朱氏大盤年輪 東莞最大規模舊改背後的合生、珠投

觀點地産網 今年接連拿下廣州兩個舊村的朱孟依，這次把舊改觸角伸到了“一江之隔”的東莞。

10月15日消息，合生創展聯合珠江投資與東莞麻涌政府簽下《戰略合作框架協議》，涉及大盛村、南洲村、華陽村、麻三村、東太村五個村落的改造。

這兩家企業均是朱孟伊旗下的房地産企業。協議顯示，麻涌鎮将全力支持合生創展、珠江投資在五個舊村涉及片區範圍内進行連片組團式改造，以城市更新方式推進；並參與開發建設麻涌國際科技創新港，打造六大産業功能區。

值得關注的是，這是東莞目前最大規模的舊村改造，五個村落改造均将統一規劃，連片開發。

這不由得讓人想到，在大盤開發上留下唏噓過往的合生，是要借着舊改重回大盤開發的航道了嗎？

東莞最大規模舊改

這塊寶地被朱孟依盯上許久了。

據悉，早在數月前合生創展便開始洽談東莞麻涌舊改事項。而後于10月12日，麻涌鎮政府與合生創展、珠江投資三方簽訂《戰略合作框架協議》。

根據規劃，合生創展、珠江投資參與改造的主要範圍包括麻涌濱江片區（主要範圍包括大盛片區改造、南洲片區改造、華陽片區改造）與麻涌濕地旅遊片區（主要範圍包括華陽湖濕地、麻三片區改造），也就是對大盛村、南洲村、華陽村、麻三村、東太村五個村落進行統一規劃、連片開發，以城市更新方式推進。

此外，三方将依托東莞市對水鄉新城的規劃發展，在東莞市麻涌鎮深挖産業科技升級發展空間，科學規劃、科學布局，參與建設麻涌國際科技創新港，将其打造為粵港澳大灣區青年創新創業示範基地和穗莞合作的專業化産城融合中心。

為何朱氏家族聯手進東莞簽下麻涌？這或與麻涌所處區位有關。

觀點地産新媒體了解，麻涌坐落在東莞西北角，位于東莞水鄉新城、未來的新城市新中心區，具有優越的區域優勢。同時，它還處于珠江入海口、廣州與東莞的交界處，插入廣州腹地，是東莞“距離廣州珠江新城最近的地方”，與黃埔“一橋之隔”，與番禺“一江之隔”。

在簽約儀式上，兩家公司負責人表示，麻涌鎮作為粵港澳大灣區發展幾何中心帶、廣深科技創新走廊核心節點，其發展對于大灣區具有重要的戰略意義，公司也對麻涌鎮的投資發展充滿信心。

同時，作為拟打造的産城融合中心，麻涌也有利于發展産業的先天條件。

“這位于廣州與東莞接壤的地方，都是兩地經濟相對薄弱的地方，房價差不明顯，不能形成強烈的窪地效應。”東莞合富研究院高級分析師李興旺指出，但在産業上則有發展優勢，麻涌相對而言土地成本低，更有利于産城開發的進展，對接廣州産業。

另悉，珠江投資還将幫助在麻涌鎮增開一個廣深沿江高速的出入口，增強麻涌鎮與廣州、深圳地區交通的通達性。

看起來，合生與珠投對這片即将進駐的熱土甚是重視。不過，舊改與普通的拿地開發不同，即便有政府牽頭也需要一個相對漫長的過程。

“現在簽訂戰略合作協議只是萬里長征的第一步，接下來還要做片區策劃方案、做數據摸查、制定拆遷補償方案等等，還有很多要具體落實。”世聯行廣州大區副總經理林家星說道。

林家星進而說道，即便現在事情“闆上釘釘”，加之可能片區規劃是政府主導，最後還是由村公投決定，仍需要一定時間去推進。而珠投相關負責人也對觀點地産新媒體表示，目前只是簽署合作框架而已，後面還要走很多流程。

朱氏大盤年輪

舊改對于朱氏家族來說其實也不新鮮，不管是今年已接連簽下廣州海珠鳳和聯社康樂村、鹭江村以及番禺新基村的合生創展，還是曾經操刀過上海最大舊改項目的珠江投資，都已有不少經驗。

更為令人關注的或許是，此次東莞五個村落将進行連片組團式改造，統一規劃，連片開發，将是東莞規模最大的舊改。雖具體測算面積還未得知，但從目前公布的開發模式來看，與合生之前所擅長的大盤開發方式應有一定聯動。

合生的發家關竅與港企開發模式類似，希望通過“儲地”來增加土地的溢價，獲取更豐厚的收益；而且，還是面積規模巨大、成片開放的地塊。

從廣州天河華景新城開始，朱孟依就顯露出喜歡開發大盤的野心。之後，更是接連打造了暨南花園、愉景雅苑、駿景花園等多個大型項目，建築面積超過50萬平方米的項目不在少數。

成也蕭何敗蕭何，這家最早實現房地産行業百億銷售額的房企，最終也因“大盤模式”而拖累受困，停滞不前。

2003年，合生創展在天津寶坻拿下2.5萬畝的鹽堿地，地價僅為78元/平米。朱孟依将其命名為“京津新城”，他堅信這宗地塊将如宣傳一樣，成為未來“大北京”京津唐城市帶中心腹地，實現再造一個曼哈頓。

據合生當時規劃，這塊面積相當于33個天安門廣場的土地，将蓋起8000座别墅、數個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學校，耗資200-300億。

事與願違，2006年，天津濱海新區規劃出台，天津城市建設的重點東移，這片偌大的土地成為被人遺忘的空城。而京津新城的失利，也一定程度上按下了合生連同它的大盤模式的發展暫停鍵。

不過，進入2019年，合生似乎開始加速了。土地獲取方面，接連出現在招拍挂市場，斬獲江門、廣州、北京等地塊，並接盤了新城杭州一項目。

銷售方面，截至前9月合生已實現合約銷售150.72億元 同比上升33%，這已超過了其十年前2009年創下的最高銷售額150億元。

銷售與土地漸回軌道外，此次東莞五村落連片開發，是否也代表着合生大盤開發模式的回歸？不過，與十余年前不同，合生這次所要接手的大盤更多強調在産業資源上引入與運作。

據麻涌鎮委書記黃橋法表示，此次簽約以城市更新方式推進，導入新一代信息技術、人工智能、生物醫藥等高新産業；同時，加持高等教育、高端醫療、電競新文創、創新金融等配套産業，遵循“産業先行、連片改造”的原則，将麻涌打造為産學研住為一體的科技新鎮。

具體而言，項目被構建為四大産業集群，涉及數字經濟、生物醫藥、文化創意、金融、教育等産業領域。

這似乎也就不難解釋，這次為何合生會拉上珠投一起做這次舊改。

據觀點地産新媒體了解，産業是珠江投資近年來的側重業務闆塊。從擴儲上看，珠投通過與地方政府在城市更新、産業園區等方面達成合作，從而獲取土地資源；人事上看，珠投還挖來了前東家啟迪協信的許曉軍擔任總裁，並于前段時間調任為珠江産業董事長。

數據顯示，珠江投資在全國已建和規劃在建的産業園區項目已超23個，包括北京青年創新産業園、上海珠江創意中心、廣州珠江國際時尚中心等産業項目；還簽約了不少涉及大健康、文化、教育、醫學、生命科技産業等項目。

這正與東莞麻涌計劃導入與培育的産業有不少關聯。林家星對此表示，預計此次聯手合作中，合生主要負責的是城市更新前期溝通以及未來住宅操盤，而珠投則利用産業優勢負責産業方面的導入。

或許從某種意義上說，朱孟伊通過自己左右手兩家公司的聯動，又重啟了大盤之路。