前海“地主”土地整備落幕 中集、深圳國際213億等價置換土地盛宴

觀點地産網 國慶到來前夕，深圳前海兩位“地主”雙雙發布了關于前海土地整備的最新消息。據此，繼招商蛇口之後，中集集團、深圳國際的前海土地整備也終于進入尾聲。

據公告顯示，經前海管理局（“深圳市前海深港現代服務業合作區管理局”）按整備協議約定收回相關前海用地後，兩家公司将獲置換新規劃條件下同等價值的土地使用權，享有的補償價值共達212.64億元，其中中集集團享有的補償價值為128.91億元，深圳國際享有的補償價值為83.73億元。

事實上，上述幾家公司的深圳前海土地被協議收回及置換，主要是在2010年國務院批覆《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》的基礎上，根據深圳市政府2013年6月正式落實《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》而做出。

《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》指出，前海将被打造成重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務等産業的國際化新區域。該綜合規劃指出前海合作區内已出讓的工業、倉儲用地（即原規劃條件下用地）變更為商業、辦公、居住用途（即新規劃條件下用地）。三家公司前海項目也已納入深圳前海深港現代服務業合作區的範圍。

或許，在幾大“地主”前海土地都被收回之後，前海未來也将迎來不少的土地盛宴，對于很多房企來說，這都将是千載難逢的機會。

中集集團：獲63萬平米土儲

觀點地産新媒體查看公告了解，中集集團全資子公司深圳南方中集集裝箱制造有限公司于2019年9月29日，與深圳市規劃和自然資源局（深圳規土委為其前身）、前海管理局就三塊宗地的整備事宜達成一致並簽署了《土地整備協議書》。

三塊宗地即T102-0152、T102-0153、T102-0154宗地，位于深圳市前海深港現代服務業合作區07及09開發單元，合計52.4萬平方米。

根據本次整備協議的主要合同内容及履約安排，各方同意由前海管理局按整備協議約定收回三塊宗地整備範圍内全部用地。

與此同時，各方同意按照整備協議确定的方法計算本次土地整備對南方中集的補償價值為128.91億元，並以此價值向南方中集、或南方中集上級公司——中集集團、或中集集團所屬全資子公司置換新規劃條件下同等價值的土地使用權（簡稱“置換用地”）。

而遵循規劃指標原則不變、業态相對均衡、地塊相對集中成片等原則，各方同意置換用地面積約為9.21萬平方米，總建築面積約為62.79萬平方米。

置換用地規劃指標顯示，在62.79萬平方米的總建築面積中，辦公面積為44.28萬平方米，商務公寓面積約3.83萬平方米，商業共12.99萬平方米，公共配套、交通配套及市政配套設施共1.69萬平方米。

來源：企業公告

另悉，上述置換用地的土地使用權價值為125.16億元，該價值與南方中集享有的補償價值128.91億元的差額為3.74億元。各方同意另行協商解決該差額部分的等價值土地使用權置換問題。

而置換用地最終坐標、面積、規劃指標等以土地使用權出讓合同的相關條款為準。置換用地的地價不再另行計收。

前海管理局同意自整備協議中三塊宗地的不動産注銷登記手續完成之日起三個月内，與南方中集，或南方中集上級公司——中集集團，或中集集團所屬全資子公司，簽署上述置換用地的土地使用權出讓合同。置換用地土地使用權起始日期為2015年1月1日，土地使用年期按國家規定的最高年期确定。置換用地中的商務公寓可以進入市場銷售。

中集集團認為，簽署整備協議有助于加快推進前海土地整備的進展，也有利于集團把握深圳城市發展和更新改造的機遇，提升集團現有資源的整體效益和股東回報，符合公司及股東的整體利益。

深圳國際：等價置換83.73億土地

同樣于9月29日，深圳國際控股有限公司與深圳市規劃和自然資源局（深圳規土委為其前身）及前海管理局簽訂土地整備協議書。

據此，合約各方同意由前海管理局按協議約定收回深圳國際于前海所擁有的全部五宗面積合共約38萬平方米的土地。

同時，合約各方同意按照協議确定的方法計算本次土地整備對深圳國際的補償價值為83.73億元，並以此價值向該集團置換新規劃條件下等價值的土地使用權；及合約各方同意對整備範圍内深圳國際有合法審批手續或不動産登記的地上建、構築物按重置成新價經評估後給予貨币補償，不再進行土地置換。

前海管理局按照深圳國際享有的補償價值共計約83.73億元置換等價值的土地使用權給後者，置換用地面積約為12.02萬平方米，總建築面積約為39.58萬平方米（含地下商業、地下配套設施及在19-08-03地塊中配建政府人才住房9081平方米）。

此外，根據土地整備協議，前海管理局同意自整備範圍内涉及的不動産注銷登記手續完成之日起2個月内，與深圳國際簽署置換用地的土地使用權出讓合同。置換用地的土地使用權起始日期為2015年1月1日，土地使用年期按國家規定的最高年期确定。置換用地中的商務公寓可以進入市場銷售。

而據觀點地産新媒體過往報道顯示，于2015年10月，深圳市規土委及前海管理局就同意在前海深港合作區19單元6街坊中安排約3.88萬平方米用地，作為深圳國際先期啟動項目用地。“前海首期項目”即位于深圳國際前海五宗土地之一的T102-0069宗地内，該宗地由原單一的物流倉儲用地變更為以産業辦公為主、配套高端商業和居住功能的綜合性用地，土地價值預計大幅提升。

先期啟動項目計容面積約10萬平方米，包含地下商業用途和其它停車場等地下空間在内的總建築面積将達到約16萬平方米，已獲前海管理局列為前海自貿新城建設重要工程之一。

因此，對于此次前海土地整備補償83.73億元，深圳國際表示，繼2017年度，集團已就前海首期項目确認稅前收益約24.4億元後，前海余下的約59億元的土地整備補償，将在土地出讓合同簽訂後，相關金額能夠可靠計量時，集團将予以确認為收益。

深圳國際于公告中稱：“前海片區的土地價值自2015年1月1日到現在已有較大幅度的增長，加上未來前海片區作為粵港澳大灣區發展戰略的重要組成部份，開發前景廣闊。土地整備完成後，将進一步明确本集團在前海片區的土地權益，同時随着未來該置換土地資源的逐步開發及價值的逐步釋放，将有助于進一步促進本公司業績的持續增長。”

深圳國際還表示，簽訂土地整備協議標志着集團推進已久的前海項目土地整備工作取得重大突破，進一步明确了集團在前海區域土地權益價值，為下一步順利簽訂土地出讓合同奠定基礎，同時未來也将有利于提升集團在該片區的資源價值，推動集團物流産業相關的土地綜合開發和發展。

或許，相對比招商蛇口前海土地整備高達500萬平方米建築面積的等價置換，中集集團和深圳國際的新置換土地顯得並不那麼搶眼，但對于企業本身而言，這無疑是一次超級土地紅利的釋放。

去年12月24日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布前海土地整備公告，作為“前海三大地主”體量最大的一位，招商局旗下2.9平方公里土地最終獲得了900多億增值，與土地注入招商蛇口時升值将近1.5倍。

按照最新協議，前海土地置換出的經營性用地占地逾92萬平方米，建築面積近500萬平方米。在寸土寸金的深圳，這部分土地大多可用作商住用途開發，對應可售貨值逾4000億元。