铿锵行 | 陳啟宗vs陳文博 傳承中的商業與未來

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2019-11-15 15:39

  • 希望大家要頭腦清醒,不要做瘋子,不要制造瘋的市場,還是要理性的看待,最終只有理性的人才能夠生存在這個市場上,才能夠在這樣一個大市場上致勝。

    對話嘉賓

    陳啟宗恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長

    陳文博恒隆集團、恒隆地産執行董事

    陳啟宗:之前讓我自己做一個講演我就不做了,自己講話是很悶的一件事,最好還是對話,找誰來對話呢?找小陳吧,就着我們恒隆在這方面的一些學習和大家分享一下。

    我跟内地商業地産的領袖們接觸的不多,今天我看了一下,第一女性非常厲害,今天我看到很多都是女性在這里主導的公司,另外一個非常年輕,看到那麼多帥哥非常年輕,實在不是味道。

    有幾個關于商業房地産的問題,借着這個對話來跟大家談一談,但是我發現我想談的問題都是商業房地産的人不提的,我也不知道為什麼。直到剛才,我想談的很多事都在蔡秘書長剛才的發言里提到了,我就随着她的話題繼續發揮下去,就是說電商。我也不知道在座的那麼多房地産商很少談到電商,還有其他的問題也是值得我們大家探讨一下。

    首先我想問問文博,對于消費者,在中國的跟在海外的有什麼分别嗎?都是人,你對中國的消費者有什麼看法?

    陳文博:中國消費者以前來說,可能三五年前、十年前,都會追逐一些西方的潮流。我說的是一些服裝、一些品牌,但是現在的人經過這三五年,中國的消費者已經設定全球的潮流,最潮的在中國。就拿一些品牌來說,他們最早在巴黎上了新款,現在他們都變成在上海上新款了,所以我們已經從一個跟随者世界的潮流改到一個領頭、領袖。

    陳啟宗:比如說LV等等,最早在巴黎、在倫敦,現在有了根本性的改變,最時尚、最時髦的都以上海為中心,有這個現象嗎?

    陳文博:絕對有,我覺得在他們的品位上,中國的市場真的是在全世界的一些潮流是領先的。

    陳啟宗:中國對于這些牌子還是非常追逐的,你跟他們接觸比較多,他們是怎麼看這個中國市場的?

    陳文博:他們還是非常尊敬中國市場,他們之前總是感覺有點看不起中國市場,但是現在他們沒有了,而是非常尊敬。下一個問題一般會問中國什麼時候會有自己的LV出現,我覺得時間不會很長,大家都知道愛馬仕不是有一個品牌叫“上下”,在新天地就有一個,那個已經是領先的,未來肯定會有一些國家的奢侈品牌出來。

    陳啟宗:中國品牌在那個樣子、設計、顔色,會不會創出一個是我們中國人特别比較喜歡的?甚至有一些像上海灘的東西,帶有一些中國色彩的,這個會不會成為一個世界的潮流呢?還是中國人跟着老外走,還是會創出新的東西來?你看有這個可能性呢?

    陳文博:其實我覺得現在最潮流的品牌,他們的鮮豔顔色都是從中國學來的,中國市場是帶頭的,未來還會持續這樣子。

    陳啟宗:現在我聽說這些大牌子,全球中國人占的份額大概是35%、36%、37%左右,中國人口有全世界的19%,也就是說我們一個人買兩個人的貨,這個是用價值來看,中國人的市場實在是大的不得了;而且從增量來看,可能在我的理解,很多牌子70%、80%,甚至我知道有一家公司靠近100%,整年的增量都是從中國一個市場而來,現在中國在這方面已經變成一個主導世界的行業。

    剛才你說的中國品牌很快會起來,真的嗎?中國的品牌主要是在中國本土能夠致勝,還是有一天可以到世界上,在巴黎、倫敦、紐約、新加坡銷售,還是中國的牌子在中國這個地方才能夠生存下去。

    陳文博:我認為遲早會把全球的市場打下來。

    陳啟宗:他們買東西的人是中國遊客,還是老外,紅頭發、黃頭發、高鼻子的,都到巴黎去買呢?你想老外會買中國人的品牌嗎?

    陳文博:我覺得還是會的,不說奢侈品,奢侈品可能時間稍微長一點,但是也會達到的,比如說小米,全世界都可以看到小米的手機,他們對中國這些産品不會有體繫性的不接受。

    陳啟宗:我常常想一個問題,中國的品牌能否在世界上打出一個真正的市場來,我個人還不敢說。但很可能發生一件事,就是中國的牌子把外國的牌子買過來,為什麼我這樣說呢?

    因為中國市場大,要是你能夠在中國這個市場致勝,在這里做的好的話,市場的體積那麼大,能夠在财務上得到非常大的優勢,所以我常常想我們的商場不能光是有香奈兒、迪奧等等老外的牌子,必須留余地給中國的牌子,很可能這些中國的老闆就成了世界大牌的老闆也說不定,可能嗎?

    陳文博:絕對有可能,我解釋一下為什麼中國創造品牌是有可能的,基本上品牌有兩個因素,第一個是質量,第二個是故事歷史。

    我覺得中國制造的東西都有很高質量的,現在缺的是那個歷史,這個故事,也不一定要說歷史,但是它的故事要講的非常好,要講的讓西方國家的人接受那個故事,我覺得這個也不過是時間的問題,遲早也會達到的。

    陳啟宗:或者我用一個例子來說,我記得有一次GUCCI的大老闆來香港看我們。有一次他來的時候,他跟我的同事們說,他說LV是講歷史的一家公司,悠久的歷史,一百年、兩百年,三百年,我們是有歷史的有故事的。

    但是他說我們GUCCI不講歷史,我心里想大概原因是GUCCI十幾年前差不多死掉了,他們曾經有輝煌,但他們很厲害,現在又回來了,而且回來的非常強勁,所以GUGGI不太講他們有歷史。要是這樣子的話,是否中國的牌子将來也能夠在這個模式下來,能在世界舞台上占一個席位?

    或者我轉移一個話題,随着剛才蔡雲講的電商問題,做商業地産的人應該對地産非常敏感,我也很奇怪沒有太多人跟我談電商的問題,我跟投資者談話的時候,他們都會問我電商對我們的影響有多大,你怎麼看電商的問題?

    陳文博:電商我是非常害怕的,同時我又一點都不害怕,為什麼呢?目前LV的經典款,甚至愛馬仕的那些,在網上只能買到二手的,現在他們沒有銷售新的,這個慢慢可能會變,所以長遠來說我非常害怕,覺得一般的零售很多都會上到線上。

    但是短期、中期,我覺得我們線下的一些購物商場還是有一個優勢,我們可以創造空間的優勢,這個空間有什麼價值呢?一些品牌就是把他們整個DNA,把他們的故事、歷史展示給消費者去看,短期還是相信線下的購物商場,高質量的線下購物商場還是有得做。

    陳啟宗:我補充幾句,人還是群居的動物,還是有聚居的需要,還是喜歡有面對面的接觸,因為我是男士,從男士的角度來說,你喜歡在平面的電腦上面看漂亮的女孩子,還是坐在那里喝咖啡看旁邊漂亮的女孩子呢?如果我們不都是變成宅男,還是需要面對面的接觸。

    還有一個重要的現象,大品牌也喜歡聚在一塊兒,二十多年前好多大品牌都要有他們的獨立店,在新加坡,那個LV就在河邊開了自己的獨立店,其他的品牌也都開了獨立店。

    後來發現不行,雖然那麼厲害的牌子,他們還是喜歡跟其他的大牌子在隔壁,這樣對我們做商業地産的人就是一個啟示,要是他們都開獨立店的話機會就很多了,LV在你那里,香奈兒在我這里,GUCCI在另外一個地方。

    如果他們都喜歡聚在一起,就有一個大赢家,聚居在一個地方,誰能夠把這些大牌子都吸到那邊去的時候,那個商場就是大赢家,這個也是一個很現實的問題。

    講到那個電商的問題,文博曾經跟我說過一個事,就是好多線上,像小米一樣,小米剛開始的時候完全是在線上售賣的,現在都要有一個實體店,為什麼呢?有一次文博跟我說到,好多從線上開始的品牌,服裝的品牌,現在都要有一個實體店,這件事你要不要解釋一下?

    陳文博:這個我相信在座的各位都知道,假如說你在線下逛的話看到一個品牌,在那邊可以買到,但回到家里上阿里、上天貓看到那個品牌,好像在恒隆有見過,你會對這個品牌有信任,它有實體店,質量不會差的。很多品牌只有在線上賣的,你可能沒有買過,不知道它的産品到底是什麼樣的,所以線下可以讓消費者得到信任。信任是有價值的,線下有店的,這個還是顯示線下的價值。

    陳啟宗:這個又提醒大家,因為在座的各位都是做商業地産為主的,要是線上是正确的話,我想應該是正确的。那些線上為主的牌子,他不可能去像從前那樣再開三五十個店,他可能只開兩三個店,他兩三個店放在哪兒又是一個問題,當然他有一個實體店的原因是要提升他的形象。

    這些線上的店當他需要有少數的實體店的時候,他也只會選擇去最好的,能夠提升他們品牌價值的那些商場去,所以樓下有GUCCI、香奈兒的時候,樓上就有可能把以線上銷售為主的中國牌子吸收上去,這是大家做商業地産的人應該注意的情況。

    接下來一個問題就是科技,也是剛才蔡秘書長提到的,我很少在商業房地産的會上聽到講科技的問題,但是這一方面恐怕對将來五年、十年、二十年的商業房地産會産生非常重要的變化,你可不可以談一談在恒隆你們對科技這個事,在商業房地産的領域里是怎麼考慮的?

    陳文博:先講一下背景,陳主席在2012年、七年前已經叫我開始研究科技了,從2012年到現在,今年我們才真正利用大數據去做分析,所以我覺得這是以往這七年,整個市場大家都在說科技怎麼去使用。

    但是我覺得到最近才真的有一些商業地産商能用的科技工具,人臉識别肯定是其中一個。你對自己的客戶有多了解,打個比方,我們以前以為來我們商場買東西的主要是女生,70%我們認為是女生,因為我們每次發那個問卷回來,70%是女生答的,後來我用人臉識别的時候發現,其實這個數字不對的,原來只有50%多、60%是女生,這個差異怎麼解釋呢?

    基本上就是一個女為的問題,女生可能比較願意填這個表,男生不會浪費這點時間填你這個問卷,所以我們發現還是有一些價值很大的資料,可以變成數據拿回來。

    現在除了人臉識别,包括大家現在都是用微信、支付寶付錢,以前按照傳統的收費方式,基本上得不到任何消息,任何資料,現在有這種新的POS機,我們還是可以拿到比較具體的數據和資料,這個也是會幫我們未來做分析。

    陳啟宗:我之前問文博,你要不要跟我兩個朋友聊聊天,兩個都是最大的商業房地産商,他去了,發現有一家公司他們在做什麼呢?自己在開發科技,他們認為什麼科技對他們商場有幫助的,他們自己去開發。

    另外一家就去投資在别人有關房地産的科技,去找那些公司,去收購他們,然後文博回來就跟我說,其實他們開發的那些科技,好多在中國已經有這樣的了,而且是已經有人做,很簡單的去買過來就行了,根本不需要開發。也就是說在這方面可能中國並不落後于西方。

    我們有個朋友,名字不要說了,也是西方最大的商場開發商之一,他對科技是瘋狂的,他太喜歡科技了,花好多錢在開發有關房地産的科技上面,我看來看去,看不出它有什麼成果來,反而中國這方面更為先進。你是覺得中國用科技來做商場,比較西方,今天我們真的落後别人呢,還是别人落後我們?

    陳文博:這個不用講了,我們中國完全是領先的,美國、歐洲完全追不上,他們現在還是用現金、用信用卡,我們在國内已經無現金了,這些還是中國領先的。如果說那些已經有人開發了,可能因為大陸這邊的市場大、需求大、開發商多,所以我們就直接可以買。西方的市場小一點,所以他們沒有這樣的資源。

    陳啟宗:再允許我轉一個話題,時間差不多了,我不能再談太久了,現在在内地的大城市,你怎麼看香港的開發商?

    這個有點敏感了,因為你跟我是唯一的香港開發商坐在這兒,在座的都是内地開發商,他們的相對優勢是什麼?内地的開發商比我們香港優勝的是什麼?

    我有看到,比如說你在上海,你會想到恒隆的。你會想到香港不少企業,到底在這一方面我們香港的開發商是有優勢呢,還是有劣勢?我們是領先呢,還是落後,原因何在?

    陳文博:剛才陳詩濤已經說了一些,我是同意的,香港開發商管理方面目前還是稍微強一些,但是我們香港開發商有點不接地氣,所以我們做市場工作,我們做的招商推廣還是達不到内地開發商的水平。

    陳啟宗:這個不好說,好像在說别人的好話或者壞話,你有更敏感的,哪一家大陸開發商你是很尊敬的?

    陳文博:不少,在座的各位我覺得應該都做的不錯。說實話,比如說我們在沈陽,大家都知道的一個項目,我們做的不錯,但是還有一些内地開發商做的更好,這個就是華潤萬象城做的非常好。

    坐我隔壁的大悅城也做的非常不錯,有一定規模的,能吸引到國際奢侈品牌的,基本上管理方面不會太差。

    陳啟宗:我就用一個案例做一個總結。你談到沈陽,沈陽是一個很奇怪的地方,大家都說東北經濟不好,其實要是你做的好的話,沈陽還是非常好的,在五星級的,就是最高級的,在最高檔的,無可否認萬象城做的非常成功。

    它的設計等等真的很優秀,雖然說沈陽的經濟總體不算太好,但你要是行業當中領先的那一位,你還是非常可貴的,連我們做的不那麼好的,還是每年都有一點點的增長,雖然增長不如萬象城。

    另一方面,我們在那邊還有一個四星級的商場,你們很多人都不會注意到,就是在中街,中街是十大名步行街之一,在中街那個故事真是很特别,大悅城的領導坐在哪兒?我說話要小心,大悅城在東邊你們是中間的一邊,你們是在最東邊,我們是最西邊,你們的地點比我們好,地鐵站離你們比較接近,我們開在西邊。當時比我們早去的好幾家,名字有點敏感,有一家老牌的在中街是最火的,人旺的不得了,銷售也非常強。

    中間有另外一家是外地去的,也開了一座商場,然後在我們的另外一邊,就挨着我們有一個港商也開了一家不錯的商場,上海有一家就開在我後面,中街那個地方簡直就是可怕的。在我們那邊有三家大的,在你們那邊一家就有四個組成部分,中間就有好多别的商場。

    今天中午吃飯的時候我說中國的房地産,市場是“瘋”的,好多在里面玩的人也是瘋的,所以瘋人在瘋的市場上真的可怕。

    我們是2010年開的,到現在整十年了,在以往十年里,我旁邊香港的那家早就關了門,我後面那一家恐怕也已經關了,要改型,對面中間最火的那一家,今年也關了,中間還有另外一家很大的,我前兩天還去過,基本上也都不行了,下面還有地下商場,地下商場也做的不好,現在剩下誰呢?就你跟我,整個中街,街頭是你,街尾是我,就我們兩家。

    這個反而叫我非常不高興,為什麼不高興呢?要是就剩下我們兩家的話,慢慢就說以後不去中街了,以後沒有逛了,我希望他們不要死掉,這樣還可以把人氣拉過去,希望我們能夠合作,把那個街做旺,對大家都好,最好你賺大錢,我賺大錢,别人賺小錢,不讓他們死掉。

    我不知道你同不同意,我們這個行業絕對不好玩,能夠在這個行業里生存下來就相當的不錯了。

    丁先生,之前我和印力老總一起吃飯的時候說過,這一家公司了不起,這一家公司将來是中國内地的商業房地産商當中,絕對是老大,最少是老大之一。

    希望大家要頭腦清醒,不要做瘋子,不要制造瘋的市場,還是要理性的看待,最終只有理性的人才能夠生存在這個市場上,才能夠在這樣一個大市場上致勝。

    好的就是中國消費水平相對高的,而且是越來越高的,我常常說現在買奢侈品的越來越年輕,我那個年代45歲以下的人是不會買那些奢侈品,都是40、50歲以上的才開始買,現在在中國這個地方,是25歲到30歲最火的一幫人,這個還有一個好處是什麼呢?

    就是每年這樣年紀的人都在增加,每年大學生畢業的就七八百萬,過兩三年他們就進入了購買奢侈品的行列里面,我看将來的市場還是非常可為的。我就把我們一些以往十幾二十年在這個行業里所看到的一些事跟大家分享一下,最好的應該是請丁先生跟葉先生,下次請他們兩位上來講,我們負責在下面聽,謝謝大家。

    審校:勞蓉蓉



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