寶能“雙11”出手 55.45億包攬昆明西山區八宗地

觀點地産網 一直被批評在昆明“雷聲大雨點小”的寶能，在2019的“雙11”這天下午，清空自己的一個購物車——8宗西山區地塊。

11月11日下午，昆明土市土地和礦業權交易網公告，位于昆明市西山區福海街道辦事處的8宗地塊公開出讓，最終寶能地産旗下兩家全資子公司打包拿下，總成交價55.45億元。

觀點地産新媒體了解到，上述8宗地塊分為兩個資産包，地處昆明市西山區草海南岸，合計39.67萬平方米，總交易起價約49.18億元。

昆明市場分析人士認為，本次競得地塊在滇池旁，屬于低容低密的臨湖土地，位置優越，或有可能開發為洋房、别墅類高端産品。而且根據地塊規劃，片區内還将建設草海中醫館以及萬畝滇池濕地。

值得注意的是，今日為寶能拿下兩宗地的公司均為新成立，成立時間為10月31日，至今不過11天，注冊資本均為5006萬元人民币。

寶能西山故事

這並不是寶能第一次在昆明西山區落地房地産相關業務。

2018年4月3日，據昆明市土投公布消息，寶能集團旗下寶能城市發展建設集團有限公司，或成為西山區白沙地片區土地一級開發社會投資人。

據觀點地産新媒體當時報道，西山區白沙地片區位于昆明西山區春雨路以西，南至發電廠、西至石頭山、北至電纜廠，臨近春雨路和地鐵3号線，開發面積約3738畝，拟拆除面積約16.35萬平方米，涉及改造戶數約672戶，項目投資估算總額約40億元。

社會投資人須負責該片區的土地征收、拆遷、安置，以及市政基礎設施配套工程建設所需的資金投入，並計劃在2018年8月31日前完成土地一級開發，最遲不超過24個月。

這已經不是白沙地片區第一次公開對外招標，早在2018年2月，該項目就曾啟動過一次招標，但彼時由于只有2家企業報名而流標。

更早之前的2010年，海南正和實業集團股份有限公司通過公開競標的方式，競得上述一級開發項目。根據正和股份的規劃，該項目将成為山海城邦的一部分，但由于正和開發項目一期的馬街摩爾城進展緩慢，後續的白沙地一級開發也只能不了了之。

頗為奇怪的是，在寶能獲得白沙地片區一級開發後，不少人士認為這是寶能深耕白沙地，為日後獲得二級開發提前做準備。

然而，事實並非如此。

今年5月，昆明政府挂出了白沙地首批整理好的土地，共5宗約560畝宅地。本以為寶能可以就此落地在昆明的首個住宅項目，但在6月的招拍挂上，寶能雖報名卻並未舉牌，最終拿下這批土地的卻是近年來另一個熱門房企陽光城。

春城兩年慢步

寶能對于昆明的興趣在多年前已經展現，落地的第一個準項目是從汽車城開始的。

2017年11月，寶能集團和昆明市政府、滇中新區管委會簽訂了戰略合作框架協議。按照協議，寶能将在昆明、滇中新區投資建設綜合物業開發、物流、科技園、新能源汽車、大健康、文旅等六大項目。其中，拟在昆明經開區和空港經濟區，建設50萬輛新能源汽車生産基地。

這成為寶能進入昆明的第一步，當地政府也對這個項目頗為重視。

當地媒體的報道顯示：“昆明市及經開區相關部門緊鑼密鼓的推進寶能新能源汽車城項目落地，多次召開寶能新能源汽車城推進會及項目供地方案工作會議等，以求推動項目盡快開工建設。”

此前公開資料披露，規劃中的寶能新能源汽車城占地面積約6318畝，分一期、二期生産用地、零部件配套用地、生活配套用地等。

2018年6月，昆明寶能汽車有限公司就以9142萬競得了經開區609畝工業用地，計劃用于昆明寶能新能源汽車城的開發。

但是，三個月後這批已被寶能拿下的土地再次出現在昆明市國土局的土地出讓名單中，土地的規劃和用途並沒有太大改變，但最終的買家卻成了雲南能投新能源産業園區投資開發有限公司。後經查詢，該公司和寶能並無關繫。

面對外界的疑問，寶能工作人員後來作出回應，稱寶能並未退出這個項目，只是改變了參與方式。

汽車城的項目直到今日還未落地，寶能在昆明真正後發先至的項目是位于安甯的溫泉國際體育旅遊度假小鎮。

2017年年底，寶能和安甯政府簽約，按照安甯市政府官網信息，寶能安甯項目規劃控制面積約51700畝，核心開發區域規劃用地16500畝，本次簽訂的項目拟規劃建設用地8500畝，規劃總建面積約552萬平方米。

另外，寶能在2018年還競得了昆明空港區180畝倉儲物流用地，目前寶能昆明臨空物流中心項目也在開工建設之中。

此外，寶能還曾表态，要在呈貢建寶能城，要在巫家壩打造寶能春城中心，不過和前面幾個項目有實質推進相比，這些項目當前並無實際動作。

昆明舊改大局

這幾年，不斷有來自廣東的粵派房企進入昆明，如萬科、保利、碧桂園、金地、華僑城等等。

僅近日以來，就有金地集團以13.64億底價斬獲昆明太平新城核心區9宗地塊，招商蛇口與平安不動産、中合聯宇、雲南滇中新區管理委員會4家以23.35億元底價打包空港經濟區大闆橋街道辦事處26宗國有建設用地，8月14日，雅居樂拿下位于萬達雙塔東側的兩宗地塊。

另一方面，大盤衆多、舊改為主也成為昆明房地産市場的顯著特征。

2008年，昆明市全面開啟城中村改造，根據昆明市規劃局去年8月發布的《昆明“十三五”城鄉發展規劃成果》，先後納入改造計劃的城中村共382個，截至2015年，已有257個城中村完成規劃方案審批，涉及人口12.85萬戶。

在這種大範圍的城市面貌更新中，首先參與的房企多屬本地中小型企業。不過，随着項目的推進，舊改項目耗時長、資金需求大的特點開始顯現，越來越多的昆明本地房企難以繼續支撐舊改項目，不得不尋求合作或出讓。

曾有業内人士在接受觀點地産新媒體的采訪時表示，土地一級開發其實是和時間賽跑的生意，由于開發難度大、周期長，地塊出讓價格和規模具有不确定性，企業将承擔沉澱巨額資金的風險。

于是，聚集了大批香港上市房企、資金實力相對較好的廣東房企成為第一波接盤者，這或許是粵派房企近幾年都頻頻在昆明獲得了項目的主要原因。

事實上，在未來很長一段時間，舊改仍會在是昆明房地産市場的主要供地渠道。有當地機構統計，截至今年，昆明仍有200多個舊村尚未啟動改造。