觀點指數 | 十月土地報告：成交持續下行

觀點指數 Choice數據統計顯示，10月全國共成交地塊5709宗，同比下降17.58%；成交土地建設用地面積17248.86萬㎡，同比下降19.34%；成交土地出讓金4327.84億元，環比下降18.64%；樓面均價7533.97元/㎡，平均溢價率37.48%。

在觀點指數監測的樣本城市里，10月共成交地塊73宗，總成交出讓面積610.55萬㎡，成交總金額692.19億元，樓面均價8878.30元/㎡，平均溢價率9.42%。

樣本統計顯示 ，10月拿地的房企中，中國金茂以6宗地的成績位于成交量首位；拿地價格上，華僑城以66.4億元位居首位。

值得關注的是，成交量較多的武漢市場上，中城以90.78%的高溢價拿下光谷宅地。

成交樓面價最高的土地為南京NO.2019G70号地塊，為2.87萬元/㎡，由華僑城摘得。

10月土地成交總額692.19億元 華僑城66.4億元位居首位

在觀點指數監測的樣本城市里，10月共成交地塊73宗，總成交出讓面積610.55萬㎡，成交總金額692.19億元，樓面均價8878.30元/㎡，平均溢價率9.42%。

其中，住宅用地占比37%，商住用地占比26%，商業用地占比8%。此外還有一宗工改工項目，位于深圳市寶安區黃埔路工業區項目，占地面積8.18萬㎡，被恒大子公司深圳市翠華投資有限公司競得。項目更新方向為“工改M1”，拟拆除重建用地範圍内應落實不少于1.29萬㎡的公共利益用地（含綠地、道路、雨水泵站等）。

在監測的樣本城市里，武漢市場出現了高溢價拿地的狀況。

武漢土地市場網披露的數據顯示，10月武漢市場成交的土地面積合計182.31萬㎡，成交價合計225.07億元。

從土地性質來看，純住宅用地合計成交10宗，占比45%；商服用地合計成交4宗，占比18%。在成交的宅地中，有6宗位于東湖新技術開發區，面積合計36.58萬㎡，起始總價43.47億元，成交總價67.93億元。

其中5宗被武漢本土企業競得，溢價率按照編号順序分别為26.10%、50.55%、81.80%、53.50%、90.78%；而另一宗被湖北房企競得的宅地，溢價率為56%。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，中城以90.78%的高溢價拿下光谷宅地。

據了解，10月31日當天武漢3宗宅地入市出讓，地塊起價合計19.34億元，成交總價30億元。經過125輪出價，最終由武漢中央商務區城建開發有限公司全資子公司：武漢中城龍湖房地産開發有限公司以16.08億元競得光谷P（2019）139号住宅用地，樓面地價1.46萬元/㎡，溢價率90.78%。

資料顯示，P（2019）139号地塊位于武漢市東湖新技術開發區大秦一街以南、秦雲路以東、大秦二街以北。該地塊規劃總面積6.27萬㎡，為居住用地。出讓年限為住宅用地70年。起始價8.42億元，起始樓面地價7668.45元/㎡；出讓最高價16.85億元，熔斷樓面地價1.53萬元/㎡。

根據規劃要求，該地塊需配建一所6班幼兒園。地塊位于三環線以内，靠近老武黃立交橋。北有馬鞍山森林公園，生态環境較好。且地塊周邊分布有多個成熟小區，居住氛圍濃厚，配套較為完善。區域房價1.3萬元/㎡。

成交價最高的地塊亦出現在武漢。10月22日，華僑城66.4億元競得P（2019）136号地塊，地塊出讓面積26.6萬㎡，地上容積率1.86，地下容積率0.19，總建築面積54.4萬㎡，成交樓面價1.22萬元/㎡，溢價率21.88%，土地性質為住宅、商服、娛樂、公園與綠地用地。

數據來源：觀點指數整理

10月28日，深圳華僑城股份有限公司發布報告披露，第三季度新增土地儲備合計待開發土地面積379.36萬㎡，待開發計容建築面積799.53萬㎡，權益建築面積520.89萬㎡。

而成交樓面價最高的土地為南京NO.2019G70号地塊，為2.87萬元/㎡，亦由華僑城競得。該地塊成交價為29.2億元，溢價率24.79%，于10月23日由華僑城南京子公司南京華僑城實業發展有限公司競得。

數據來源：觀點指數整理

金茂10月拿地6宗為最多 臨近東方伊甸園項目

據樣本統計顯示，10月份拿地最多的房企為中國金茂，共6宗，全部位于青島，土地性質包括住宅用地、工業用地和文化用地。所得地塊的出讓面積合計超過27.88萬㎡，總成交價為20.91億元。

在10月9日的拍地中，青島東方伊甸園文化旅遊開發有限公司（中國金茂）競得4宗文化用地，總占地面積為8.69萬㎡，規劃建面6.23萬㎡，起拍總價9800萬元，成交總價9800.5萬元。其成交代表着伊甸園項目即将落地。

據悉，東方伊甸園項目旨在青島創建一個以水為主題、集生态與休閑于一體的世界級主題公園。建成後的青島伊甸園項目在規模上大約是英國伊甸園的4倍。

随着東方伊甸園項目的臨近，22日中國金茂斥資17.73億元再落子青島，5宗地塊全部位于高新區，其中3宗為住宅用地，2宗工業用地，住宅地塊與工業地塊搭配出讓，競得人為中國金茂旗下的武漢化資企業管理咨詢有限公司。具體而言，住宅用地面積約18.02萬㎡，總建築面積約44.89萬㎡，地塊編号為G-2019-012号、G-2019-014号和G-2019-022号；工業用地面積約9.86萬㎡。

成交環比下降 一、二線核心城市仍是購買能力的“重點”

據國家統計局數據顯示，2019年10月房地産業土地購置面積為2928.74萬㎡，環比下降8.99%；土地成交價款為1735.33億元，環比下降4.22%。二者增速均呈現下降趨勢。

在地價方面，自然資源部發布的2019年第三季度全國主要城市地價監測報告顯示，整體來看，全國總體地價水平環比、同比增速均放緩；商服、住宅地價環比、同比增速下降；工業地價環比、同比增速上升。

具體來看，一線、二線、三線城市商服、住宅地價環比增速均放緩，工業地價增速均上升；除三線城市工業地價外，各類城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增速均下降。

從環比來看，一線城市，綜合、商服、住宅、工業地價增速依次為0.93%、0.58%、0.74%、1.23%，較上一季度分别變化0.06、-0.10、-0.25、0.39個百分點；從同比來看，綜合、商服、住宅、工業地價增速依次為4.42%、2.89%、3.59%、5.72%，較上一季度分别下降0.77、0.45、0.84、0.81個百分點。

供給端上，地方層面，深圳、北京等地推出千余套公共租賃住房並進行配租，增加公租房供給來改善住房供給結構，維護中低收入人群權益；中央則出台政策盤活農村閑置宅基地，要求可增加農村土地供給，利用盤活土地發展休閑農業等方式帶動農村經濟發展，增加農民收入。

人才引進政策上，南通、海南（三沙除外）推出“零門檻”落戶的人才政策，南京六合放松人才購房限制、杭州蕭山進一步提高人才補貼額度。政策主要針對二線城市郊區和三四線城市，與之相配而來的是人才保障住房的土地供給。

總的來說，10月全國土地市場運行相對穩定，沒有出現太過特殊的溢價和流拍情況，成交總量在大規模供應下仍維持在較高水平。但一、二線核心城市仍是購買能力的“重點”，對土地成交量起到支撐作用，同時也不能忽視普通二線，以及三、四線城市潛在的需求。