重磅發布 | 觀點指數·2019年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100

百強房企銷售破十萬億 27家跨越千億門檻

年末将至，房企們為了完成年初定下的銷售目標，正在加速推銷去化，做出最後的沖刺。根據觀點指數發布的2019年1-11月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，1-11月TOP100房企總銷售金額已突破十萬億元，達到104387億元，同比增長16.45%，增速較去年同期收窄21.05%；11月單月，TOP100房企總銷售額為11250億元，與10月的11265億元總銷售額幾乎持平。

數據來源：觀點指數整理

随着存量時代的到來以及銷售基數逐漸增大，整個房地産行業規模增速必然有所放緩。榜單顯示，1-11月，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為5743億元、2261億元、984.6億元、647.7億元、213.9億元，相對去年同期的門檻值均有所上升。由此來看，整個房地産行業依舊是處于緩慢的上升通道。

觀看榜單頭部企業，TOP5的房企分别是碧桂園、恒大、萬科、融創和保利。其中，碧桂園單月銷售額860億元，再創新高，累計合約銷售額到達7554.93億元，以超過第二名1700億的優勢穩居榜單首位；11月萬科銷售發力，累計銷售5743億元，拉進了與恒大的距離。而融創、保利則分别以5004億以及4210億的合約銷售位列第四、五名。

數據來源：觀點指數整理

從整個榜單來看，截至11月末，100家房企中，合約銷售額超過千億的房企有27家，較去年同期增加1家。其中，房企合約銷售額位于1000-2000億元、2000-5000億元、5000億元以上這3個區間分别有16家、7家以及4家；合約銷售額區間位于300-600億元房企數量最多，有27家。

值得注意的是，根據去年經驗，1-11月累計合約銷售達830億元的房企有望沖擊年内千億大關，目前榜單上合約銷售超過830億元有36家，這也意味着今年千億房企有望比去年增加5家。

數據來源：觀點指數整理

回首過去，2019年已經過去11個月，距離房企完成年度合約銷售目標又近了一步。以42家發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統計發現，1-11月目標完成率超過90%的房企有27家，占比64.29%，其中綠城、龍湖以及龍光等企業已經超額完成年度銷售目標；完成率位于80%-90%的房企有9家，占比為21.43%。但截至11月底，仍有6家房企目標完成率低于80%，距離原定銷售目標尚有差距。

融資環境承壓 銷售回款成主要資金來源

數據來源：國家統計局 觀點指數整理

國家統計局數據顯示，1-10月，全國商品房銷售額124417億元，同比增長7.3%，增速較1-9月加快0.2個百分點；全國商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。這其中的主要原因是，不少頭部房企在10月旺季實行“以價換量”的促銷方式，帶動了全國商品房銷售尤其是三四線城市的銷量增長。

截至10月末，全國商品房待售面積49323萬平方米，比9月末減少23萬平方米，為2013年12月以來最低。銷量的增長導致了商品房庫存的不斷下降，但同時也帶來可觀的定金及預收款以及未來的銷售回款，這将是房企度過“資金寒冬”的重要糧食。

數據來源：國家統計局 觀點指數整理

國家統計局數據顯示，1-10月，房地産開發企業到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，房企定金及預收款49163億元，同比增長9.4%，占比33.9%；個人按揭貸款22137億元，同比增長14.1%，占比15.3%。

從資金結構上看，定金及預收款、個人按揭貸款兩項占比達49.2%，将近到位資金總額的半數，且同比增速遠超整體增速，銷售回款在現階段房企資金來源當中的重要程度不言而喻。

但另一方面，自今年5月份銀保監會23号文的落地以及7月份國家發改委提出發行外債新規等一繫列調控以來，房地産市場融資環境日漸趨緊，房企發債渠道受到限制。1-10月，房地産開發企業國内貸款21288億元，同比增長7.9%，增速較1-9月回落1.2個百分點；利用外資131億元，同比增長63.2%，增速回落75%；自籌資金46996億元，同比增長3.3%，增速遠低于到位資金整體增速。

國内貸款、利用外資以及自籌資金3項指標增長速度出現了不同程度的回落，說明房企籌借外部資金渠道受限，目前融資環境依舊承壓。

數據來源：用益信托網 觀點指數整理

具體到信托融資通道，相關統計數據顯示，10月里58家信托公司成立1314款集合信托産品，成立規模為956.67億元，其中房地産類信托募集規模281.72億元，環比下滑60.47%，同比減少33.50%。同時，房地産類信托規模占集合信托總規模的比例下滑至29.45%，較上月減少10.02個百分點。這些變化跟前段時間管控房地産資金流向和約談信托公司等事件有着密切的聯繫。

謹慎拿地溢價率創新低 政策有望改善去化壓力

融資渠道收緊，外部資金資源将傾向于杠杆水平較低的國企或者龍頭民營房企，這對于資金儲備薄弱和項目銷售不具備領先優勢的中小房企來說，並非一件好事。

標普數據披露，年内受評開發商已發行超650億美元境外債券，明年合計将有270億美元境外債到期。迫于債務兌換壓力，中小房企不得不在資本市場上尋找一些“貴錢”來度過這段尴尬期。

據觀點指數統計，11月份已有15家房企發布約41億美元的融資計劃，超半數為中小型房企。其中，萬科7.23億美元中期票據最高利率僅為3.5%；但另一房企發行1.2億美元兩年期内債券，利率卻高達12.875%。房企融資成本分化較大，中小房企籌資往往需要付出高昂的利息費用。

數據來源：國家統計局 觀點指數整理

受融資代價影響，目前房地産市場整體投資稍顯低迷。統計局數據顯示，1-10 月份，全國房地産開發投資109603 億元，同比增長 10.3%，增速比 1-9 月份回落0.2個百分點；10月單月房地産開發投資11595.8億元，同比增長8.78%，增速環比回落1.7個百分點。

數據來源：觀點指數整理

以觀點指數監測的23個重點一二城市情況來看，10月土地出讓金1434億元，環比減少26.8%，平均溢價率連續6個月回落至6.7%，為近一年最低。其中，一線城市土地出讓金為349億元，同比減少11.79%，環比減少38.31%，平均溢價率6.30%；二線城市土地出讓金為1085億元，同比增加76.73%，環比22.09%，平均溢價率6.81%。

可以看出，由于融資環境並沒放開，近段時間土地市場維持理性，尤其是在樓面價較高的一線城市，房企出手更加謹慎，整體拿地節奏趨緩。

此外，今年以來不少城市開始陸續調整土拍規則，提高準入門檻和限制銷售價格，在報價達到上限後，不再接受最新報價，反而是轉競商業自持面積等。這也是開發商拿地熱情不高的另一重要因素。

但需要注意的是，近期國内推出了一些房地産銷售的利好政策。其中，11月20日，央行宣布下調貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR利率從4.20%下調至4.15%，5年期LPR利率從4.85%下調至4.80%；11月13日，長沙實行“交房即交證”政策；11月11日，深圳144 平方米以下住宅取消豪宅稅；以及鄭州、南通、紹興等多地出台人才落戶補貼政策等。

這些政策将會在一定程度上降低房企的去化壓力，緩解房地産市場上的看空情緒，對現階段住宅銷售起到邊際改善的作用。但總的來說，“穩房價、穩地價、穩預期”的大方針依舊不會改變，房地産健康平穩運行将是未來發展的主基調。