觀點指數 | 十月物業市場報告：資本熱度下的“獨立”命題

觀點指數  房企将物業資産分拆的潮流已經持續了幾年，但顯然仍未到尾聲。

同時市場對物業公司的估值更是頻頻讓涉足物業服務的規模房企們躍躍欲試，物管行業獨立資本化的道路熱潮仍在繼續。來到傳統銷售旺季金九銀十，物業管理行業也同樣熱鬧，鑫苑物業、藍光嘉寶與銀城生活服務先後于香港敲鐘上市。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數研究院統計，目前已于H股上市的物業公司達17家，A股上市的物業公司為1家。同時，保利物業赴港上市工作也正逐步推進，華潤置地稱将在年内啟動物業上市安排。

物業行業估值回歸理性

在10月份香港恒生指數處于下滑之際，一衆物業股卻逆風上揚，成為資本市場的新晉熱門選手。不同于房地産行業的周期性波動，在輕資産模式下，與房地産血脈相連的物業行業因其穩定且持續的現金産出，頗受資本的青睐。

10月11日，鑫苑服務赴港上市，公司股價當日高開，漲幅一度擴大至100.96%，最終股價回落至2.95港元。但于上市第二日，公司股價漲至3.14港元，此後便震蕩下行。截至11月18日，該股報收1.93港元，較上市首日下跌34.57%。

而同樣在10月上市的藍光嘉寶則自上市日起維持強勢，首日每股報收42.55港元，實現每股上漲5.55港元，為2014年至今上漲最高的物業股，顯現出資本市場對區域頭部企業投資價值的認可。

而鑫苑服務的尴尬，正透露出資本市場對物管行業的态度，在看好的同時正回歸理性空間。“資本關注的是行業成長性，即背後的盈利能力和盈利模式。”有業内人士表示，如果未來沒有持續增長，即使上市，對物管公司長期發展來說也只是昙花一現。

全國多地的調控依然持續，未來走向将繼續維持穩定，“房住不炒”依然是主基調。據國家統計局數據顯示，1-10月份，全國房屋竣工面積54211萬平方米，同比下降5.5%。其中，住宅竣工面積38474萬平方米，同比下降5.5%。

觀點指數研究院認為，房地産行業發展增速放緩，僅靠母公司帶來的項目優勢已滿足不了物管行業的規模之争。對物業管理公司來說，降低對母公司的依賴度，擴大第三方管理比重顯得尤為重要。

數據顯示，截至2019年3月31日，鑫苑服務的在管總建築面積約為1580萬平方米，其中，由鑫苑置業集團開發的物業建築面積達1173.8萬平方米，占總在管建築面積的74.29%。而此前的2016-2018年，鑫苑服務在管面積來自母公司項目占比85.49%、82.23%、74.63%。第三方管理占比的逐年提升，反映出企業正逐步地轉換物業賽道以擴大服務規模。

數據來源：企業招股書、觀點指數整理

根據藍光嘉寶服務的數據，截止2019年6月30日，為第三方物業提供在管建築面積達到約3610萬平方米，這占到同期藍光嘉寶服務在管總建築面積約6330萬平方米的57.1%，占比逾半。就此相對衡量物業管理服務公司獨立性的關鍵指標來說，藍光嘉寶服務已經逐漸擁有不依賴于母公司的獨立生存能力。

數據來源：企業招股書、觀點指數整理

此外，據中國物業研究協會公布的數據顯示，2018年全國物業管理面積約246.65億平方米，年復合增長率為12.01%。其中頭部百強企業約占78.9億平方米，即32.08%，均值達3020萬平方米。行業集中度依然處于較低水平，這側面體現物業行業相較于房地産開發，物業公司市場更加分散，規範程度有待提高，目前仍處于“跑馬圈地”的狀态。

“大魚吃小魚”，物業規模擴展路徑

物業管理服務公司擴大業務版圖需要提升新增在管面積，其中最穩定的來源是其所屬的房地産開發優勢公司即母公司。但與以往不同，“增加第三方在管面積”成為今年來物業公司間出現最多的一句話，而通過收購方式快速擴張以提升項目量、在管面積和布局城市，成為當前物業公司快速獲得優質資産的便捷方式。

9月末，雅生活宣布以20.6億元收購中民物業及新中民物業各60%股權事件仍在為行業津津樂道，10月8日，嘉凱城發布公告表示，已經完成轉讓嘉凱城集團物業服務有限公司100%股權予碧桂園服務。同時，碧桂園服務已按照合同約定向嘉凱城支付了第一期股權轉讓款1.33億元。且本次過戶後，嘉凱城将不再持有嘉凱城物業公司股權。

數據來源：觀點指數整理

即便通過收並購接管項目是最為便捷快速的擴張模式，但目前市場上大部分物管企業仍為勞動密集型企業，成本投入高且收效甚微。大多數較小規模的物管公司並沒有充足的資金去進行規模之争。且有着優秀項目、符合自身發展戰略的目標公司可遇不可求，而通過簽署戰略合作亦是物管公司發展的另一重要方式。

數據來源：媒體報道、觀點指數整理

物業公司通過戰略簽約進入地區市場，優勢互補，提升服務標準和品牌價值。據觀點研究院觀察，背靠房企的物管企業在戰略擴張上更為積極，在住宅業務大多承接母公司項目的基礎上，同時積極地拓展非住宅業态業務，增加服務的多樣性。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

據觀點研究院不完全統計所得，10月發生的簽約項目事件15宗，其中涉及住宅物業僅3宗，商業物業2宗，公建物業5宗。觀點研究院認為，公建建築很大程度上會代表城市的公衆形象，具有較大的社會關注度。但由于公共建築一般是由公共财政或公益機構進行運營和維護，對資金使用的程序性和法規性限制較為嚴格，且對比商業與住宅物業，公建物業産生的物業管理費相對較少，因而一類以擴張收益面積為主要發展線路的規模物業公司自然對簽約公建物業興味索然。

而随着物業行業的多元拓展、物業公司也開始着重于本身市場化的發展，以及整個物業服務行業的革新，一衆物業公司也随之迎來一個發展節點，适時提出了“大物業”戰略。

簡而言之，“大物業”包括全域物業，全業态物業，全民物業，全技術物業，全價值物業。而此前的中央深改委員會第七次會議審議通過了《關于促進人工智能和實體經濟深度融合的指導意見》，提出要構建數據驅動、人機協同、跨界融合、共創分享的智能經濟形态，這個消息對于做傳統的物業管理企業來說，無疑是又一個風口時代的到來。

物業作為傳統服務業的一環，與其他行業一樣，需要人工智能等現代科技的助力，推動管理的升級，加快行業的革新。在這場智慧化的浪潮中，資本、資源、人才、服務和技術都會匯集，為更多的物業提供智慧化支撐，推動物業行業的發展。