時隔一年再入島内 中駿59.4億奪得廈門湖里地塊

觀點地産網 廈門島内每一次推地，都會引發一場争奪戰。

11月19日，中駿以總價59.4億元擊敗建發、珠海華發、泉州東海、無錫好瑞、融僑、正荣、大名城、平安、匯成、聯發、金茂、旭輝等12家房企，競得廈門島内湖里2019P01地塊，成交樓面價4.51萬元/平方米，溢價率30.12%。

這是廈門島内時隔近一年的首場土拍，也是最近六年的第三場土拍。三場土拍中，建發拿下其中一宗，剩余兩宗均被中駿收入囊中。

此次出讓地塊為島内枋湖2019P01地塊，位于湖里區06-07枋湖片區枋湖路與縱六路交叉口西南側A7，土地用途0701城鎮住宅用地（普通住宅）、0501零售商業用地（商業），地上總建築面積為13.02萬平方米，計價建築面積13.17萬平方米。

59.4億元的成交價以及4.51萬元/平方米的樓面價，刷新了建發在島内創下的57億元的總價紀錄，同時也刷新了去年12月中駿創下的單價紀錄。

島内島外

一年前的9月和12月，建發和中駿以57億元、38.05億元分别競得湖里薛嶺以及湖里枋湖的商住地。

其中，建發拿下的地塊為湖里薛嶺2018P02号地塊，位于成功大道與金山西路交叉口東北側，土地面積為6.18萬平米，地上總建築面積為15.41萬平米。樓面價3.81萬元/平方米，距離融僑2016年8月在翔安創下的3.83萬元/平方米樓面價僅有毫厘之差。

不過，随後中駿競得的湖里枋湖2018P03号地塊，樓面價達到3.91萬元/平方米。

一年時間過去，兩個項目相繼入市，案名分别為建發玺樾和中駿天宸。據媒體報道，建發玺樾的售價為6萬元/平方米起，而中駿天宸平均6.9萬元/平方米。

從2014年起，廈門島内的思明區和湖里區均未再有宅地出讓，供應短缺的情況也使得建發玺樾與中駿天宸項目熱銷。據了解，建發玺樾在開盤當日去化87%，中駿天宸開盤推229套房源，去化195套，去化超66%。

西南财經大學經濟學院博士生導師劉璐指出，廈門全市面積1699.39平方公里，島内面積只有158平方公里，僅占全市面積的9.3%。土地稀缺也導致島内供需矛盾突出，新房供不應求的情況可能長期存在。

此次拿地，中駿一舉以59.4億元的成交價以及4.51萬元/平方米的樓面價搶下地塊，也正是對于廈門島内的信心體現。

“抄底”機會

資料顯示，此次拍出地塊為“後埔-枋湖舊村改造項目”，是建發房産全資子公司禾山公司受廈門市湖里區人民政府委托實施的土地一級開發項目。

雖然對于建發而言，光土地出讓的回報，便能貢獻以2018年度經審計的“歸屬于母公司股東的淨利潤”46.72億元為基數的20%以上歸母淨利，但從建發也參與到土拍過程中可看出，其對于該地塊也是有意。

于中駿而言，此次擊敗包括建發在内的12家房企，可以理解為是另一次“抄底”。

接近中駿人士曾在今年8月表示，去年3.9萬元/平方米樓面價拿地，算是抄到了底，開盤也賣到了6.9萬元/平方米的價格。

彼時，上述人士表示：“廈門市場，今年上半年整體有一部分的回暖，特别是島内稀缺的市場，中駿天宸項目一開盤，當天兩個小時賣了25億元，今年估計能賣50到60億元。”

觀點地産新媒體致電中駿天宸，該項目人士表示，目前一期已無剩下房源，将在近期推出二期項目，售價依然保持是目前的水平，但是暫無任何優惠，只有全款能享受99折。

此次拿下的島内枋湖2019P01地塊，與中駿天宸僅一街之隔。這也就意味着，雖然此次4.5萬元/平方米的樓面價比去年拿下的貴了近6000元，但未來售價至少也能保證在6.9萬元/平方米。

但上述人士的這種語境，是相對于其他開發商在島外樓面價都高達3萬以上而言。有市場人士曾在2018年中駿首次拿下地塊時表示，算上各種成本，保本價基本在每平方米5.5萬元至6萬元。

至于此次拿地的考量，觀點地産新媒體就此聯繫中駿，但截至發稿，尚未獲得回復。

值得注意的是，由于上半年中駿新增27個項目，土地投資總額240.34億元，下半年土地投資並非中駿的主要任務。正如中駿主席兼行政總裁黃朝陽在中期業績會上所言：“下半年的挑戰是在銷售，而不是投資。”

據不完全統計，從7月開始至今，中駿僅在青島、浙江麗水、南昌三地有所投資，投資總額僅33.1億元。因此，中駿此次奪地59.4億元的總價，已經超過下半年土地投資總額。

但不可否認的是，以6.9萬元/平方米的售價和13.17萬平方米的計價建築面積簡單計算，此次奪地，至少能為中駿提供90億元的貨值。

在中駿沖刺千億的道路上，這個項目顯然有着不一樣的地位。