深圳85億推地里的産業傾斜

觀點地産網 趕在10月的最後一天，深圳市土地房産交易中心挂出位于寶安區一宗工業用地及一宗商業用地，起始出讓總價98.1億元。

其中，位于西鄉街道大鏟灣的A002-0076宗地，為工業用地（新型産業用地）+公共管理與服務設施用地+交通設施用地，土地面積約80.91萬平方米，建築面積200萬平方米，挂牌起始價85.2億元。

最引人注意的是，出讓公告要求，該宗地塊行業類别應為戰略性新興産業-數字經濟（A03互聯網産業），競買申請人應符合《深圳“互聯網+”未來科技城選址地塊重點産業項目遴選方案》産業準入條件的要求。

寶安區工業和信息化局10月23日發布的《深圳“互聯網+”未來科技城選址地塊重點産業項目遴選方案》顯示，深圳“互聯網+”未來科技城意向用地單位為科技巨頭騰訊。

據了解，目前騰訊在深圳南山區已有兩塊産業用地，土地面積分别為5999.85平方米及18650.95平方米，已分别建成騰訊大廈及騰訊濱海大廈；其關聯公司騰訊數碼也在南山擁有一塊産業用地，在建騰訊前海大廈。

但三棟大廈仍然無法滿足這家互聯網科技巨頭未來的用地需求。《遴選方案》顯示，騰訊現時在深圳共有約38000名員工，辦公面積約70萬平方米，其中自有物業面積33萬平方米，租賃面積37萬平方米。

根據騰訊的發展情況，員工人數按每年增長13%預測，未來7年人數将達到約89000人，按人均20平方米測算，辦公面積總需求為178萬平方米，減去自有物業騰訊大廈、濱海大廈計33萬平方米以及目前在建前海大廈15萬平方米，辦公面積缺口達130萬平方米。

中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁對觀點地産新媒體表示，大鏟灣這塊地在幾年前就說要給騰訊了，市區最繁華的地方，200萬平方米，也反映了政府對騰訊的重視。

宋丁認為，像騰訊這樣的企業，對深圳來講是不可多得的，政府要在土地、政策等層面上進行一定的扶持：“不然就要像華為一樣，沒有地就跑掉了。”

“放走了華為”，是去年深圳乃至全國最為熱議的話題之一。當40輛標有“華為搬遷專用車輛”標識的貨車從深圳駛向東莞松山湖，關于土地、房價高漲以及用工成本上升的話題不斷刷屏。

其中形成的一個共識是，伴随着華為的不斷壯大，深圳已經難以承載其逐漸膨脹的用地需求。然而城市的升級轉型以及高速發展，必然離不開優質企業及産業的支撐。

從土地供應的角度來看，深圳近年來在供地上已經大幅偏向商辦和工業用地，深職院房地産研究院院長鄧志旺指出，自2012年起深圳在土地供應上就已向商辦以及工業傾斜。

據第一太平戴維斯數據統計，2013-2018年，深圳招拍挂用地中，産業用地的占比達到50%，其中供給實體企業的比例在90%以上，至2018年末，産業用地比例達70%。

從2017年深圳發布“十三五”規劃來看，到2020年深圳工業用地将不低于深圳土地30%，亦即劃定了270平方公里的“工業紅線”，進一步加大了向産業用地的傾斜力度。

尤為值得注意的是，傳統的“工改居”“工改商”等城市更新途徑上，深圳在2014年新增新型産業用地（M0），與普通的産業用地（M1）相比，M0用地更強調創新型産業，具有多樣性和靈活性等應用特點。

深圳随即掀起了“工改工”熱潮，亦即将普通工業用地（M1）改變為新型産業用地（M0），将舊工業區拆除重建升級改造為新型産業園，産品多元化，包括新型産業用房、配套商業、配套公寓等多種物業形态。

據《2019工改工白皮書》顯示，截至2018年末，深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個，占總城市更新項目22%，拆除規模共計約862.8公頃。

在最新的土地整備計劃中，今年深圳計劃安排土地整備項目共169個，計劃全市完成土地整備資金撥付不少于180億元。

其中大面積的産業用地将成為土地整備的重點。據介紹，目前深圳已梳理出33片共78平方公里較大面積的産業空間，在其範圍内今年将整備完成不少于12平方公里産業用地。

而在土地出讓方式上，政府也越加娴熟地通過制定一定條件，實現土地的精準出讓，以發揮土地最大的利用價值。

鄧志旺就表示，目前深圳很多土地出讓都會跟企業做前期溝通，並根據企業實力情況，制定一些針對性的條件。他同時指出，這些土地要求企業至少80%自用。