原報道 | 保利“失利”石壁村

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2019-11-01 18:31

  • 這幾年三舊改造出現了難題,價格越談越高,開發商利潤也越來越低,難度越來越大。

    大概很多人都對這個結果始料未及,事情轉折得如此之快。

    9月4日,廣州市番禺區石壁街石壁(一二三四村)全面改造項目公開引入合作企業,改造範圍約達104.8公頃,項目總投資額約人民币120億元。

    次日,就有廣州本地媒體率先驅車前往石壁村走訪,最後從村民口中探得蛛絲馬迹:包括萬科、越秀、保利、方圓等房企都有洽談石壁村的相關合作。

    而于9月4日至10月21日接受網上報名期間,申請報名的企業僅有保利發展控股集團股份有限公司一家。保利是廣州首個主導城中村改造的企業,有消息稱過去十年其參與的舊改面積逾千萬平方米。

    10月22日上午9點至10點,遞交競選文件的申請企業仍是保利發展。半小時後,廣州公共資源交易中心番禺交易部第8評標室,為項目組建的“資格審核确認小組”,對保利的競選文件進行資格審查。

    那天是一年中的第295天,離2019年結束還有70天。那一天SOHO中國被傳出售共享辦公項目,越秀地産收購廣州地鐵上蓋項目終于獲通過,許家印在上海忙于宣揚汽車研究院,華僑城則繼續挂牌出售資産,另外至少有5家房企有融資動作,13家房企買到了土地……

    那天稀松平常,房地産圈依舊熙熙攘攘,各自努力地抓住“小确幸”,沒有太多人在意那個評標室里發生了什麼。

    直到一個星期後,10月29日,廣州公共資源交易中心在官網披露:“經審查,資格審核确認組一致認為,保利發展控股集團股份有限公司不滿足資格審查表第一條的情形,不通過資格審查。”

    那天保利沒有成功拿下石壁村舊改。這個過程僅歷時45天。

    “比較少見。”熟悉保利發展的人士,向觀點地産新媒體提供了這樣的結論。

    他形容這次競標“出了點小意外”,但拒絕透露不受控制的情形是什麼,他含糊表示源于“技術上的問題”。

    石壁村舊改“廢標”,在廣州舊改圈是罕見的:過去一年多廣州推行“舊改”招商,尚未有一個舊改項目出現招商失敗的情況,石壁村開了“先河”。僅9月份以來,廣州便有官湖村、中新村、塘口村、東流村、坦尾村、羅邊村、新基村等公開招標舊改村确認合作企業。

    對于廣州舊改“地主”之一的保利而言,這更是一個罕見的案例。自2009年起,保利先後涉足廣州琶洲村、冼村、小新塘村、東漖村等十幾個舊村改造項目,其中琶洲村是廣州“三舊”改造探索階段最成功的案例,為該市繫統化常态化更新提供了有益的經驗借鑒。

    石壁村同樣中斷了保利今年下半年高歌猛進的舊改節奏——

    它曾在7月、8月、9月分别獲得天河柯木塱舊改、天河漁沙坦舊村改造、增城區中新村舊村改造項目,前後歷時64天。另外還有在推進項目,比如海珠赤沙村舊改,保利與富力暗暗較勁的傳聞早已有之。

    過往的投拓成績越光鮮,這次的受阻就越紮眼。石壁村舊改招商的各方均對此保持了沉默。

    石壁村舊改招商文件顯示,該項目公開引入合作企業的方式包括轄區内四條村表決招商文件,發布招商公告接受報名,對報名合作企業開展資格審核和确認,以及四條村表決确定競得合作企業等。

    導火索出現在“資格審核”環節,廣州公共資源交易中心此番成立的“資格審核确認組”共有12人,包括專家成員、番禺區及石壁街道辦相關代表共4人,以及村集體組織代表8人。資格審核共五項條件中,第一條為“經資格審核确認組2/3以上(含2/3)表決通過”。

    最終因不滿足資格審查表第一條的情形,保利沒有通過資格審查,意味着至少有1位石壁村的代表投出了反對票(假設非村集體代表均投贊成票)。

    石壁村舊改相關工作人員對觀點地産新媒體回應:“如果沒有争議,通過就通過;出現争議,就需要2/3以上(代表)通過。”

    “那争議是什麼?”

    她快速轉移話題,“反正能公告的内容,我們已經公告出去了。”

    上述工作人員的确沒有義務吐露更多。

    石壁村舊改招商文件明确,對于報名參與競選但未能獲得候選合作企業資格的企業,本招商主體及候選合作企業資格審核确認組有權不予解釋其未能獲得候選合作企業資格的原因。

    “反正這個村的條件,确實也蠻苛刻的。”熟悉保利發展的人士不經意提及,可又再次拒絕進一步詳談。他說了兩遍“苛刻”。

    “項目本身條款苛刻。”廣州中原地産人士黃韬也這樣對觀點地産新媒體說。他說,這幾年三舊改造出現了難題,價格越談越高,開發商利潤也越來越低,難度越來越大。

    一位要求匿名的舊改領域人士指,石壁村舊改可以說是對引進産業類别和納稅等有明确要求,其中要求引進的産業在南站片區尚無相關基礎;同時,項目對收益分成的比例明确做了較高的標準,這些都是導致招標冷場的直接原因。

    石壁村舊改位于廣州番禺區石壁街石壁(一二三四村),在冊總人口為9337人,改造總用地面積約104.8公頃,涉及村民宅地、村集體經濟物業用地、國有用地等。該項目位于廣州南站商務區闆塊,廣州南站是全市重點發展的區域之一。

    因此,項目也設置了産業引入要求,包括村集體經濟物業復建地塊上,地鐵口500米範圍的區域重點引入總部經濟、IAB、NEM、會展經濟、現代金融、現代商貿、現代服務、高端裝備制造、“互聯網+”、文化創意等産業。同時,改造後物業還設置了明确的納稅強度,達不到則由競得企業按納稅差額交納違約金。

    對于村集體復建物業享有使用權的權益分配方案,石壁村則明确分成比例不少于50%,報名的合作企業可以基于本招商主體最低分成比例讓利。物業所有權還将歸村集體。

    舊改領域人士認為,這些規則在廣州舊村改造領域“比較少先例”。

    黃韬從項目改造用途角度分析,表示石壁村未來改造将以商業為主,不能發展純住宅,在高鐵站附近也難以打造高端住宅。“現在企業對商業物業的前景相對悲觀一點。”

    廣東是舊改最火熱的地區之一,2009年至今以省名義發布的三舊改造政策大約為3個。相比于十年前拉開三舊改造序幕,今年8月28日出台的“71号文”,則從規劃管理制度、審查報批機制、支持整體連片改造等方面切實深化了改革。

    其中包括“支持集體和國有建設用地混合改造”,對這兩種用地通過公開交易或協議方式确定使用權人,首次明确了混合用地如何改造。

    廣州作為重點城市,也在強調城市更新要做好規劃和成片更新,更新方式主要包括全面改造、微改造兩種方式;前者涉及面廣,拆遷補償安置難,往往動辄數年時間推進,後者一般較小,改善環境見效快。

    而按照改造主體的不同,舊村莊全面改造又分為征收儲備、自主改造和合作改造三種模式。以石壁村舊改為例,項目改造方式為“全面改造”,改造模式為“合作改造”。

    随着城市用地供應由增量轉向存量,廣州對舊改的支持吸引了大批房地産商介入。《廣州市2018年城市更新年度計劃(第一批)》顯示,廣州11區有174個微改造項目,23個全面改造項目。

    今年以來,包括合生、越秀地産、升龍、碧桂園、融創、星河、中鐵建、佳兆業、富力、保利、時代等企業也陸續通過公開招標方式繼續布局廣州舊改,投資額從5.13億元至200億元不等。

    舊改點起了一把火,也讓謹慎的人擔憂“非理性繁荣”風險。黃韬說,市場好的時候大家信心足,(舊改)貴一點也無所謂,但現在市場轉冷,企業就要調整到條件适合為止。

    “最近土地市場有價格調整的空間,冷靜下來也不一定是壞事。”

    可舊改仍是時代必然的發展趨勢,10月29日石壁村舊改“廢標”,它終有一天會重新挂出招標文件。該項目相關工作人員也透露,如果重新招商,會進行公告。

    在那一天到來之時,依然會有企業對舊改滿懷熱忱。熟悉保利發展的人士說,保利“會比較積極關注石壁村舊改後續。”歷史的演繹者更更叠叠,時代卻必然朝前。

    按照廣州舊改一般流程,在公開選擇合作企業後,項目要經歷簽訂補償協議、發放部分臨遷費用、實施拆遷、回遷安置,再啟動全面改造等。這個過程要學會忍耐的藝術,它耗時頗多,但收益成正比。

    廣州某房企舊改人士曾對觀點地産新媒體透露,他們對白雲某項目自2009年立項便開始研究,今年3月份終于成為合作企業,改造後收益是現在的三倍。在臨近的深圳,益田用了十二年,終于在今年簽約木頭龍舊改最後的“釘子戶”。

    這樣一倒騰,十年八年都好像是指顧間的事。

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    撰文:鐘凱    

    審校:劉滿桃



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