重磅發布 | 觀點指數·2019年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100

恒大10月單月930億 “全員賣房”加速銷售目標實現

作為四季度的首月，10月不少房企全年業績及資金面壓力提升。這迫使其進一步加大促銷力度，開啟年底“全員賣房”花式營銷模式。一定意義上，也反映出房企在銷售增速放緩後，對行業基本面日漸趨緊的一種焦慮。

“觀點指數·2019年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100”顯示，1-10月房企的合約銷售總規模增至93618.47億元，環比增長13.73%，環比增速較上月回落約2.39個百分點；與去年同期相比，同比增長16.18%，增速較去年同期下降26.06%。

1-10月份，銷售額達千億元的房企達26家，較上月增加了4家。Top5、Top10、Top20、Top50房企的銷售額門檻再次提升，分别為3843億元、2002億元、1203.93億元和580.69億元，分别同比上升10.11%、14.73%、19.79%和18.31%。

數據來源：觀點指數整理

從單月銷售額來看，恒大10月份銷售額為930億元，為碧萬恒三家里最高，其次是碧桂園850億元，最後是萬科442.9億元。但從1-10月的累計銷售額來看，碧桂園依然穩居首位，恒大超過了萬科位居第二，排名第四的融創單月銷售額為642億元，排名第五的保利則為375.27億元。

而在8月份，就有媒體報道稱恒大已經開啟“全員賣房”模式。據企業公告數據顯示，1-9月恒大的銷售額為4531.8億元，9月單月銷售831.1億元，寫下令人驚訝的一筆。10月份，恒大繼續引吭高歌，刷新了自己創下的記錄。

從趨勢來看，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，四季度房企們将繼續加大貨量供應，以提高周轉。

銷售平穩增長 房地産投資更趨理性

2019年，大部分企業的銷售業績都以平穩為主，僅有個别企業漲幅明顯，企業銷售出現分化。全國樓市依然是雙向調控，市場走勢退燒，迎合“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調。

國家統計局數據顯示，全國商品房銷售額出現上漲。2019年1-9月份，商品房銷售額為111491.29億元，同比累計增長7.1%，增速加快0.4個百分點。9月單月的商品房銷售額為16118.34億元，較上月環比增長32%。

現房方面，1-9月銷售額為13651.81億元，同比累計減少11.3%；9月單月銷售額為1718.78億元，較上月環比增長34.01%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

住宅方面，1-9月銷售額為97496.55億元，同比累計增長10.3%；現房銷售額為9765.12億元，同比累計減少11.8%。另外，1-9月住宅銷售面積同比累計增長1.1%，現房銷售面積則同比累計減少23.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

整體來看，9月銷售的繼續上漲，與房企加大推盤去化力度，以銷定産等營銷策略密切相關。雖然業内人士點評今年“金九銀十”成色不足，但是四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期，在企業增加貨量供應、加強營銷力度的情況下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

在政策調控持續、融資收緊的情況下，房企整體投資将更趨理性，加速去化及回款、降杠杆控負債成為主流。

國家統計局數據顯示，1-9月房地産投資完成額98007.67億元，同比累計增長10.5%，增速與1-8月持平，為年内最低；1-9月全國房地産住宅投資同比累計增長14.9%，增速與1-8月持平，亦為年内最低。

從單月來看，2019年9月全國房地産投資13418.61億元，環比增長14.24%，增速較8月的4.56%上升了近十個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

實際到位資金增幅平穩 “區塊鍊”、“數字貨币”有望緩解融資“難”

10月26日，《人民日報》頭版頭條指出，國家計劃把區塊鍊作為核心突破口，加快推動區塊鍊技術和産業創新發展。28日，中國金融四十人論壇（CF40）學術顧問、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示，中國央行很可能在全球第一個推出數字貨币。

這則新聞讓沉寂已久的“區塊鍊”、“數字貨币”等名詞重返“熱門”。對房地産行業來說，未來這項技術将有效解決資金分配效率低、中小房企貸款難的問題。

在數字貨币時代，資金資源的配置可以嚴格按照宏觀管理者的要求進行，這樣效率将大大提高。比如國家要控制流向房地産的資金規模，在數字貨币時代，這個目標可以輕易的實現，央行甚至可以精确地設置每年流向房地産的資金規模。

在區塊鍊時代，中小房企貸款難的問題也将被有效解決，因為真實信息的公開性和不可篡改。只要企業對銀行開放企業加密經營數據，銀行立即就能對企業進行深入的了解，包括企業股東的情況、經營狀況、有無償債能力等。甚至不用擔心企業不按照貸款合同約定還貸，因為區塊鍊真實完整的經營數據相比抵押物更符合風控的要求。

據目前情況來看，在融資方面，由于多數房企在融資窗口期下加大舉債，致使2019上半年房企整體融資規模上升。其中，據碧萬恒2019年中報披露，三家企業合計有近800億美元短債将于2020年6月底前到期。

而從9月單月的融資情況來看，共完成約90項融資，總金額約為1752.62億元人民币，其中債券融資發行數量約為37單，占比41%；融資擔保共發行26單，占比29%；資産支持計劃和股權融資分别發行16單、4單，占比為18%和4%。

數據來源：觀點指數統計

另一方面，房企開發商的實際到位資金累計增速保持了平穩的趨勢。

據國家統計局數據顯示，2019年1-9月份，房地産投資實際到位資金195225.85億元，同比累計增長9.0%，增速較1-8月份回落0.1個百分點，與1-7月持平。

按分類來看，房地産投資國内貸款19689.33億元，同比累計增長9.1%；利用外資103.58億元，同比累計增長約140%；自籌資金42023.80億元，同比累計增長3.5%；各項應付款32671.31億元，同比累計增長11.9%；工程款18152.29億元，同比累計增長18.8%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

實際到位資金增幅平穩，土地市場上也變得更加理性，多數房企采用收並購等曲線拿地的方法來擴大土儲。國家統計局房地産開發投資完成額數據顯示，截止2019年9月，土地購置費累計為32011.87億元，同比累計增長19.6%，但是同比累計增速呈現連續下降的趨勢。

自2019年2月起至9月，全國房地産土地購置費用單月環比增長在7月到達最低點，為-39.21%。9月單月環比增長11.95%，金額為4441.14億元。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

在房地産土地開發方面，今年1-9月房地産開發企業土地購置面積15454.03萬平方米，同比累計下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4個百分點；土地成交價款8185.84億元，同比累計下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

總的來說，整個行業的資源慢慢向頭部企業集中，包括土地、人才和融資，企業對規模的訴求也愈加強烈，對于中小企業而言，未來生存壓力還會進一步加大。