第一太平戴維斯:大灣區甲級寫字樓指數與廣州房地産市場概述

观点网

2019-10-18 17:31

  • 大灣區甲級寫字樓指數顯示,截至2019年6月,大灣區甲級寫字樓租金指數環比微跌0.9%,同比增長2.4%,至172。同期,大灣區甲級寫字樓價格指數環比微跌0.4%,同比下調0.5%,至216。

    順應《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發布,第一太平戴維斯研究部發布大灣區甲級寫字樓指數,旨在為大灣區内甲級寫字樓市場參與者和關注者,如投資者、開發商、業主和企業租戶等,提供參考性指標以掌握大灣區内各個城市甲級寫字樓市場租金和價格的變動,從而更好地制定或調整房地産相關的企業戰略。

    摘要

    大灣區甲級寫字樓指數顯示,截至2019年6月,大灣區甲級寫字樓租金指數環比微跌0.9%,同比增長2.4%,至172。同期,大灣區甲級寫字樓價格指數環比微跌0.4%,同比下調0.5%,至216。

    截至2019年6月,大灣區甲級寫字樓市場(未含澳門)總存量達2,591萬平方米,其中香港、深圳和廣州依次位于首列,存量分别達801萬、608萬和506萬平方米,占大灣區總存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市與港深廣差距較大,如東莞市場存量位于廣州之後,但僅約為廣州存量的三分之一。

    香港寫字樓租用總成本長期領先大灣區其它城市,約為人民币每平方米每月879.8元,和内地九市相差巨大,其約等于第二名深圳244.8元的3.6倍,最低者肇慶55.6元的16倍;廣州寫字樓租用總成本約為人民币每平方米每月210.8元,與深圳的水平相近。

    香港、深圳和廣州在相對高租用成本及持續高量供應的背景下,依然受到大部分租戶青睐,租戶黏度強;與此同時,珠海和佛山市場呈現高空置率和高議價空間等租戶方市場特征,在灣區基礎建設配套逐漸完善的助力下,或成為節約型企業及大型企業後台總部租賃落位優選之一。

    2019年上半年,香港GDP增速達0.5%,相較之下,廣州和深圳的GDP呈快速發展态勢,分别達7.1%和7.4%。更快的GDP增長昭示廣州和深圳巨大的經濟增長潛力。此外,廣深城市更新進程的加快将提高兩市甲級寫字樓市場供應的質與量,賦能市場租金的遠期增長。随着大灣區一體化的進程深入,區域内資源的優化配置後,廣州和深圳兩市甲級寫字樓市場與香港市場的差距有望縮小。

    總結

    盡管2019年上半年,大灣區内地多市進入暫時性調整期,租金增長承壓,但受宏觀經濟、城市化進程、政策支持的綜合影響,大灣區甲級寫字樓市場平均租金和價格在未來中長期内有望維持平穩增長的态勢。

    截至2019年6月,大灣區中心城市香港、廣州、深圳空置率均處于相對低位,分别達3.1%,4.1%和18.1%,廣州已接近香港同期水平。而佛山、珠海等城市供過于求的情況明顯,空置率于高位盤旋,分别為39.0%和37.3%,兩市投資市場暫時呈高風險性信号。

    甲級寫字樓市場供過于求的現狀将為企業租戶帶來更強的議價能力及更大的談判空間。尤其是珠海和佛山兩市,在灣區基礎建設配套逐漸完善的助力下,或成為節約型企業和大型企業後勤辦公的優選之一。

    未來半年,廣州和東莞市場租金表現初顯下降趨勢且預計将短期内延續,但廣州下降幅度料将有限;而深圳、珠海、佛山市場租金表現正趨向下降末期,但其復蘇時間受當地經濟、政策等因素影響而有所差異,預計深圳受政策紅利推動,短期内觸及租金谷值並将有所反彈,投資機遇逐漸浮現。

    另觀廣州及深圳受城市多中心化的布局及新供應高增長的影響,致使總租用成本增速近五年未見大幅增長。預計深圳由于城市更新項目的增加、新興市場的崛起、鄰近香港的地理優勢及政策的有效支撐,整體市場供需質量均将被提升,租金水平料将企穩;廣州則短期内有小幅波動下行,長期預期維持穩定增長。總的來說,香港與廣深兩岸總租用成本差異将被逐漸縮小。

    大灣區目前城市之間的租用總成本差異最大接近16倍(香港對比肇慶),未來随着大灣區規劃下的經濟一體化發展趨勢,在高鐵、高速公路和城際軌道支撐下形成“一小時交通圈”,新城市分工體繫逐漸形成,各城之間資源配置優化,預計城市間租金差異有望縮小,並促進建立更高質的第三産業結構,對于租金水平處于相對弱勢的内地九市,将是重要發展契機。

    2019年第三季度廣州房地産市場概述

    甲級寫字樓

    2019年第三季度,廣州甲級寫字樓市場無新項目入市,全市甲級寫字樓總存量仍維持在514.5萬平方米。

    在國内經濟增長放緩及營商環境競争加劇的大背景下,大部分企業對于搬遷或擴張仍持保守态度,但受到政策利好推動,來自金融科技業的租賃活動較為矚目。季内來自傳統金融保險行業及健康醫療行業的租賃需求活躍。

    第三季度,全市甲級寫字樓空置率環比下降0.6百分點至3.7%,同期平均租金環比下跌0.4%至人民币每平方米每月179.2元。

    珠江新城空置率環比下降0.8個百分點至4.2%;平均租金環比下跌1.4%至人民币每平方米每月203.2元,租金跌幅為全市各子市場中最明顯。

    琶洲空置率環比下降0.6個百分點至3.0%;平均租金環比上漲1.4%至人民币每平方米每月152.5元。

    本季度錄得兩宗整售交易公布。根據官方公告,2019年9月24日,吉寶置業中國有限公司與同創集團簽訂一項股份出售和股東貸款轉讓協議,以約1.28億元總額(包括現金對價和股東貸款)收購Win Up Global公司30%的股權。Win Up Global将最終擁有位于廣州市荔灣區的商辦項目——西門口廣場。此外,廣州經濟技術開發區管委會下屬子公司收購摩登大道總部大樓(原由摩登大道時尚集團股份有限公司持有),轉讓總價為人民币9.75億元。

    展望

    預計2019年第四季度廣州市甲級寫字樓市場将有三個新項目入市,屆時将為市場帶來約21.0萬平方米新增供應。

    受未來新項目入市影響,廣州甲級寫字樓空置率預将有所攀升。同時,業主方或采取以價換量的策略以确保項目出租率,預計寫字樓市場租金表現将繼續小幅下跌。

    零售

    2019年第三季度,位于國際金融城子市場的美林天地(一期)開業,為廣州零售物業市場帶來8.16萬平方米新增供應,至此全市零售物業市場總存量增加至約530萬平方米。

    截至季末,全市零售物業市場空置率環比下降0.4個百分點至8.4%。其中,核心商圈及非核心商圈的空置率分别環比下降0.6和0.2個百分點,至6.8%和11.9%。

    全市零售物業首層平均租金環比上漲0.7%,至人民币每平方米每月760.0元。其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分别增長0.8%和0.7%,至人民币每平方米每月1,663.7元和人民币每平方米每月437.3元。

    展望

    預計第四季度還将有八個新購物中心開業,屆時将為零售市場帶來88.3萬平方米零售供應,新增供應将位于番禺、黃埔等非核心區域。

    随着宏觀經濟的持續增長,加之居民消費行為的轉變,多數零售商對廣州零售市場态度将持續保持樂觀。

    住宅

    在中央堅持“房住不炒”的總基調下,廣州限購限貸政策繼續從嚴,樓市政策基調維穩。

    2019年第三季度,廣州一手住宅供應面積環比增長46.3%至約190萬平方米;成交面積環比下降7.8%,同比下降8.5%至約189.8萬平方米。同期,廣州一手住宅成交均價呈穩定增長态勢,環比上升5.0%,同比上揚15.6%至人民币每平方米30,387元。

    展望

    預計年内整體政策環境仍将維穩。貸款基礎利率(LPR)新政策的實施,目前對一手住宅交易市場未見明顯影響,而開發商金融渠道和信貸審核或将持續收緊态勢,負債率較高的房企或将面臨較大考驗。

    臨近年末,預計開發商将在資金回籠壓力下加快推盤節奏,第四季度市場新增供應料将有所增加。

    調控政策持續從嚴的背景下,廣州市住宅市場需求預計将進一步受到抑制,加之開發商在回款壓力下或将通過提供價格優惠以加快項目去化,預計第四季度成交價格增長承壓。

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    商業地産