觀點對話弘陽商業：守住下限，上不封頂

觀點地産網 近日，南京市政府召開“發展夜間經濟工作推進會”，弘陽商業集團再次榜上提名，會議還明确，南京弘陽廣場成為南京市首批12個“夜購金陵”項目之一。

回顧2019，面向2020年，弘陽商業在致力于進入中國商業地産品牌的“第一梯隊”這條賽道上一路狂奔，一刻未曾松懈。

根據發展規劃，2019年是弘陽商業高速發展的重要一年。

與衆多同行一樣，弘陽的業務闆塊越來越豐富，包括商場、住宅、物業服務等等。但另一方面，又與衆多同行們稍有不同的是，商業地産業務從弘陽創立伊始一直貫穿至今，從未落下過功課，甚至比弘陽發展住宅業務的歷史還要長久。

“從1996年南京紅太陽商業大世界開業到現在，弘陽已經做了23年的商業了。”

随着房地産上半場逐漸退幕，行業漸漸從增量時代跨入存量時代，曾将“高周轉”奉為寶典的地産商們紛紛轉型，希冀能從商業地産領域中尋覓到新的發展契機。

但改變一種根深蒂固的習慣往往會伴随痛苦，不管是開發思路、運營理念還是盈利模式，商業地産與傳統住宅之間都有着明顯的不同。能否轉變固有思維，對于整個企業而言是一種考驗。

話雖如此，但對于弘陽而言，二十多年的商業沉澱讓這樣的“痛苦”和“考驗”減弱了不少。

最不缺的是耐心

90年代從南京起家，從最初一家商場開始創業，再到如今布局全國的千億上市公司，弘陽已經走過了23個年頭。

再簡單的事情，如果能夠堅持做二十多年也會變得不簡單，就像弘陽對于商業的“執念”。

1996年商業起家後，弘陽曾有相當一段時間沒有涉足住宅開發，直到2003年首個住宅項目開盤，弘陽才真正實現從商業到地産的跨步。此後沒多久，南京弘陽廣場動工，弘陽正式進入綜合商業體領域。幾年之後，弘陽再度進入酒店、公寓等領域

截至目前，弘陽商業的經營業态已經拓展到了購物中心、家居商場、遊樂園、酒店、長租公寓等。其中，弘陽廣場和弘陽家居是其主打的兩條産品線。

做商業必須具備足夠的耐心，但弘陽最不缺的就是耐心，而二十多年的積累也讓我們比同行多出了一點具有差異化的競争力。

一個好的商業項目，從拿地到開業，再到穩定經營，沒有五年左右的時間是很難看出效果的。然而在今天市場環境下，有多少企業是‘不得不’的情況下才扭轉賽道進入商業地産的，又有幾個能有耐心去等這五年時間？

打趣的打個比方：其實跟養孩子是一樣的，養不到十八就看不到回報，這一點弘陽老闆很有耐心，這才給了我們執行者足夠的施展空間。

在商業業态的布局上，弘陽在産品選擇方面很堅定。例如；寫字樓等業态對于環境的要求是比較高的，弘陽或許會因為拿地的原因不得不做這些業态，但不會把它作為公司的主要業務。

老話說“貪多嚼不爛”，並不熱衷于“做加法”的弘陽顯然深谙此道。不管是從集團的層面，還是商業細分領域來看，弘陽似乎都想要在一個比較純粹的狀态下去做商業。

在這種堅持的背後，除了企業基因使然外，還有市場帶來的誘惑。現在對于存量市場來說絕對是藍海，行業内的商業地産公司數量超過500家；而如今國内規模在30萬平方米以上的購物中心有五、六千個左右。而萬達數量最多，有兩百多家。但除此之外你會發現，大家平均份額占比還不到10%。

這番分析背後的意思不難理解，弘陽心里明白，在這片藍海中，誰會成為行業的領頭羊仍有待商榷。而在龍頭梯隊尚未完全成型的情況下，弘陽商業顯然有着自己與目標。

正如弘陽商業集團執行總裁祝林曾在今年初時說過，2019年的弘陽商業将進入極速發展階段，無論在品牌、規模、營收等各個方面，弘陽商業都将致力于進入中國商業地産品牌的“第一梯隊”。

如今一年時間将過，弘陽的目標沒有太多改變。：“我們要讓弘陽在同等規模的地産公司里成為優秀，把我們的差異化競争優勢發揮出來。對于整個集團來講是地産加商業雙輪驅動，地産業務已經上市了，我們商業也要先把規模做起來。今年的目標是确保40家店，並挑戰50家。”

守住下限，上不封頂

有個說法是，對于一個商業項目來說，區位優勢決定了它的下限，而開發商的運營能力等軟實力則會決定它的上限。

弘陽商業在發展過程中會牢牢守住下限，至于上限，所有弘陽人對自己的要求是“上限是沒有封頂的。”

能夠看到，弘陽商業在長三角、珠三角、環渤海等多個重點區域已有布局，累計持近500萬平方米的商業管理面積，年銷售額超過百億元。

“做透大本營，布局都市圈，除了江蘇大本營外，魯豫皖等地都是弘陽商業發展的重點區域。”在一線城市的市場競争越發激烈時，弘陽則是考慮進入一線城市的副中心或者經濟活力比較強的邊緣地帶，例如5月份弘陽商業簽下來在燕郊的弘陽廣場項目，和北京市政府所在地就一河之隔。

顯然，這些有活力、人口淨流入高的城市，正是弘陽确保能夠做好商業項目質量，守住下限的基礎所在。一個商業項目能夠經營好，起碼有六成原因是因為選對了位置。

不過，弘陽商業同樣明白，在存量時代里，想要去一線城市純粹拿地建項目已經不可能。因此，弘陽商業也在不斷尋覓機會，希望能夠通過合作、布局其他更容易實現的業态等方式來獲取一線城市項目的經營權。

事實上，燕郊弘陽廣場項目正是通過合作方式拿下的。另外，弘陽首個進入上海的項目是一個長租公寓，體量約為2萬平方米，于去年底剛剛開業。

在城市選擇上需要區域聚焦，以店拓店，一個店後再去孵化新店，打造標杆，未來的路該如何走，弘陽商業有着明确的方向。

話雖如此，但如何将一個商業項目打造成標杆，或許是擺在每個發展商面前的一道難題。雖然區位優勢是一個項目好壞的主要原因，但不得不承認的是，同一個地區不同企業做出來的商業體同樣會有高下之分。

二十多年的經歷，讓弘陽明白運營管理對于商業項目的重要性，在追求“上限”的過程中，弘陽商業沒有吝啬成本，拿出了大筆費用投入到項目改造升級中去，而這對于高度依賴現金流的房地産企業而言並不是一件容易的事。

南京弘陽廣場這個55萬平方米的項目，這麼多年了，弘陽一平方米都沒有賣過，每年還會不斷地投入資金進行改造。這個項目里僅其中一個6萬平方米場館，就投了5億元，相當于重建一樣。”

雖然投入不少，但項目的回報也頗為明顯。據了解，弘陽上半年租金收入同比增加22.6%，主要原因之一便是南京弘陽廣場的租金水平上漲所致。

除了即時收益外，弘陽的目光還看到了更遠的未來。在運營提升項目價值後，弘陽商業便會以此來開展融資活動，借助CABS、類REITs等方式尋求更多的資本機會。

随着企業發展，未來弘陽也會有自己的資本平台，為商業項目的退出對接好資本市場。不過現在談退出還為時尚早，對于弘陽商業來說，把握機會占領市場份額，以及保持耐心做好項目才是現階段最重要的事。