合富研究院：10月土地流拍過半，11月供地策略再調整能否改善成交

合富研究院認為：10月粵港澳大灣區各城土地集體低潮，最直接的原因在于： “融資收緊”疊加“市場景氣”下行致使發展商資金回籠效率減慢，但地方政府仍然“堅守土地價值”，各城起拍價格維持相對高位，導致一、二級市場間的價格分歧擴大、政府與房企雙方博弈加碼。

關鍵詞1  土地低潮

廣州：10月供地11宗，僅成交4宗，不成功出讓的比例超過6成。

其它城市：從整體大灣區9城來看，多個城市土地的流拍的比例超過5成。

關鍵詞2  一、二級市場價格分歧擴大

廣州：流拍/中止土地起拍價普遍相當于周邊在售一手樓價的50%-60%。

其它城市：流拍/中止/延期土地起拍價普遍相當于周邊在售樓價的30%-50%。

關鍵詞3 “靓地“仍遇冷

10月政府供地策略較9月份有所調整，多個城市推出更多“中心城區”土地，但收效甚微。

10月份各城中止出讓的優質土地一覽

——廣州：10月份中心城區兩宗土地，天河廣氮地塊和白雲金沙洲地塊

——其它城市：佛山三山新城地塊和獅山地塊、江門濱江新區和老城區滘頭地塊、珠海高新區唐家北圍和金灣航空新城地塊、惠州惠城區汝湖鎮地塊等均未能成交出讓。

目前政府及房企雙方手上“籌碼有限”：政府優質土地資源“推一宗少一宗”，包括廣州匯景新城、廣船等土地，始終未上待拍土地名單；而房企手上資金與購地指標同樣緊張，對土地測算、資金回籠的要求十分苛刻。雙方只能“有限度下注”，是造成當前土地市場悶局難解的主要原因。

面對土地市場悶局，11月政府出招再次調整供地策略

調整的方向包括3個方面：

1）提高土地供應素質  推出更多具備更優交通條件支撐、瑕疵更少的土地。

2）以引産業為條件适當調減起拍價  包括增加“産業引進”或“舊村改造”條件。

3）直接調減起拍價  對于少部分周邊市場缺乏走量基礎的土地，直接調減土地起拍價格。

問題是

土地供應策略調整能否順利穩住後續土地成交？

（且看下面詳細分析）

PART1：市場背景

“銀十”市場   加劇房企資金壓力

金融背景：多維資金監管持續抑制房企資金

7-9月嚴控地産融資的政策密集發布。管控政策圍堵房企信托融資、海外發債和銀行融資，房企資金壓力相較過往明顯提升。

市場背景：二級市場偏冷加劇房企資金壓力，10月部分區域價格跌幅擴大

近期從合富研究院錄得大灣區有推新的59個闆塊的去化率來看，大部分區域偏低，其中有30%的闆塊整體去化效率在3成甚至以下。

“銀十”期間，大灣區各主要走量區域仍然保持促銷力度，部分品牌房企的資金回籠壓力進一步加大致使包括佛山遠郊、肇慶鼎湖/大旺、中山黃圃等區域價格跌幅擴大，部分區域項目讓利幅度達到20%或以上。

PART2：10月土地市場表現

房企對後市謹慎，土地集體低潮

“流拍潮”再現：10月多城土地流拍率超5成

8 -10月大灣區各城土地供應力度明顯加大，但受房企對後市态度謹慎，土地市場快速向“買方市場”轉變。

大部分土地參拍房企明顯減少，對比過往動辄十幾或二十家企業競拍的市況，目前多數土地參拍企業數量在5家或以下。

整個10月包括廣州、佛山、珠海等在内的多個城市土地的流拍比例超過5成。

“靓地”遇冷：流拍土地不乏優質地塊

10月多城供地策略較9月份有所調整，推出更多“中心城區”土地，但收效甚微。

大灣區10月流拍的土地不乏優質地塊，包括廣州中心城區3宗地塊、佛山一線臨廣的三山新城地塊和千億強鎮獅山地塊、江門的濱江新區地塊和老城區滘頭地塊、珠海唐家高新區北圍6宗地塊和金灣航空新城地塊、惠州惠城區汝湖鎮2宗地塊。

大灣區成交土地溢價率進一步走低

據合富研究院監測，2019年土地市場溢價率持下降,10月份土地市場除東莞以外，其余城市的土地基本以底價或低于20%的溢價成交。

廣州“銀十”集中供地，超6成地塊未能成功出讓

具體到廣州觀察，10月屬于廣州集中供地的月份，迎來11宗商住地拍賣，但土地市場持續遇冷，僅4宗地成功出讓，其余7宗地塊未能成功出讓（6宗終止和1宗延期）。

流拍範圍由郊區延伸至市區

廣州10月供應11宗地，40%來自中心區，且不乏優質稀缺宅地，如：天河區廣氮地塊、海珠區一線望江的大幹圍地塊和白雲區金沙洲地塊，亦有外圍增城區朱村地鐵上蓋等優質地塊。

最終成交結果中心城區一線望江的海珠大幹圍地塊底價成交，而中心區如天河廣氮、白雲江高中心和增城永甯多宗地塊因無人報價導致未能成功出讓。

原因總結：

買方市場特征明顯，“靓地”不成交只因“不夠靓”

從本輪土地低潮來看，資金壓力及對未來周轉的預期正迫使房企以更謹慎的态度衡量每一宗土地——對于1）地塊溢價空間，2）周邊市場去化速度，以及3）地塊本體條件的要求均較以往明顯上升。

10月份流拍土地可以分為兩類：

其一是起拍價較高，尤其是在現時二級市場景氣下行的情況下，土地起拍價對地塊溢價空間造成明顯抑制，無利可圖或甚至虧損。廣州10月份6宗“終止出讓”的土地，地價房價比值均接近6成，如果加上其他财務成本和配建成本，按現狀的市場背景推算将來開發産生的溢價空間相對較小，其中部分地塊所處區域的去化速度亦較難達到房企投資回收期（現時多數房企更傾向于在較短時期能夠形成“走量”、回籠資金）要求。

其二是放在以往的時點來看無疑屬于“靓地”，但放在現時“資金”與“市場環境”下，對于企業而言則仍“不夠靓”。細看包括大幹圍、廣氮和金沙洲等中心區地塊，或多或少存在“瑕疵”（見下表），這對企業取地決心帶來影響。

PART3

供地規模仍将保持高位，供地策略出現調整

首先，基于土地财政需求，各城推地壓力仍然存在。

從今年前10月大灣區各城商住用地出讓總量來看，包括廣州、佛山、惠州、中山等城市的土地出讓規模與去年全年相比仍有不少差距；從地方土地财政的角度看，大灣區内多個城市今年商住地貢獻的土地财政相較去年仍有不少差額。

綜合供地規模和土地财政兩個缺口，亦就不難理解地方政府在近期“逆勢”推地，年内内大灣區仍将保持供地趨勢。

其次，針對當前的土地低潮期，從各城推地看，地方政府已逐步調整推地策略

觀察推地策略調整主要包括三方面：

1）供應土地素質正在提高。

從可以掌握的土地供應區域及土地供應方向上看，大灣區重點城市于近期或在11-12月份會增加核心區或郊區優質土地的供應，同時亦将推出更多具備“更優交通條件”支撐、“周邊配套條件”更為成熟的土地。包括廣州、深圳、佛山、東莞等城市中心城區或強鎮的優質地或郊區軌道交通旁的地塊。

具體到廣州而言，自10月24日廣州中心區天河廣氮113号地塊、金沙洲地塊和白雲江高中心等地塊終止之後，廣州于11月4日另挂牌中心區2宗質素相對較好的地塊，包括廣氮不臨路的084号地塊和逐步成熟的廣鋼新城地塊，即是廣州正在持續提高土地供應的質素。

2）土地供應正在逐步向“産業地、村改地”傾斜。

具體為推出重點規劃片區的商住地，並且附帶一定的“引入産業條件”、“簽署拆遷安置的村改條件”、“運營和配建商業、學校、醫療中心等條件”。該類型土地價格将較“無準入條件地塊”低，在滿足房企土儲需求的同時，可以降低房企拿地時期的資金要求，但對後期配建與資源運作有更大要求。

近期各城政府挂出的相應土地見下表：

3）适當調低部分土地起拍價格。

主要見于周邊市場缺乏走量基礎，且一、二級市場價格分歧較大的土地。近期包括廣州花都、肇慶高要和端州等區域，其部分土地起拍價出現回調。與此相對應的是，花都二級市場成交相對乏力（2017年以前廣州作為樓市成交大戶，月均成交10-15萬㎡，但2018年至今年10月，花都區域去化效率持續低迷，月均成交萎縮至5-7萬㎡），而肇慶高要、端州近期二級市場有較大幅度降價（部分項目降幅達20%或以上），難以支撐原先定好的起拍價。

但總體而言，各城優質地塊土地起拍價並未下降

包括11月4日廣州挂牌3宗中心區地塊，天河廣氮084地塊（不臨高速路，規模更大）較10月24日終止的廣氮113地塊（緊臨高速路，規模小），起拍價提高2000元/㎡；荔灣廣鋼新城地塊起拍價仍然28000元/㎡以上，與2019年4月出讓的旁邊中海地塊起拍價大致相同；番禺最新挂牌的易興地塊，起拍價24268元/㎡，較過往的易興地塊33837元/㎡出現大幅下降，但實際上兩宗易興地塊不屬于同一宗地。

PART4

總結

現階段房企普遍面臨“二級市場去化效率走低”，“前端融資收緊”、“後端開發銷售信心不足”等問題，預計這些問題均難以在短期内明顯改善，房企取地仍将謹慎。

作為供應方，地方政府正陸續調整供地策略，但房企“資金籌碼”有限，政府“優質土地籌碼”同樣有限，對于政府而言，最優質土地資源“推一宗少一宗”是現實難題。從現時看，包括廣州匯景新城、廣船等土地，始終未上待拍土地名單。

無疑，年内政府仍存财政缺口，仍将保持規模供地。但從供地策略看，即使在市場低迷期，政府對“土地價值”的判斷並未颠覆，對“優質土地”仍然傾向于“堅守價值”，現時供地策略的調整是“有限度的調整”，其目的更多在于改善土地市場成交效率，而在房企“資金”與“指標”仍然有限的情況下，後續土地成交亦将會是“有限度的改善”，素質相對一般的土地仍難避免流拍局面，但整體流拍率或會有所降低。