合富商業：琶洲，将代言廣州中心區商務新高度

廣州作為粵港澳大灣區的門戶樞紐，正加快建設國際科技産業創新中心，打造以戰略性新興産業為引領、現代服務業為主導、先進制造業為支撐的綜合型現代産業體繫。其中，集創新平台與生态文化資源優勢的海珠區，在互聯網創新引擎的推動下，中心城區地位不斷凸顯。

海珠區城市中心地位日益凸顯

過去在廣州有句民諺：“甯要河北一張床，不要河南一套房”，這里的“河南”指的便是海珠區，海珠區作為工業區的歷史已不復存在了。如今的海珠區，作為廣州唯一的島區，四面環水，有着得天獨厚的地理和人文環境，位于“一江兩岸三帶”黃金水岸精華段、廣州新城市中軸南延線、廣深港澳科技創新走廊交匯的創新節點，成為廣州的開放門戶與創新樞紐，戰略地位日益凸顯。未來，海珠區更将打造成為粵港澳大灣區資源配置樞紐，加速全球高端資源集聚，進一步擴大區域創新輻射效應。

海珠區生态環境好，擁有近50公里的珠江岸線環繞，同時有海珠湖、海珠濕地公園2大生态綠心。攤開廣州地圖可以看到，三分之二的廣州珠江黃金水岸為海珠區所占據，同時擁有全國罕見的特大城市中央濕地，面積比紐約中央公園大三倍的國家級濕地公園——海珠濕地公園。未來海珠區将會依托珠江濱水岸線、海珠濕地等優質生态資源，打造現代化城市中央公園。為吸引高端産業、高端項目與高端人才集聚提供綠色磁芯，建設綠色、生态、宜居、宜商、宜遊的中心城區。海珠區更位列2018年中國百強區第21名，百強區以占全國不足1%的土地面積，以9%的人口創造了全國近四分之一的GDP，成為引領我國經濟發展的重要動能引擎。

海珠區寫字樓總體供不應求，價格穩中上升

據合富研究院整理的來自廣州陽光家緣的數據顯示，2016年至2019年上半年，海珠區一手寫字樓市場新增供應量只有約6.8萬平方米，其中2016年、2018年全年新增供應量更為“O”, 僅2017下半年有新增供應2.7萬㎡，直至2019年位處琶洲的中岱國際品牌廣場帶來新增供應寫字樓4萬㎡，海珠區一手寫字樓市場極為渴市。

與此同時，同期海珠區的一手寫字樓成交量為14.8萬平方米，過往的存庫得以消化，海珠區一手寫字樓市場整體呈現出供不應求的态勢。近三年，海珠區寫字樓成交主力來自于2016年的保利世貿 G座，由合富輝煌商業地産引進廣東省廣告有限公司購買保利世貿G座寫字樓及商鋪約2萬平方米，成交金額超6億元；此外，2017年底，合富輝煌商業地産引進大唐電力購買保利天悅廣場四期保利MO獨棟寫字樓作為大唐電力華南總部，成交金額超7億元；同年，合富輝煌成交海珠區赤崗磨碟沙的邦華環球貿易中心整棟塔樓寫字樓的大宗交易。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生表示，随着海珠區城市中心地位的日益凸顯以及琶洲互聯網創新集聚區未來2年寫字樓供應放量的情況下，未來海珠區将成為廣州寫字樓租售成交的熱點區域。

據合富研究院整理的來自廣州陽光家緣的數據顯示，2016年至2018年，海珠區近三年一手寫字樓成交均價高于廣州市整體水平，海珠區近三年一手寫字樓成交均價分别為30650元/平方米、27695元/平方米及37680元/平方米，同期全市一手寫字樓成交均價分别為24827元/平方米、26754元/平方米及23235元/平方米。其中，2018年海珠區一手寫字樓成交均價比全市均價高 67%，主要成交來源于琶洲闆塊内的保利叁悅廣場。近年來海珠區寫字樓價值逐漸凸顯，琶洲闆塊未來有産業規劃利好帶動，商務需求旺盛，預計未來寫字樓成交價格會逐漸上漲。

海珠區寫字樓格局自西向東，檔次逐步提高

海珠區早期以工業空間為主導，居住、商業以及其它城市公共配套均為了滿足工業發展所需。改革開放後，海珠區的房地産業發展迅速，其空間格局由工業城區向生活城區轉變，導致海珠區的寫字樓市場整體發展相對緩慢，跟随政府對産業規劃改造和交通繫統構建的步伐，海珠區整體寫字樓發展格局歷經了由西向東的拓展及升級過程：從早期濱江西路到江南大道昌崗闆塊，随後往東至客村一帶，直到目前發展如如火如荼的琶洲闆塊。

海珠區寫字樓在空間格局上經歷了自西向東的發展歷程，與此同時，海珠區寫字樓的檔次亦逐步提高，從濱江西、江南大道一帶的乙級寫字樓、次甲級寫字樓逐步發展到如今琶洲闆塊的甲級寫字樓、超甲級寫字樓林立的局面。

琶洲寫字樓市場發展如火如荼

海珠區中心城區地位的凸顯、廣交會以及琶洲互聯網積聚區的帶動，琶洲已成為廣州商務核心區域，呈明顯行業集聚效應，未來将承接越來越多企業積聚。2014年，琶洲與珠江新城、國際金融城合稱“一江兩岸三城廣州大CBD”，在未來十年，琶洲将與珠江新城、國際金融城三足並立，共同構成廣州發展“黃金三角”。

此外，海珠區擁有舉世矚目的國際會展中心——琶洲國際會展中心區，作為“中國第一展”的廣交會每年在此舉辦。會展業是海珠區重要的名片以及五大主導産業之一，為新技術、新産品搭建向世界展示的交流平台，加速國際創新資源的集聚，推動企業積極參與對外經貿合作，提升産業國際競争力。

而琶洲互聯網創新集聚區作為海珠區未來重大發展機遇與戰略平台，是廣州市建設國際科技創新樞紐的重要支撐與廣州“黃金三角區”科技引擎，是全市經濟發展新的重要動力源和增長極，創新樞紐地位日益凸顯。目前琶洲互聯網創新集聚區吸引了阿里巴巴、騰訊、小米、科大訊飛、唯品會等多家總部企業，未來寫字樓總體供應量超300萬平方米，衆多地標級寫字樓陸續落成，未來将實現年産值上千億，成為互聯網創新創業優選地。

琶洲互聯網創新集聚區的總部寫字樓，除了通過品質化、精細化的理念優化城市設計外，更是将互聯網思維的“開放”、“共享”融入到每個建築和景觀設計中，開創了“花園式”“開放式”“社區式”的辦公環境，給廣州帶來不一樣的景觀，充分體現“24小時活力CBD”。如騰訊廣州總部大樓，建築面積約21.4萬平方米，配3層室外公共平台，並配建咖啡廳、酒吧、便利店、充電樁等公建配套，将空中花園和避難及設備空間相結合，設計成一個個飄出去的觀賞性平台，還可以開會及健身，開放辦公環境的設計讓工作其中的人有了更多的交流與溝通，讓辦公環境不再冷冰冰。此外其設計還将微信“親人”、“親用戶”的理念融入其中，做一個開放性的建築，讓科技可以被普通大衆所看見、觸碰，項目大堂層、二層大平台、負一層藝術長廊和一層架空層是向市民全開放的，市民可從南邊的廣場,走進騰訊大樓的第二層大平台,再一直漫步到江邊。

另據合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生表示，随着廣州城市地位的不斷上升，近2年廣州整體寫字樓市場租賃活躍，空置率僅為6%左右，整體寫字樓租金水平近幾年保持平穩向上，整體增幅為9%左右，而其中尤以琶洲闆塊增幅最快，2018年同比租金增高達17%。随着粵港澳大灣區及政府對闆塊的精準定位，商業巨頭齊聚，琶洲區域已發展成為廣州寫字樓市場的熱點闆塊，其商務價值已得到市場認可。

未來5年：廣州中心區寫字樓市場看琶洲

珠江新城經過多年的開發和發展，已面臨無新貨供應的局面，據統計2019年上半年珠江新城新增寫字樓供應為零，同時，金融城受制限高影響，超120米的大樓建設進度目前都是一拖再拖，發展緩慢，而琶洲闆塊的建設如火如荼，在未來2-3年寫字樓市場将集中爆發。

相比珠江新城經過近20年漫長時間的開發，琶洲後發優勢明顯，在土地出讓時就設了限，開工時間、完工時間都非常明确。目前闆塊内已聚集了21家巨頭企業，17個已經動工，一線江景地塊均為大咖所占據，騰訊、阿里、唯品會總部大樓沿江一字排開，二線江景位置則有國美、粵傳媒大廈等寫字樓，陣容強大。據合富研究院統計數據顯示，海珠區預計2019年-2021年寫字樓可售貨量達 39 萬㎡，将緩解全市中心區寫字樓新貨短缺現象。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生更表示，琶洲闆塊更将成為廣州寫字樓熱點區域，未來5年，廣州中心區域寫字樓市場主要供應量來自于琶洲！琶洲，将會代言廣州中心區寫字樓市場的新熱度、新高度！