合富商業：廣州南拓加速，番禺商務發展迎灣區時代新機遇

城市的發展需要戰略版圖不斷升級擴容，這一點在番禺區能得到充分的體現。從南拓戰略開始到成為廣州主城區，番禺形象及地位不斷提升，而南站及萬博兩個商務區的誕生，讓番禺的商務發展邁向新的台階，承載更多商務版圖擴張、産業升級發展的重任，成為全市新崛起商務闆塊的中堅力量。

城市南拓發展戰略核心節點

城市發展需要不斷擴張版圖，從2000年番禺撤市設區開始，便打開其發展大門。而早在2001年便明确了番禺片區是廣州市21世紀重點發展地區的宏偉目標，是廣州城市南拓的核心節點。在去年提出《廣州市城市總體規劃（2017-2035年）》中，番禺區廣明高速以北地區等區域明确納入了主城區的範圍。

《廣州市城市總體規劃（2017-2035年）》——市域空間結構圖

随着2005年地鐵三号線開通，大大縮減了番禺與城市核心的距離，至今也是全國最為繁忙客流量最大的地鐵線路之一。2010年，亞運會在廣州盛大舉行，包括最核心的亞運城在内，番禺區轄内的40個體育場館合計承擔亞運會18個項目的比賽和訓練任務，從而進入國際視野，提升國際認同和知名度。同年，廣州南站正式運營，成為全市全省乃至華南地區最重要的門戶和交通樞紐。萬博商務區亦在2010年首次被提出並進行全面規劃布局，2013年被确定為廣州市重點建設項目，現在是備受矚目的廣州“第四商圈”。

《廣州市城市總體規劃（2017-2035年）》——金融與總部經濟集聚區空間布局示意圖

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，回顧番禺發展脈絡及以上種種“重要時刻”，不難發現番禺整個區位形象及發展進程正在不斷提升，成為廣州城市發展不可或缺的一環。在區域基建加速，形象及地位不斷提升同時，南站及萬博兩個商務區的誕生，讓番禺的商務發展邁向新的台階，承載更多商務版圖擴張、産業升級發展的重任，成為全市新崛起商務闆塊的中堅力量。

番禺商務市場獲南拓歷史性機遇

以東塔-周大福國際金融中心的落成為重要標志，廣州傳統核心商務區珠江新城CBD正式進入完全成熟期，發展漸趨飽和，城市商務發展亟需拓展新領土。承接廣州城市南拓歷史重任的番禺區首當其沖。而作為商務發展的載體，番禺區寫字樓市場亦正發生日新月異的變化。

據合富研究院監控顯示，2015年以來，番禺區寫字樓在全市的成交份額日益壯大，累計供應50.3萬㎡，成交46.6萬㎡，屬于供需大致平衡的健康市場狀況。同時随着區域商務氛圍的日漸成熟，軌道交通布局的進一步完善，對于該區域價值的認可在逐年上升的價格方面得以體現。

（近年番禺區寫字樓物業成交走勢及占比 數據來源/合富研究院）

（2019年中廣州各區寫字樓庫存及去化情況   數據來源/合富研究院）

從目前各區的庫存量來看，番禺寫字樓庫存充足，在全市排名第二，有望成為未來成交主力。而其對應的去化周期是相對較快的，按目前庫存及近一年的去化速度計算，約15月能夠消化完畢。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，在核心闆塊寫字樓供應相對稀缺的情況下，番禺作為最靠近核心的區位之一，加上有南站及萬博兩大商務區發展作為支撐，其寫字樓市場的前景是潛力巨大的。

南站——軌道交通樞紐引領闆塊高速發展

廣州南站定位為泛珠CBD、華南樞紐門戶以及綜合商貿新區，其戰略地位正在持續提升中。首先，作為粵港澳大灣區核心交通樞紐，其交通樞紐地位強化；其次，作為商業、文化、教育、體育一體化的多功能高鐵新區，南站已進入全面發展階段。

根據相關規劃，南站闆塊将逐步構建以高端商務服務業為主導、IAB産業為支撐、文體旅遊為特色的現代産業體繫，促進廣州南站地區産業鍊、創新鍊、價值鍊融合發展。充分發揮廣州南站在溝通港澳、聯繫泛珠腹地的交通樞紐優勢，大力發展總部經濟和樓宇經濟，積極引進泛珠三角地區知名大型企業集團並設立區域總部、行政總部、分支機構等，将廣州南站打造成為泛珠外向型産業對接國際高端要素、拓展海外市場、開展國際産能合作的重要平台。

随着南站闆塊的崛起，實力發展商的重兵布局，闆塊内商務的發展蒸蒸日上，近期更呈現加速的趨勢。據合富研究院統計，即使商服類物業在政策上遭受不利狀況的2017-2018年，闆塊内辦公物業網簽成交量仍得以大幅度躍升。同時随着萬科世博匯、路福聯合廣場等優質項目的上市，闆塊價格同樣早已大踏步突破2萬元大關並繼續呈現上升趨勢。

（近年南站闆塊辦公物業成交走勢 數據來源/合富研究院）

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌指出，作為灣區門戶，軌道經濟、灣區經濟将帶動整個南站片區的發展，備受國内及港澳企業關注，辦公需求将日趨旺盛，未來整體商務發展可期。

灣區發展是大勢所趨，南站手握交通要點，占據灣區有利資源，闆塊越來越備受關注，而這時候闆塊内的標杆項目便成了聚焦點，以萬科世博匯為例，作為南站闆塊標杆項目，其推出便收貨多宗大手成交，其中包括港企及外地企業，足以見證闆塊發展下項目的聚焦效應。

萬博——總部聚集效應，多家世界500強企業進駐，寫字樓價格上漲迅速

萬博商務區以信息服務業、總部經濟、中介機構、大型商業集聚為主，打造成為匯集商務辦公、旅遊購物、娛樂休閑、酒店會展、公共服務于一體的綜合性商務商貿服務中心。其定位亦從《廣州市國土空間總體規劃（2018-2035年）》草案中規劃的聚集發展金融與總部經濟區升級為最近入榜“最具融合效應功能區”。

近年來，萬博CBD着力發展新一代信息技術、電子商務、金融投資、現代物流、“互聯網＋”等新業态。吸引了思科公司及其30家合作夥伴，歡聚時代、華多網絡及其超過40家關聯企業，小米互聯網廣告項目、攜程網華南總部、海大集團總部、嘉誠物流等國内外頂尖企業落戶。營商政策的利好以及優質辦公環境和專業服務也帶來一衆如思科、IBM、微軟等世界級500強互聯網高精尖企業入駐萬博CBD。在2018年，萬博CBD全年營收總額約483億元，納稅總額約22億元。近年出台的《番禺區促進萬博基金小鎮建設扶持辦法》，吸引各類投資基金落戶萬博基金小鎮，同樣為打造創新經濟發展格局提供強有力的支撐。

城市更新，舊村蝶變，商圈擴容是城市發展的必經之路。2019年，番禺區政府決定将漢溪長隆萬博片區連片發展，建成粵港澳大灣區文商旅融合發展典範區域。7月，位于漢溪長隆、萬博片區核心闆塊的里仁洞村迎來了金額高達210億元的更新改造。此次大手筆的城市更新将與規劃總用地面積1.5平方公里的萬博CBD連片整合，打造更大的萬博商圈。 未來将連通廣州南站，最終形成粵港澳大灣區總部經濟帶。

與此同時，萬博CBD闆塊寫字樓市場同樣呈現如火如荼的發展趨勢。在若幹大手交易的支撐下，闆塊寫字樓2018年成交量高達15萬㎡，創歷史新高；價格節節攀升，近年年均漲幅近3成，今年有望站穩在4萬元大關。

（近年萬博闆塊寫字樓成交走勢 數據來源/合富研究院）

萬博CBD從規劃至今已有十一年，經過十一年的發展，這個投資百億的“商業王國”商業格局不斷凸顯。刷新番禺天際線的266米廣晟萬博城主塔樓也已正式封頂。番禺萬達廣場、海大大廈、招商城市主場、中鐵諾德中心等項目，共計95萬㎡的建築面積現已建成並投入運營；萬博CBD地下空間，總體量約180萬㎡、堪稱目前廣州最復雜的“地下城”主體建設已完成。

萬博CBD不僅處于廣州城市發展雙中軸的核心，也是“南拓”戰略下最關鍵的經濟發展一環，番禺區重要的産業平台。全面投入使用後将迸發出超乎想象的商業能量，為番禺融入大灣區發展注入新經濟活力。從規劃到實現，依靠着得天獨厚的區位優勢和政策紅利， 特别是在漢溪-長隆-萬博片區連片發展的前瞻性規劃下，萬博CBD的建設發展正聚攏着城市核心資源。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌指出，作為”南拓“重要商務闆塊，萬博商務區将與黃金三角等形成錯位互補發展，多個商業項目促進商務氛圍形成，貨量相對充足，市場份額有望逐步擴大。

而在南站及萬博兩大重點闆塊之下，番禺區商務發展已經踏上全速前進的發展階段，整體區域影響力也在增大，而重點闆塊周邊區域也同樣受到關注，像400米城軌能夠直達漢溪長隆及廣州南站的萬科未來之丘，目前已吸引多個總部進駐獨棟，預計在售的投資産品——建面約29~50㎡的露台傍山資産，以及60~600㎡的靈動辦公空間，都将會受到買家們關注。