例如新加坡。但樂觀一點來看，中資公司仍選擇留在香港。

其香港研究及顧問谘詢部主管盛世民則公開表示稱，不少企業受到中美貿易緊張局勢及近期社會事件的雙重打擊，但甲級寫字樓目前總體空置率低于5%，可見租金仍然相對堅挺。不過他亦承認，若目前情況持續到明年，則租金将出現更大幅度下調。

房地産投資信托基金REITs

一方面投資核心區甲級寫字樓正面臨不确定前景。而另一方面，将盈利的9成分派予股東的房地産投資信托基金則越發受到青睐，不少沒有足夠資金或信心購買實體寫字樓單位的投資者更傾向于購入房地産投資信托基金。

在香港上市的REITs約11只，最為人所知的便是大藍籌領展房地産投資信托基金，其他的還有置富産業信托、泓富産業信托、冠君産業信托、越秀房産信托基金、陽光房地産基金等等。這些房地産投資信托基金投資于寫字樓、工廈、酒店、商場等不同的物業類型，以賺取租金回報。

翻查這些REITs中擁有香港寫字樓物業的情況。泓富産業信托在香港非核心商業區擁有7項多元化甲級寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業，可出租總面積約為128萬平方呎，其中3個為甲級寫字樓。

泓富産業信托在今年的中期報告中稱，寫字樓租賃市場整體租賃勢頭已減弱，中環的租金增長持平，租戶對其業務前景較為審慎，因此作出租賃決定時亦持有較謹慎的态度。盡管如此，遷往非核心商業區的趨勢仍持續。不過，該公司反認為其旗下物業組合受惠于此趨勢，整體表現正面。該公司每基金單位中期分派9.33港仙。

至于陽光房地産基金，其物業組合包括位于香港的11個寫字樓及5個零售物業，可出租面積合共約120百萬平方呎。寫字樓物業分布于核心和非核心商業區域。經進一步分析，當中一個寫字樓為甲級，其余10個為乙級。

透過今年的中期業績報告，陽光房地産基金認為香港的寫字樓和零售租賃活動截止中報發布時並未出現明顯放緩迹象，其指出位于非核心區域的寫字樓，受共享辦公空間營運商、中國及跨國企業需求所帶動，租戶使用量強勁，為寫字樓租金上漲提供支持。該公司每基金單位中期分派13.2港仙。

以上兩只REITs均認為，持有非核心商業區的寫字樓反倒能在現今局勢下受惠，反映了他們當下的投資組合及對大市趨勢下的看法。具體是否值得投資，仍需投資者謹慎對待，仔細衡量盈利、估值、大行評級等參考因素。由于本文集中讨論甲級寫字樓的相關投資，因此亦不代表其他的房地産基金不在考慮之列。