李迪與觀點對話：雅居樂商業底色

編者按：11月14-15日，2019觀點商業年會将在上海召開，聚焦商業地産新格局，這是一個總結與展望未來道路的契機。

有鑒于此，觀點地産機構邀請一衆商業地産業者與專業人士等，講述他們的商業地産故事，並記錄和解讀中國商業地産發展之道。

觀點地産網 作為一門有繫統地管理的業務，雅居樂商業正闊步前行。

2017年，雅居樂在多元化産業方面邁開步伐，提出“1+N”發展策略。随後，雅生活、環保、教育、房管等八個業務集團相繼成立，商業管理集團就是其中之一。

“我們是把原來傳統住宅以外的所有含商業，包括寫字樓、購物中心、社區商業、酒店、高爾夫球、文旅，還有遊艇會等等，整合在一起，成立一個專業化的集團來運作這類商業資産。”李迪在接受觀點地産新媒體專訪時這樣回憶。

作為雅居樂商業管理集團副總裁兼商管公司總經理，李迪負責協管集團及下屬各管理公司業務。

“首先是寫字樓全鍊條運營服務商，其次是購物中心，還包含了社區商業，第三就是酒店，第四個就是文旅及高爾夫球會。”李迪指，雅居樂商業未來會聚焦這四個闆塊。

與寰圖合作，開拓商務辦公服務領域

雅居樂商業管理集團，與寫字樓全鍊條領先運營商寰圖集團強強聯合，共同開發運營高端寫字樓和聯合辦公業務，涵蓋寫字樓開發設計管理、商務辦公空間運營、寫字樓資産管理三大闆塊。目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市擁有25個項目，管理總面積超50萬平方米。

李迪表示，雅居樂由此進入寫字樓全産業鍊這個領域， 與寰圖一起建立寫字樓服務管理體繫，共同打造一個新環境，業務包括從寫字樓前期的設計定位，到工程、招商運營，直至資本化退出，會全面去管理。

對于商務辦公服務，李迪稱目前既有挑戰亦有機遇，因為最近WeWork等聯合辦公品牌商的風波正促使市場回歸理性，這為雅居樂商業打開了新的空間。另外，目前在中國寫字樓領域可能還沒有出現運營領軍品牌，這個空白代表一片藍海。

社區商業和文旅底色

底商可能是雅居樂目前面積最大的存量商業。

談到目前國内的商業環境，李迪表示傳統的“以住養商”模式，正面臨住宅市場受限的影響，“用住宅開發商的現金流反哺商業，其實是把商業和住宅風險捆綁在了一起。”但目前新地塊出讓條件普遍設限，商業指標龐大，這要怎麼辦？

社區商業可能是雅居樂一個新專注點，李迪介紹：“去年10月份，我們的一個鄰里型購物中心開業了。”該項目為位于廣州市番禺市橋的雅居樂·鄰里時光，是雅居樂商業管理集團首個一站式社區mall。

“另外一塊是我們的社區底商，我們去打造一個叫雅遇里的産品線。”李迪繼續說，雅遇里提供了一套如何運營社區底商的解決方案。

雅遇里包含超市、便利店、銀行及、餐飲一些美容美發或生鮮集市等業态，再者根據樓盤的需求，根據業主的需求實現點單式的開發，並最後形成一種標準化的産品繫。“我們會有五個商家為一組的組合，或八個為一組的組合等。”

“我們會把一些傳統的痛點給去刷洗掉。”李迪說，雅遇里能解決滿足業主生活配套和開發商回籠資金之間的矛盾。“以前很多的做法是完全不聞不顧，全部能賣多少。但我們以招商為主，招商完成後可以帶租約賣。”

或者采取“售後返租”的模式，“售後返租”是目前一個主流的解決模式，“我們把商鋪經營權統一到商業集團中來，統一打造經營，将來有一個良好的狀态，再把這條街交給各自的業主。”

“我們現在也接了很多外部的輕資産輸出管理，包括有跟國企合作，也有跟大型房地産商合作。”李迪認為，雅居樂尤其在社區商業方面應該是比較突出的，他也在這里看到市場機遇和空白點。

文旅同樣是重點，文旅對于雅居樂來說既是傳統産業，又是全新的商業業态，從海南清水灣到雲南騰沖原鄉，雅居樂在文旅地産方面積累了大量的經驗。

從文旅地産繼續深耕，雅居樂未來将更重視打造旅遊産品的持續吸引力和運營的持續創新力，不斷提升産品質量，提升運營收入。

以寫字樓、社區商業、文旅等為拳頭，雅居樂商業管理集團未來拓展方向會聚焦一二線城市，以大灣區、長三角等片區作為重點拓展區域，積極開拓一線城市周邊城市的市場機會，並逐步深化三四線省會城市的布局。

“由于一二線城市的商業體量、人均商業面積已接近飽和狀态，另外商業項目同質化嚴重，競争激烈，拿地成本高。”李迪表示，所以對于雅居樂來說，未來如何進行差異化競争，打造自身項目特色是關鍵。

以下為觀點地産新媒體對雅居樂商業管理集團副總裁兼商管公司總經理李迪先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：面對復雜的外部環境和政策變化，當前中國商業地産的發展會受到什麼影響？這些影響是好是壞？您認為商業地産的新格局形成了嗎？

李迪：2019年以來，随着經濟增速放緩、中美貿易摩擦、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等内外部因素，對商業的沖擊愈發強烈。另外，在經濟結構的持續優化、新技術的叠代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業地産行業的變革與調整步伐進一步加快。

企業布局方面，商業地産企業深化都市圈戰略，聚焦核心城市群和都市圈，分享城市發展紅利，積極拓展核心城市外圍潛力區域。

發展産品方面，企業都試圖通過精準定位與運營升級打造個性化體驗和差異化品牌，搶奪消費者時間的争奪戰，提高消費者的購物頻率和購物時間。

資金方面，國内商業地産積極試水資産證券化，REITs在儲架發行、可擴募化等方面不斷創新，為標準化REITs的落地夯實基礎。在資本方面，商業地産企業、商業經營企業之間的資本收購依然很活躍，企業間整合機會不斷顯現。

面臨衆多的不确定性，商業地産行業已經進入調整和高度競争期，但總的來說對于行業的叠代升級和長遠發展還是有益的。随着市場中的各類參與主體不斷調整和完善自己的發展路徑，把握政策走向和市場需求，新的商業格局會越來越清晰。

觀點地産新媒體：以往，中國商業地産發展的最大問題是缺乏人才和經驗不足，資金和投入方面反而有競争過度、同質化、泡沫化的說法，現在還存在這些問題嗎？您認為“以住養商”的模式，未來是否會發生改變？

李迪：可以說人才和經驗的不足、同質化和泡沫化的問題目前仍然存在，但内容其實是有變化的。以前人才和經驗的不足更多體現在商業地産的開發運營，主要是“前端”，現在的不足更多是在商業地産的資本運作和資産證券化，主要是“後端”。而同質化和泡沫化主要是體現在一些人口導入不足的三四線城市。

傳統的“以住養商”模式，面臨住宅市場受限，現金流受阻；新地塊出讓條件設限，商業指標龐大；商業價格水漲船高。最大的特點是政策導向性明顯，開發商業大多是被迫從“商”。另外用住宅銷售的現金流去實現商業滾動開發的方式，适用于房地産行業的上升時期；商業地産資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養才能将商業經營做好，在财務策略上需要保守穩健，由于出售和持有比起來，前者短期見效快，可以迅速把風險轉嫁市場，所以大部分企業采取全售或部分持有主力店，部分銷售模式。

用住宅開發商的現金流反哺商業，其實是把商業和住宅風險捆綁在了一起，一旦市場遭遇調控，整個項目必受影響。未來這種模式必将改變，因為商業的本質是金融，只有在拿地之前就考慮好整體的資金來源和退出機制，商業才能實現更加良性的運作和發展。

觀點地産新媒體：去年“十一”，雅居樂商業管理集團旗下首個社區Mall鄰里時光在廣州番禺市橋全新開業，這一項目當前運營情況如何？雅居樂商業管理集團在社區商業方面還有哪些落地項目？對于社區商業的未來發展您是如何看待的？

李迪：雅居樂番禺市橋鄰里時光項目是去年2018年10月1日全新開業，項目體量2.2萬㎡，是雅居樂商業管理集團旗下首個社區MALL，目前項目整體出租率達99%，引進KFC、百佳永輝超市、中影星海影院、古德菲力健身、伊麗匯、易貝樂少兒英語等主力店，服務于周邊居民，月均客流量穩定在30萬人次。

除此之外，雅居樂商業管理集團相繼還在成都、揚州、威海、海南等城市落地更多社區商業項目，涵蓋購物中心、社區底商、商業街等商業形态，未來将有約30萬方的商業體量入市，進一步為業主提供便利的生活配套和服務。

随着城市化進程的加快，社區商業的需求也越來越多。有分析統計顯示，到2030年中國城市化率将達到66%-67%，預計未來每年将有1200萬-1400萬人口進入城市，中國将形成約2萬個新的社區。為社區居民日常生活提供服務的社區商業，也必将迎來發展的黃金時期。目前，我國的社區商業還處于起步階段，未來的發展具有更大的潛力和市場機會。

觀點地産新媒體：雅居樂商業管理集團主要項目覆蓋50多個城市，在管項目超過100個，那接下來會往哪些城市拓展？您覺得一二三線商業地産的機會有何不同？

李迪：雅居樂商業管理集團未來拓展方向會聚焦一二線城市，以大灣區、長三角等片區作為重點拓展區域，積極開拓一線城市周邊城市的市場機會，逐步深化三四線省會城市的布局。

由于一二線城市的商業體量、人均商業面積已接近飽和狀态，另外商業項目同質化嚴重，競争激烈，拿地成本高，所以對于一二線城市的商業項目來說，如何進行差異化競争，打造自身項目特色是成敗關鍵。

目前，三四線城市人口占全國城市人口超過一半，但購物中心卻占全國的不到20%。随着城市的發展，未來三四線人口會逐漸增加，居民的收入的提升，帶動日常消費，助力城市商業發展。對于三四線城市的商業項目來說，需專注于項目的不可替代性，植根于客群的日常需求，打造自身核心競争力，獲取客群認同感。