海航倫敦大撤退 虧本清倉資産背後的買家“新鴻基”

觀點地産網 距離12月12日英國大選只剩三周時間。

在“脫歐”日期再次變動、延遲之下，近期英國政壇愈加動蕩。不過，這似乎絲毫不影響投資客對于英國酒店、寫字樓優質資産的青睐。這一次，出手的是香港新鴻基公司。

有趣的是，買家此“新鴻基”非彼“新鴻基”，賣家則是“業界”耳熟能詳的海航。

11月22日消息顯示，香港新鴻基公司聯手澳洲投行麥格理集團（Macquarie Group），斥資1億英鎊（折合約9.1億人民币），買下了海航集團持有的倫敦金絲雀碼頭寫字樓，又稱作瑞信大樓。

這一出售價遠低于當年海航買入價1.31億英鎊（折合約12.18億人民币）。在處理完這項資産之後，海航目前在英國已無地産項目在手。

抄底接盤背後，是海航對于清理資産的迫切，也是新鴻基李明治家族又一次資産掘金之旅。

又見海航：折價清空英國資産

海航買下這一英國資産是在三年前。

2016年4月20日，海航斥資1.31億英鎊收購了位于倫敦金絲雀碼頭的哥倫布廣場17号大樓，按照當時1：9.3匯率計算約為12.18億人民币。

該寫字樓位于倫敦金絲雀碼頭金融城核心位置，總樓面面積為19.54萬平方英尺，由于此前整租給瑞士瑞信銀行，又被稱作瑞信大樓，租約到2024年11月，且有選擇權續租15年。

數據顯示，當時該物業年租金位于640萬英鎊，折合約5800萬人民币，物業年回報率高達4.9%。

彼時海航表示，将持有該物業用作長期資本增值以及租賃用途，預期可帶來穩定及持續的收入。收購主體則為海航集團子公司海航國際投資，海航國際投資在2015年完成供股後，一直在進行業務重整轉型，積極開拓具有穩定投資回報的國際性投資項目。

事實上，瑞信大樓已是海航在倫敦的“二次置業”。

于2015年8月，海航在英國倫敦拿下首個重大收購項目路透社總部大樓，是倫敦標志性建築之一，與瑞信大樓同樣位于金絲雀碼頭。

不過，今年2月初傳出海航拟減價1億英鎊出售路透社總部大樓消息，目前該項目已被一家中資企業買入。殊途同歸，海航在英國僅剩的瑞信大樓同樣面臨減價出讓的境地。

對于折價，有分析認為或是與租客瑞士銀行退租有關。消息指出，在海航買下這宗大樓之後，瑞信銀行便稱将于2020年初搬離，雖租約未到但其提出了解約或轉租，所以該樓有一定的空置危險，使得估值有些下降。

萊坊大中華區研究及咨詢部主管紀言迅則表示看好該資産的優質性：“出售項目本身是優質資産，屬于超甲級寫字樓，地段也位于英國幾大重要金融區之一金絲雀碼頭。”

在其看來，折價出讓更多是由于海航本身資産清理的需求，相應地會把價格預期放低。另悉，該項目在今年早些時候曾被海航作為債務抵押。

4月16日，海航旗下子公司CWT International Limited曾發布公告表示，因公司未能向貸款人支付根據融資協議到期及應付的應計利息及若幹費用合計約港币6300萬元，融資協議已發生違約，貸款人将取得所有已抵押資産的管有權。

而海航抵押資産里面就包括英國的一處投資資産，即瑞信銀行大樓。

債務違約後，海航曾短暫失去該棟大樓的控制權，雖于8月份再次将控制權拿回，但海航已有意迅速轉手，緩解債務危機。

甩賣資産對于海航已是“老生常談”的話題，從2017年下半年開始，債務與流動性壓力就逼得海航不斷抛售旗下資産。

海航董事長陳峰曾公開表示：“2018年以來海航已賣出3000億元資産，創造了一家企業一年處置資産的世界之最，且後續還有千億資産在出售路上”。

據觀點地産新媒體不完全統計，今年以來海航已陸續出售上海浦發大廈約70%面積，紐約曼哈頓第三大道850号大樓，路透前英國總部大樓以及香港盧吉道百年老宅等等。

甚至包括海航集團在港股最重要的上市平台之一香港國際建投，同樣沒能脫離這一境遇，被海航以70.23億港元清倉。

在流動性危機解決之前，海航或将處置掉更多的“瑞信大樓”。

背後金主：枭雄李明治家族

對于不斷“賣賣賣”的海航，買家新鴻基公司在這場交易中僅僅憑借“新鴻基”三字，就足于吸引眼球。

但這個新鴻基並不是香港四大地産商之一新鴻基地産，而是新鴻基金融集團，英文全稱為Sun Hung Kai & Co. Limited，是一家總部位于香港的投資公司，成立于1969年。

新鴻基金融核心業務包括财富管理及經紀業務、資産管理、企業融資、私人财務以及主要投資，主要的投資包括上市及私人的信貸及股權投資以及房地産的投資。目前，新鴻基有限公司資産總值達410億港元。

雖與新鴻基地産隸屬兩個不同的領域、公司以及家族，不過新鴻基金融絕不是“碰瓷”新鴻基三字。

“新鴻基”最開始是由三位創辦人從各自公司各取一字而組成，其中“新”字取于馮景禧家族的“新禧公司”、“鴻”字代表郭得勝經營YKK拉鍊等業務的“鴻昌行”，而“基”字則取自李兆基之名。

當時三位創始人合稱為“三劍客”，于1963年合組“新鴻基企業有限公司”。随後于1969年，三人開始各自發展所長、分道揚镳，其中郭得勝、李兆基專注地産，着重發展新鴻基地産。

另一邊，1969年底，馮景禧成立了“新鴻基證券”及“新鴻基财務”，曾一度占了香港股票市場總成交量的兩成。其中，新鴻基證券有限公司于1983年上市，後于1996年，馮景禧次子将公司賣予聯合地産的李明治家族。直至2011年年底，新鴻基證券正式更名為“新鴻基金融有限公司”，由聯合地産持股。

而接手的李明治家族雖不是所謂的香港四大家族，但同樣大有來頭。

李明治本人祖籍福建，40年代出生于馬來西亞，80年代移居澳大利亞並在當地創辦了輝煌澳大利亞集團。頗為傳奇的是，就在1987年大股災前一周，李明治将澳洲業務作價4億港元悉數出售，逃過澳洲經濟衰退的風波。

也是從80年代開始，李明治登陸香港投資起房地産和股市，通過收購、借殼等先後收購多家香港上市公司，在香港迅速崛起，聯合地産同樣是由收購上市公司而來。

90年代初，李明治控制的上市公司市值高達90億港元，曾被譽為“股壇枭雄”。

輝煌過後，李明治迎來人生一個轉折，在1992年聯合集團遭香港證監會調查之後，李明治逐步将旗下公司售出並辭去聯合集團職務退居幕後，由其長子李成輝出任聯合集團董事長，新鴻基金融則由其次子李成煌執掌。

而新鴻基金融此前同樣在内地有所拓展，如接手大洋百貨，實控天安數碼城等等。

此次投資英國資産也有迹可循，如其在2019上半年财報中透露曾在倫敦收購了一個酒店，此外還提及拟在歐洲成立一個房地産債權投平台，專注投資歐洲的商業地産、開發項目。

無獨有偶，近兩年尤其近期也有不少中資财團将投資觸角伸到英國倫敦。

如今年8月20日，長實公告以總共46億英鎊收購英國最大酒館運營商格林王；10月30日消息，李兆基家族成員鄭啟文斥資4000萬英鎊買下位于倫敦金融城的前警察局大樓37 Wood Street，並計劃将其改建為酒店。

對英國尤其倫敦資産受追捧，紀言迅表示，原因之一在于即便脫歐已有三年，倫敦作為國際金融中心地位依舊比較牢固，實際上並不影響投資者對英國資産的興趣。

同時，英國及首都倫敦正在有意識進行科技轉型，吸引了谷歌、雅虎等高科技及互聯網企業，這種類型企業受金融條款限制較小，也保證了寫字樓需求。此外，英國資産保值，資産回報率在全球來說處于高位，這對于投資者來說自然吸引。

“現在要從英國開發商手中買一個項目很難，他們握在手中不放的。”紀言迅說道。

急于處理資産的海航，正給了李明治家族一個抄底機會。