觀點指數 | 十月商業地産報告:商業資産交易的買賣博弈

观点数据研究中心

2019-11-22 18:09

  • 審慎的投資态度之下,商業地産的步伐卻不曾停歇。10月,在商業資産交易市場,大宗交易、土地甚至是零售業都在離不開“交易”二字。

    觀點指數 十月末,SOHO中國80億美元抛售中國内地8個辦公樓資産的傳言一石激起千層浪,而傳聞出售的8個項目均位于北京、上海,無一不是外資眼中的優質資産。

    SOHO出售寫字樓物業雖未被确認,但10月的商業地産市場卻的确掀起了一股商業資産的交易浪潮,大宗交易、土地甚至是零售業都身處其中。

    寫字樓仍為大宗交易主角 内資購買方占比最大

    在商業物業的大宗交易市場上,寫字樓向來是投資者們的首選。購物中心、綜合體等項目因定位、運營等要求較高而更具挑戰性,以往在受投資者關注度上會稍遜于寫字樓,但因消費需求升級帶來的巨大潛力,近來也逐漸受到了不少投資者的青睐。

    據觀點指數不完全統計所得,在商業地産大宗交易市場上,10月共約發生了4宗大宗交易,成交額均超30億元人民币。其中,北京的融新科技中心更是以10億歐元的價格被以安聯不動産為首的企業獲得。與此同時,本月共有2個綜合體、1個購物中心項目成功交易,寫字樓、綜合體、購物中心這三類業态是目前商業地産大宗交易的最主要業态。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數不完全統計

    但就整體情況而言,寫字樓依然牢牢占據商業地産大宗交易王者的寶座。據觀點指數不完全統計,在7-10月的一線城市大宗交易的數量來看,寫字樓最多,其次是綜合體和購物中心。相比業态複雜的綜合體以及運營難度較大的購物中心,寫字樓依然憑借其穩定的租金收入以及較低的運營難度位居交易數量第一。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數不完全統計

    在大宗交易的購買方上,内資是絕對的主角,不少内地商業地産企業在10月都進行了商業資産投資,此外新加坡的投資常客吉寶置業以及老牌收購機構KKR也有所斬獲。

    數據來源:觀點指數整理

    土地資源熱度不減 重點二線城市競争激烈

    除了商業物業的大宗交易外,商用土地市場的成交也十分活躍。存量時代下,商業地産的競争日趨激烈,但仍具備較高投資價值而受到房地産企業的青睐,而在企業發展商業地産的過程中,土地資源的獲得尤為重要。

    10月,紅星美凱龍、世茂、保利均斥重金購買土地用于發展商業項目。其中,世茂更是以56.4億摘下港珠澳大橋的優質地塊用以建設綜合體項目,而紅星美凱龍也以24.8億的價格拿下長沙一宗商住地,用來建造商業購物中心。

    值得注意的是,杭州作為長三角的重要二線城市,商用土地資源争奪激烈,大多地塊的成交均溢價15%以上,而東莞近月來也是土地市場交易的重點城市,在大灣區發展的協同效應吸引力下,月内錄得了一宗溢價57.90%的土地交易。

    反觀作為一線城市的廣州,大部分商用地塊均以低價成交,這是由于廣州作為商業地産發展較早的城市,目前位置好的地塊難尋,而地塊位置的選擇影響到了商業地産企業的拿地熱情,因此并未出現高價成交的案例。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數整理

    無論是商業物業的大宗交易,亦或是土地資源的獲得,在這過程中,都可以看出一點:即使市場競争激烈,但企業發展商業地産的步伐從不放緩。

    新開業購物中心缺乏大體量身影 商業地産企業投資謹慎

    今年以來,購物中心的開業數量相比往年有所減少。據觀點指數的不完全統計,10月全國主要一二線城市新開業的購物中心為9個,總體量達100萬平方米以上。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數不完全統計

    其中,10萬平方米以下的購物中心有4個,10-20萬平方米的購物中心有4個,超20萬平方米的購物中心僅有1個,這說明中小體量的購物中心依然是當下新開業購物中心的主流。存量時代下,大體量購物中心的發展和運營難度加大,開業數量自然不多。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數不完全統計

    在新開業的購物中心中,除凱德、紅星美凱龍、世紀金源等外,企業的開發商均以地方性的企業為主,數量占一半以上。

    存量時代下,無論是大型的商業地産企業,還是地方的小型商業地産企業,如何實現長遠發展是他們現在考慮得最多的問題,對新商業項目的态度也總體趨于謹慎,因此在購物中心的開業數量不會很多。

    “夜經濟”成購物中心熱點 北京布局數量最多

    當下,各大商業地産企業旗下的購物中心都在謀求新發展,如何抓住社會消費潮流打造具備自己特色的購物中心成為了他們思考的問題。“夜經濟”是當下的熱點之一,當下年輕人的消費活動時間相比以前大大延長,購物中心等消費場所作為他們夜生活的選擇之一,如何打造好“夜經濟”的體驗式消費商業體也成為了争奪年輕客源的關鍵。

    在這方面,北上廣深一線城市的購物中心無疑是最先做出改變的,據觀點指數觀察,目前布局“夜經濟”的購物中心中,北京的數量最多,上海次之,廣州和深圳最少。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數不完全統計

    在布局“夜經濟”的部分購物中心中,最先做出的改變就是延長營業時間,大部分的購物中心都選擇把營業時間延長至24點,如北京的朝陽合生匯、中糧祥雲小鎮等,甚至還有的将營業時間延長至淩晨2點,如廣州五号停機坪廣場。

    其次就是打造相關的“夜經濟”業态,如常見的餐飲美食類業态,此外還有主題樂園、夜市、限時步行街等,主要是提升體驗式業态的占比,豐富消費方式來吸引更多年輕消費者。

    數據來源:公開信息披露,觀點指數整理

    現在“夜經濟”的發展隻是開始階段,除了政府政策的推動外,更需要的是城市配套設施的完善,購物中心作為城市配套中的重要部分,目前也在有策略地作出相應的布局和改變。

    新零售行業競争日趨激烈 物美收購麥德龍加碼入場

    10月,與商業地産有着千絲萬縷聯系的零售業也在上演交易戲碼。

    繼蘇甯9月收購家樂福後,物美也在10月收購了麥德龍中國。對于物美而言,收購麥德龍中國無疑能夠擴大其商業版圖,搶占更多的市場。據觀點指數了解,目前物美已經擁有和控制了全國20多家企業的400余個網點,擴張意圖明顯,此次收購麥德龍中國,或許能讓物美跻身新零售巨頭行列。

    在新零售的賽道上,生鮮類新零售業态一直是受關注的焦點。近年來,阿裡、京東、蘇甯等零售科技巨頭憑借其自身的強大科技實力打造了盒馬鮮生、7FRESH、蘇甯極物等新零售品牌,而最近因收購麥德龍而廣受關注的物美背後也有着其新零售平台。

    在上述新零售品牌中,阿裡旗下的盒馬鮮生無疑是最具競争力的,無論是在布局亦或是在數量上都遠超京東、蘇甯等。據觀點指數統計,截止目前為止,盒馬鮮生共計在全國21座城市布局超過150個門店。

    目前,新零售的市場仍有大片空白市場等待開發,在需求和資本的推動下,生鮮零售業不僅在業态上愈發豐富多樣,競争也越加激烈。

    無論是阿裡的加速擴張,亦或是物美通過收購入場加碼,每個新零售參與者都在探索自己的發展模式,而新零售發展之路還遠沒有走到盡頭,未來還會有怎樣的發展,值得期待。

    撰文:馮彩雲    

    審校:勞蓉蓉



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