合富商業：廣州白雲：厚積薄發，以産業帶動商務發展

灣區發展基建先行，白雲區作為粵港澳大灣區發展核心引擎的重要承載區，以“科技創新、基礎設施、合作交流”為三大核心，全面融入粵港澳大灣區建設。伴随着廣州傳統中心城區的擴容擴張和功能外溢，白雲區赢得了對接廣州新一輪發展戰略的難得機遇。

白雲區強基建，厚積累

白雲區位于廣州市中北部，東鄰天河、蘿崗區，南連荔灣區、越秀區、天河區，整體土地面積795.79平方千米。曾經的白雲區，最初的印象是郊區、業區、專業市場林立的畫面，如今的白雲區正日益成為廣州市中心城區向外擴張的重要部分。2018年末白雲區常住人口271.43萬人，戶籍人口103.34萬人，是廣州市中心城區中面積最大、常住人口最多的一個區。

據廣州市人民政府公布的信息數據顯示，2019年上半年白雲區全區固定資産投資額依然實現了高增速，同比增長24.6%。近年來白雲區固定資産投資額一直保持大幅增長，不斷為更長遠的發展奠定堅實的基礎。2019年，白雲區年度計劃基建投資744億元，位列全市第二，中心六區第一！白雲區在基建上已經初現成果：重點打造項目數量高達182個，在交通建設上包括白雲棠溪火車站、廣州白雲機場三期擴建和9條地鐵線路也紛紛動工中。

數據來源：相關統計信息網

白雲區“1358戰略”，以産業帶動商務發展

過往的白雲區，經歷過無序的野蠻生長，也經歷過瓶頸之前的茫然徘徊，對于白雲來說，“1358”發展思路：實現“一個目標”，用好“三大樞紐”，構建“五大功能片區”，建設“八大産業園區”，這不僅是對白雲發展方向的一個回應，同時也是一份勾勒出白雲未來輪廓的發展藍圖。以此為指引，白雲通向未來之門，正徐徐打開。

資料來源：白雲區政府官網

随着廣州中心城區的擴張伴随功能溢出，加之産業結構的戰略性調整，白雲區憑借自身的自然禀賦、土地資源、産業基礎，成為了廣州未來發展戰略的重要一環。白雲區“1358”發展戰略，以建設國家重要中心城市的現代化中心城區為“一個目標”，打造航空、交通、科技創新三大樞紐的重大部署點燃發展新引擎；東西南北中形成東部科技創新帶、南部白雲新城CBD、西部科技創新走廊、北部臨空經濟示範區、中部城市中心五大片區聯動、錯位、互補發展，以生物醫藥、信息技術、人工智能、鐵路經濟等八大産業園區的精心優化布局增添發展新動能，奏響白雲發展最強。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生表示，廣州對于白雲區在政策、基礎設施、産業等方面的大力支持，使得白雲區産業結構及城市面貌全面升級，在基建完善、産業發展的帶動之下，白雲區整體發展将迎來騰飛，也必将動白雲區的商業地産市場更加上一個台階。

白雲區寫字樓供求平衡，價格穩中有升

據合富研究院整理的來自廣州陽光家緣的數據顯示，2016年至2019年7月份，白雲區一手寫字樓市場新增供應僅有約7.4萬㎡，主要供應集中在2016年，占近幾年的90%。近兩年都未曾有新增供應，最近出現新增供應已經要追溯到2017年，僅有7383㎡的少量供應。

在成交方面，同期白雲區的一手寫字樓成交量約為7.4萬平方米，一手寫字樓市場整體呈現出供求平衡的态勢。近三年，白雲區寫字樓成交形成兩極化，主力成交來自位于民營科技園旁的綠地匯創國際，占整體白雲區的去化近八成，其余成交均來自于白雲新城内的項目，白雲新城是目前白雲區内供貨量與成交量最集中的闆塊之一，如宏鼎雲璟匯、白雲綠地中心、碧桂園雲立方項目。

數據來源：陽光家緣、合富研究院

據合富研究院整理的來自廣州陽光家緣的數據顯示，近三年白雲區寫字樓成交價格呈上升趨勢，2018年成交價格更是升至3萬元/㎡，對比2016年上升33.6%。縱觀與全市一手寫字樓成交均價對比，白雲區在2018年的成交均價比全市均價高約30%，主要成交來源于白雲新城内的碧桂園雲立方。近年來白雲區内寫字樓供貨主要源于白雲新城内，區域總部經濟集聚逐漸成形，規劃利好頻出，預計未來寫字樓成交價格随着城市發展的步伐穩中上升。

數據來源：陽光家緣、合富研究院

商務布局：白雲新城、設計之都、白雲湖闆塊呈“三足鼎立”

白雲新城經過十余年建設已現雛形，過往白雲區内商務用地土拍更是均集中在白雲新城，已落成有白雲綠地中心、宏宇雲鼎匯、萬達廣場等商務地標項目，這些寫字樓項目前均已銷售完畢，目前闆塊二手寫字樓價格為4萬元/平方米左右，闆塊内暫無新增寫字樓供應。随着政府對白雲新城總部經濟規劃的步伐，同時已經吸引無極限（中國）健康産業基地、南航總部、華為城市産業雲平台、阿里天貓汽車、嬌蘭佳人化妝品等總部企業進駐，令白雲新城價值不斷凸顯。

另據合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生表示，随着白雲新城的商務氛圍逐漸成熟，白雲新城正成為繼珠江新城、琶洲互聯網創新集聚區之後，廣州第三個總部企業集聚區域。目前闆塊内的寫字樓租金水平是最好的體現，寫字樓租金水平已達110-170元/㎡·月左右，白雲新城區域已發展成為廣州寫字樓市場的熱點闆塊，其商務價值已得到市場認可。

在規劃上，白雲區将白雲新城北區片區的定位從原來的“宜居新城”調整為“總部經濟集聚區”。位于白雲新城北鶴龍街黃邊片區的廣州設計之都，定位為粵港澳大灣區設計産業集聚的國際品牌搖籃、華南首個“一帶一路”設計服務貿易中心、廣州首個B2B設計服務共享平台，該項目一、二期核心區已全面動工建設。目前，23家國内外知名設計企業及協會已簽訂意向入駐協議，預計到2025年，園區營業收入将達500億元，入駐設計企業達300家以上。白雲設計之都作為粵港澳大灣區建設全市重點推動平台項目，将接棒白雲新城成為白雲商務新興土拍的主要供貨區域。今年，廣州設計之都已經完成4宗地塊出讓，預計還将有3宗服用地供應。

除此之外，白雲湖數字經濟區也将是白雲區内未來商務主要的供貨闆塊之一。白雲湖數字科技城位于廣州市白雲區西部，白雲新城北部，總用地面積28平方公里，是廣深港澳科技創新走廊向白雲區拓展的重要延伸腹地，将建設為世界一流的數字科技産業生态圈、宜居宜業的産城融合示範區。拟依托良好的生态環境和便捷的交通條件，吸引科技創新龍頭企業及生态夥伴，重點發展新一代信息技術、人工智能、5G通訊、自動駕駛、物聯網、軟件信息、電子競技等産業。 軟通動力、中軟國際等中國軟件百強企業已簽約或揭牌，通智慧、曙光易通、東方國信等13家企業已注冊，並已開展業務；蘭科技、華石科技等16宗重點對接項目已明确落戶意向，並開展前期業務對接。強大的産業發展勢頭，還吸引了北控集團、中關村信息谷等龍頭産業投資集團的集聚。

白雲區商務發展迎來新機遇

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生表示，白雲區作為廣州老六區面積最大、人口最多的一個區域，在經過多年的發展之後，同時在白雲新城的發展帶動下，加上“1358”發展引擎，在引進衆多産業的同時，白雲區的商務寫字樓市場必将更上一層樓，以白雲新城、設計之都、白雲湖數字經濟區“三足鼎立”的商務格局将進一步得到強化，白雲區商務發展将迎來全新的機遇。據悉，白雲新城内現再增添一地標——建華中心，總建約11萬平方米，作為白雲新城核心區的總部大樓，廣州建華中心在區位、交通、景觀等條件優越的基礎上，将借助白雲新城的商業發展優勢，打造出新概念、高品質的商業、辦公、文化、娛樂、居住的地標。

（合富輝煌服務過的白雲區内商業項目）

建華中心——白雲新城之上 灣區生态城市綜合體

項目占地12912平方米，總建築面積107991.6平方米，由3萬多平方米超甲級國際智能化寫字樓、超2萬平方米展示式企業辦公和1萬平方米輕奢特色商業組成。

綠地中心——白雲新城首個地標綜合體

廣州白雲綠地中心位于白雲新城，臨近地鐵2号線及規劃中的地鐵14号線，占地面積約4萬平方米，總建築面積約27萬多平方米，包括一棟超高層塔樓（含5A超甲級國際化寫字樓、高端公寓）及一棟商業裙樓，總投資30億元。

宏宇雲璟匯——城市高端綜合體

宏宇雲璟匯位于白雲新城商業區中心，占地面積16909平方米，總建面積130326平方米，項目規劃為5層商業+34層可延展為寫字樓、酒店、會客廳等的商辦單位以及商業用途可延展為獨棟企業總部、企業或個人資産配置組成。

百信廣場——大型城市綜合體

百信廣場是由廣州百信商業有限公司斥資開發建設的大型城市綜合體，位于廣州北白雲區雙核心商圈交匯處，5公里範圍内輻射200多萬人口，為36萬平方米核心城市綜合體，建設有兩幢26層的總部辦公樓、公寓及5層購物中心裙樓。

綠地時代雲都匯——廣州創意性商業綜合體

綠地時代雲都匯位于白雲新城北，廣州創意CBD核心——時代國際單位内；集開放式體驗商業街區、寫字樓、公寓業态于一體，是廣州創意性商業綜合體，總建約6萬方，開啟白雲創意經濟新時代。