觀點直擊 | 領展：香港業績受影響 很高興進入内地

觀點地産網 以香港為基礎的全亞洲最大地産信托基金，領展的業績表現向來受到市場關注，尤其在目前時勢之下。

全球性經濟衰退的擔憂並未散退，香港社會局勢紛擾未停。考慮這個大背景，最令投資者挂心的或許是，領展物業收入還能穩定上漲嗎？物業估值提升幅度？分派又如何？

11月13日，領展公布其截至2019年9月末的半年度營運數據，並在網上召開業績會。

公募基金的一個核心要求是每年要求固定的回報，使有充足現金流來實施分派。翻看該基金成績單，期内領展總收益及物業收入淨額分别錄得53.32億港元及40.71億港元，同比增長8.2%及8.3%。

同時由于投資物業公平值變動僅36.62億港元，同比下降45.36%（香港零售物業公平值變動減少是最主要因素），影響分派金額的扣除與基金單位持有人交易前基金單位持有人應占期内溢利同比下降約27%至67.42億港元。

但在酌情分派一筆1.45億港元特别息後，領展可分派總額最終達29.66億港元，期内每基金單位中期分派增長8.3%至141.47港仙，較不少研究機構預期高。

細看香港的情況，領展香港物業組合總收益，按相同基準計算同比增長8.8%。其中，零售收益最搶眼，按相同基準計算同比增長8.9%。

資料顯示，香港第三季度整體零售銷售是下跌約17.5%。根據香港統計處近期公布的數據，香港9月份零售業銷售下滑至299億元，下滑幅度18.3%，已經連跌八個月。

“我們的項目主要位于屋邨，受到近期香港社會事件影響較低。”行政總裁王國龍指出。

領展目前在港共經營在126個項目，當中大部分非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市，還包括不少停車場或教育、福利及配套設施，“這些物業組合均專注于大衆市場及必需品行業，面對整體零售市場疲弱，相信可以繼續展現其抗逆力。”

但其亦稱，目前市道确實不佳，“公司7至9月份的表現，受社會事件影響，近期增幅确實有所放緩，挑戰較此前大。不過目前未出現大量租戶倒閉的情況，公司的出租率仍然維持于高位。”

公告顯示，領展上半年香港物業整體租用率為96.9%，同比下跌0.2個百分點。

同時，續租租金加幅為18.1%，同比下降4.4個百分點。摩根士丹利指出，該幅度是自2008财年以來首次低于20%。

針對續租的問題，主席聶雅倫坦言最近跟租戶談論續租事宜的時候，注意到不少租戶對未來零售前景持保守意見。但領展會針對不同租戶的行業、營業額等因素，來決定他們的續租租金。

中國内地方面，領展期内總收益達7.32億港元，物業收入淨額5.78億港元，分别同比增長49.4%及48.2%。增幅喜人，聶雅倫喜形于色：“我們很幸運，能成為中國内地市場的玩家。”

其稱，除了香港和中國内地一線城市之外，領展接下來的收購投資範圍已擴展至長三角、大灣區、環渤海等地域。

在今年以來進行的一繫列收購後，領展目前在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業。包括四個零售項目：北京京通羅斯福廣場、北京歐美匯購物中心、深圳新怡景商業中心（中心城）、廣州西城都荟廣場、上海領展企業廣場1座及2座。

根據計劃，領展正計劃以“領展購物廣場”作為統一的品牌形象，重新打造旗下所有位于中國内地的零售物業。同時将在領展企業廣場設立中國内地總部，以應付未來将持續擴展的中國内地業務需求。

“公司的投資策略是持續尋找有收入增長的項目。”王國龍表示，未來将繼續增加位于内地的資産。據了解，領展目前内地物業組合方面按價值計算占總物業組合的12.5%，低于此前計劃所定的20%。

這基于領展去年公布的“2025願景”計劃：直至 2025年期間資産組合價值每年均能取得高單位數復合增長率，每基金單位分派可持續增加，同時維持穩健的信貸評級。

另有幾大措施，即尋找新租金收入；提高内地物業收入占比；年内回購6000萬個基金單位，用以回饋投資者。

截至9月末，領展上半财年僅按平均價格約87.3港元回購約1300萬個基金單位，涉資約11億港元。王國龍承認受市場情況、基金單位價格、成交量及其他監管考慮影響，回購計劃稍顯落後，“但目前計劃在下半财年完成4700萬個基金單位的回購。”

另一方面，領展宣布明年1月2日上午9時正起，将每手買賣單位由500個降至100個。聶雅倫稱這同樣繫出于對投資者利益作考慮，“公司目前大概有三成散戶，降低每手買賣單位價值，能提升對小型投資者吸引力，令更多散戶可以投資公司。”

按今天（11月13日）收市價81.10港元計算，以領展目前每500個基金單位為一手，投資者每買一手需付出4.06萬港元代價。若以每100個買賣單位為一手，每手則僅需8110港元。