觀點指數 | 十月土地報告:成交持續下行

观点数据研究中心

2019-11-27 18:40

  • 在觀點指數監測的樣本城市裡,10月共成交地塊73宗,總成交出讓面積610.55萬㎡,成交總金額692.19億元,樓面均價8878.30元/㎡,平均溢價率9.42%。

    觀點指數 Choice數據統計顯示,10月全國共成交地塊5709宗,同比下降17.58%;成交土地建設用地面積17248.86萬㎡,同比下降19.34%;成交土地出讓金4327.84億元,環比下降18.64%;樓面均價7533.97元/㎡,平均溢價率37.48%。

    在觀點指數監測的樣本城市裡,10月共成交地塊73宗,總成交出讓面積610.55萬㎡,成交總金額692.19億元,樓面均價8878.30元/㎡,平均溢價率9.42%。

    樣本統計顯示 ,10月拿地的房企中,中國金茂以6宗地的成績位于成交量首位;拿地價格上,華僑城以66.4億元位居首位。

    值得關注的是,成交量較多的武漢市場上,中城以90.78%的高溢價拿下光谷宅地。

    成交樓面價最高的土地為南京NO.2019G70号地塊,為2.87萬元/㎡,由華僑城摘得。

    10月土地成交總額692.19億元 華僑城66.4億元位居首位

    在觀點指數監測的樣本城市裡,10月共成交地塊73宗,總成交出讓面積610.55萬㎡,成交總金額692.19億元,樓面均價8878.30元/㎡,平均溢價率9.42%。

    其中,住宅用地占比37%,商住用地占比26%,商業用地占比8%。此外還有一宗工改工項目,位于深圳市寶安區黃埔路工業區項目,占地面積8.18萬㎡,被恒大子公司深圳市翠華投資有限公司競得。項目更新方向為“工改M1”,拟拆除重建用地範圍内應落實不少于1.29萬㎡的公共利益用地(含綠地、道路、雨水泵站等)。

    在監測的樣本城市裡,武漢市場出現了高溢價拿地的狀況。

    武漢土地市場網披露的數據顯示,10月武漢市場成交的土地面積合計182.31萬㎡,成交價合計225.07億元。

    從土地性質來看,純住宅用地合計成交10宗,占比45%;商服用地合計成交4宗,占比18%。在成交的宅地中,有6宗位于東湖新技術開發區,面積合計36.58萬㎡,起始總價43.47億元,成交總價67.93億元。

    其中5宗被武漢本土企業競得,溢價率按照編号順序分别為26.10%、50.55%、81.80%、53.50%、90.78%;而另一宗被湖北房企競得的宅地,溢價率為56%。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,中城以90.78%的高溢價拿下光谷宅地。

    據了解,10月31日當天武漢3宗宅地入市出讓,地塊起價合計19.34億元,成交總價30億元。經過125輪出價,最終由武漢中央商務區城建開發有限公司全資子公司:武漢中城龍湖房地産開發有限公司以16.08億元競得光谷P(2019)139号住宅用地,樓面地價1.46萬元/㎡,溢價率90.78%。

    資料顯示,P(2019)139号地塊位于武漢市東湖新技術開發區大秦一街以南、秦雲路以東、大秦二街以北。該地塊規劃總面積6.27萬㎡,為居住用地。出讓年限為住宅用地70年。起始價8.42億元,起始樓面地價7668.45元/㎡;出讓最高價16.85億元,熔斷樓面地價1.53萬元/㎡。

    根據規劃要求,該地塊需配建一所6班幼兒園。地塊位于三環線以内,靠近老武黃立交橋。北有馬鞍山森林公園,生态環境較好。且地塊周邊分布有多個成熟小區,居住氛圍濃厚,配套較為完善。區域房價1.3萬元/㎡。

    成交價最高的地塊亦出現在武漢。10月22日,華僑城66.4億元競得P(2019)136号地塊,地塊出讓面積26.6萬㎡,地上容積率1.86,地下容積率0.19,總建築面積54.4萬㎡,成交樓面價1.22萬元/㎡,溢價率21.88%,土地性質為住宅、商服、娛樂、公園與綠地用地。

    數據來源:觀點指數整理

    10月28日,深圳華僑城股份有限公司發布報告披露,第三季度新增土地儲備合計待開發土地面積379.36萬㎡,待開發計容建築面積799.53萬㎡,權益建築面積520.89萬㎡。

    而成交樓面價最高的土地為南京NO.2019G70号地塊,為2.87萬元/㎡,亦由華僑城競得。該地塊成交價為29.2億元,溢價率24.79%,于10月23日由華僑城南京子公司南京華僑城實業發展有限公司競得。

    數據來源:觀點指數整理

    金茂10月拿地6宗為最多 臨近東方伊甸園項目

    據樣本統計顯示,10月份拿地最多的房企為中國金茂,共6宗,全部位于青島,土地性質包括住宅用地、工業用地和文化用地。所得地塊的出讓面積合計超過27.88萬㎡,總成交價為20.91億元。

    在10月9日的拍地中,青島東方伊甸園文化旅遊開發有限公司(中國金茂)競得4宗文化用地,總占地面積為8.69萬㎡,規劃建面6.23萬㎡,起拍總價9800萬元,成交總價9800.5萬元。其成交代表着伊甸園項目即将落地。

    據悉,東方伊甸園項目旨在青島創建一個以水為主題、集生态與休閑于一體的世界級主題公園。建成後的青島伊甸園項目在規模上大約是英國伊甸園的4倍。

    随着東方伊甸園項目的臨近,22日中國金茂斥資17.73億元再落子青島,5宗地塊全部位于高新區,其中3宗為住宅用地,2宗工業用地,住宅地塊與工業地塊搭配出讓,競得人為中國金茂旗下的武漢化資企業管理咨詢有限公司。具體而言,住宅用地面積約18.02萬㎡,總建築面積約44.89萬㎡,地塊編号為G-2019-012号、G-2019-014号和G-2019-022号;工業用地面積約9.86萬㎡。

    成交環比下降 一、二線核心城市仍是購買能力的“重點”

    據國家統計局數據顯示,2019年10月房地産業土地購置面積為2928.74萬㎡,環比下降8.99%;土地成交價款為1735.33億元,環比下降4.22%。二者增速均呈現下降趨勢。

    在地價方面,自然資源部發布的2019年第三季度全國主要城市地價監測報告顯示,整體來看,全國總體地價水平環比、同比增速均放緩;商服、住宅地價環比、同比增速下降;工業地價環比、同比增速上升。

    具體來看,一線、二線、三線城市商服、住宅地價環比增速均放緩,工業地價增速均上升;除三線城市工業地價外,各類城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增速均下降。

    從環比來看,一線城市,綜合、商服、住宅、工業地價增速依次為0.93%、0.58%、0.74%、1.23%,較上一季度分别變化0.06、-0.10、-0.25、0.39個百分點;從同比來看,綜合、商服、住宅、工業地價增速依次為4.42%、2.89%、3.59%、5.72%,較上一季度分别下降0.77、0.45、0.84、0.81個百分點。

    供給端上,地方層面,深圳、北京等地推出千余套公共租賃住房并進行配租,增加公租房供給來改善住房供給結構,維護中低收入人群權益;中央則出台政策盤活農村閑置宅基地,要求可增加農村土地供給,利用盤活土地發展休閑農業等方式帶動農村經濟發展,增加農民收入。

    人才引進政策上,南通、海南(三沙除外)推出“零門檻”落戶的人才政策,南京六合放松人才購房限制、杭州蕭山進一步提高人才補貼額度。政策主要針對二線城市郊區和三四線城市,與之相配而來的是人才保障住房的土地供給。

    總的來說,10月全國土地市場運行相對穩定,沒有出現太過特殊的溢價和流拍情況,成交總量在大規模供應下仍維持在較高水平。但一、二線核心城市仍是購買能力的“重點”,對土地成交量起到支撐作用,同時也不能忽視普通二線,以及三、四線城市潛在的需求。

    撰文:黃柏堅    

    審校:勞蓉蓉



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