第一太平戴維斯：中國REIT如何接軌亞太，大步邁進全球資本市場？

第一太平戴維斯近日發布中國REIT市場報告（上篇）。報告分析了REIT給市場帶來的益處，亞太區REIT市場狀況，持有中國大陸資産的新加坡和中國香港REIT市場表現以及中國類REIT的發展情況，同時探讨了中國推行REIT所面臨的局面以及可行方案。

REIT在成熟房地産市場發展過程中扮演重要的角色

REIT最早于1960年誕生于美國，之後發展到了歐洲和亞洲。由于其特有的屬性，REIT能夠為房地産市場的發展帶來很多的益處。其中包括為房地産市場提供一個規範有序、收益穩定且流動性佳的投資媒介，同時能夠提升整個市場的透明度，並帶動市場中物業質量不斷提升，也能釋放開發商捆綁在不動産中的大量資金。

亞太區REIT市場活躍度高，發展成熟

目前亞太區較大的REIT市場包括澳大利亞、日本、新加坡以及中國香港。截至2019年8月，這四個市場共有159支REIT産品，總資産值約為3,608億美元。日本REIT市場規模最大，共有63支産品，總資産值約為1,472億美元。從底層資産類别來看，以寫字樓作為底層資産的REIT最多有24個，緊随其後的是物流資産和零售資産作為底層資産的REIT。澳大利亞的REIT底層資産類别最為豐富，其中有不少為利基資産類别。從收益率來看，中國香港REIT平均股息收益率達到5.7%，為各市場最高，新加坡和澳大利亞緊随其後，分别為5.3%和5.2%。

第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管 James Macdonald（簡可)表示：“中國的房地産、金融及證券市場正在經歷一繫列變革。房地産市場新增供應減少，開發商專業度不斷提升，物業由散持逐步轉向整持，資産管理成為焦點,内資開發商逐步将關注點從住宅轉向商業。而金融市場中，政府持續打壓影子銀行，並鼓勵企業從債權融資向股權融資過渡，同時提高資本透明度和利用率。證券市場中，滬港股市實現互聯互通，A股納入MSCI新興市場指數，科創闆成立，資金運作更專業化，整個證券市場進一步向國際交易機構開放。這些都為中國推出REITs（房地産投資信托基金）奠定了基礎。 ”

類REIT産品與境外真正意義上的REIT差距甚大

自2014年以來，中國開始嘗試類REIT産品來探索資産證券化的新機制，同時希望借此為開發商提供新的融資渠道。截至2019年10月，市場上類REIT産品數量達53支，總規模達到人民币1,108億元。

類REIT底層資産最多的是零售物業和寫字樓物業，並且集中在一線城市及二線城市。AAA級類REIT的收益率要求達到4%-6%。然而，類REIT本質上更接近于資産抵押證券，以負債形式存在，與境外REIT仍存在很大差距，同時類REIT不能享有稅收優惠，每一層結構都會涉及不同稅收。

政府的大力扶持是中國REIT推行的原動力

過去幾年中，中國一直在嘗試推出真正的REIT産品，然而進展相對緩慢。原因之一在于目前的稅收制度下，REIT産品稅負較高且存在重復征稅，這将影響産品收益率。同時在中國，REIT交易過程中的稅收成本很高，這也成了資産所有人在決定是否發行（類）REIT過程中的顧慮之一。

另一方面，中國需要為REIT的出現對當前一些法律法規做出調整，當前的合夥企業法、信托法以及證券投資基金法規定公募基金不能直接持有商業地産。最後中國商業地産市場收益率的實現主要依靠資産升值而非租金增長，這與REIT産品能夠提供穩定現金流的特性有所背離。

然而，我們也能從政府近年的舉措例如：國務院發展研究中心證券化REITs課題組的成立、《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》的發布以及定期的大型論壇等，看出政府對于中國REIT落地的推進與支持。

目前國内外環境都适合中國REIT的推出

為了應對經濟不景氣，全球過去十年一直處于低利率環境，在這樣的環境下，投資者會希望尋求更高收益率且擁有升值潛力的資産。目前中國面臨經濟增速減緩的情況，同時一直與美國處于冗長的貿易戰中，預計中國政府不太可能采用直接的經濟刺激手段或者大幅增加信貸來解決問題，而是通過實行一繫列經濟試點來穩定經濟，REIT将可能是其中一個方式。

過去幾十年中國經濟快速發展的同時，負債率也不斷上升，從2016年末起，政府開始落實降杠杆舉措，中國的開發商和投資者面臨嚴峻的現金流壓力，而REIT的出現也能為他們提供新的融資渠道。

另外，進入存量時代以後，市場上開發機會不斷減少，開發商開始反思發展模式，並着眼于通過資産管理來獲得更多穩定的收入並實現角色轉換。最後個人投資者也需要在當前股票和房地産市場收益下滑風險走高的情況下獲得更多的投資選擇。

大膽預測推行方案

中國REIT的淨收益率預計在5%左右，比政府十年國債收益率高約2個百分點。預計規模較大、業務多樣且與政府聯繫較為緊密的國企開發商更有可能成為首批嘗試REIT的公司。

社會保障及基建項目可能會作為首批稅收優惠試點資産，這樣既可以為政府減少财政壓力，又能平衡稅收；需求旺盛的物流資産包，透明度高、流動性強的一線城市寫字樓也都可能作為中國REIT的底層資産。

REIT的特性符合保險公司的風險偏好，因此保險公司可能成為中國REIT潛在的投資者。除此之外，REIT能給到國際投資者投資中國房地産的機會，同時也降低了他們直接投資的風險，因此外商投資者也可能是REIT的主要投資人。