原報告 | 中海商業地産100個小目標

觀點指數 在商業地産領域，中海無疑是國内屈指可數的龍頭企業。在各大房企加速布局商業地産的當下，一直以“穩”著稱的中海也有着自己的100個“小目標”。

在2019年中報中，中海表示，未來将配置7-8%的資源發展商業地産，預計在五年内實現持有商業物業總營業收入過百億的階段性目標，不斷提升抵禦周期波動的能力。

這並非是中海首次顯露自己發展商業地産的決心，早在2017年的業績會上，中海就明确提出“2020年商業物業總收入将突破50億港元，並在2023年實現年收入100億港元”。

在商業地産上，中海一直以來都有着不俗的成績。但随着競争的日趨激烈，中海能否在守住現有優勢的前提下，實現自己的100個“小目標”？

中海商業版圖

自1979年創立至今，中海已是不惑之年。經過多年發展，中海建立了自己的商業版圖，是國内的商業地産龍頭企業之一。關于它的商業地産發展情況或許我們可以從最新發布的2019年中報里一窺究竟。

據中海2019年中報數據顯示，2019年上半年，中海的收入為933.8億港元，同比上升5.4%。其中，物業發展收入908.2億港元，同比增長5.2%；投資物業租金收入21.2億港元，同比上升20.5%，其中酒店和其他商業物業的收入2.3億港元。其他業務收入4.4億港元，同比下降18.5%。

數據來源：中海2019年半年報，觀點指數整理

截止2019年上半年，中海已持有在營自有物業72座，總建築面積達425萬平方米。其中，持有並已投入運營的寫字樓共42棟；在全國投資運營的環宇城、環宇荟、環宇坊、環宇天地、富華里等綜合性購物中心13座。此外，中海還擁有12家星級酒店，分别布局于北京、深圳、珠海、海南、澳門等地。

數據來源：中海2019年半年報，觀點指數整理

如此看來，中海的商業版圖中已經囊括了寫字樓、購物中心、星級酒店，並且構建了在北京、上海、深圳等一線城市以及珠海、佛山、濟南等二線城市的全面布局，其中寫字樓最多，而購物中心和酒店數量不相上下。

在外界眼中，中海購物中心的發展遠不如其寫字樓，相比于中海寫字樓在行業的領先地位，中海環宇繫商業的擴張速度既比不上萬達廣場，知名度也不如萬象匯。

不過，中海對其購物中心非常重視，在中期業績會上，中海表示計劃未來三年安排10余個新項目穩定入市，規模達100萬平方米。屆時，中海将會擁有20余個購物中心，有望帶來管理規模和利潤的雙重增長。

總體而言，中海不僅想保住寫字樓的收入優勢，未來還要積極發展購物中心，争取以雙核發展的模式實現商業的均衡全面發展，擴大自己的商業版圖，實現五年内收入過百億的商業目標。

寫字樓“王牌”

作為國内最大單一業權寫字樓發展與運營商，中海在國内的主要一二線城市擁有42棟甲級寫字樓，運營總建築面積達409萬平方米，形成了“中海國際中心”、“中海廣場”、“中海大廈”三大品牌。

2019年上半年，在投資業務的收入上，作為中海商業地産王牌的寫字樓表現最為突出，貢獻最多。對于收入增長的原因，中海将其歸功于資本市場對寫字樓的回報、穩定性的青睐，以及自身穩健的品牌化、專業化運營。

此外，中海還實行了收並購和輕資産管理輸出的雙向發展戰略。2019年3月，中海成功並購了蘇州中海财富中心項目，該項目的月均租賃量為蘇州工業園區第一。此外，還對北京中海财富中心進行改造，改造後租金大幅實現提升。

除了維持租金帶來的利潤增長外，中海還将實現百億目標的希望寄托在了規模增長上。據中海近年來的年報數據顯示，2016-2018年,中海的寫字樓在營面積以及待建、在建面積一直在穩步增長，這一數值在2018年合計達到了近千萬平方米，也就是說未來幾年中海的寫字樓面積将達到近1000萬平方米。

數據來源：中海2016-2018年年報，觀點指數整理

與此同時，中海還利用其在寫字樓方面的優勢布局創新業務。中海Officezip就是中海商業寫字樓旗下獨立運營的聯合辦公品牌，也是中海在聯合辦公上交出的作品，其主要以全國布局的中海繫甲級寫字樓為依托，以靈活的辦公空間為載體。

據中海的公開數據顯示，截至2019年上半年，中海officezip已布局6座城市，擁有12個項目，總持有量為3.5萬平方米。在經營收入方面，同比增長55%，簽約總工數同比增長10倍，新增10家世界500強企業，約20家優質外資企業，目前在取得了不錯的增長。

在商業地産領域，寫字樓一直都是中海的王牌，而寫字樓的穩定收益也使得中海的商業收入得以逐年穩步增長。目前中海對其寫字樓業務寄予兩層厚望：一是未來通過持續擴大規模增加收入；二是助力創新業務實現快速發展。

寫字樓之于中海，既是實現效益、加強自身現金流的商業戰略選擇，同時也是創新業務的載體。

“明天”的目標

早在2018年的年報發布會上，顔建國就明确提出了中海業務的三個層次，即中海“今天”、“明天”、“後天”的發展布局。他認為，今天的主業是住宅開發，因為其周轉快、利潤高；明天的業務是商業資産管理，因為其是未來可持續發展的生力軍，也是房地産下半場持續增長的動力；後天的業務則是創新業務，其主要聚焦教育、養老、物流、文化等産業。

在“明天”的發展布局上，中海可謂是雄心勃勃，甚至定下了“2020年商業物業總收入将突破50億港元，並在2023年實現年收入100億港元”的目標。為了實現這一目標，中海做了哪些準備？

從目前的商業地産發展布局來看，中海顯然将大部分希望寄托在了規模增長帶來的收益上，未來将大力發展寫字樓和購物中心。其中，寫字樓業務被賦予了很大使命。在未來幾年里，它既要保證在規模擴張的前提下，保持利潤的持續增長；還要充當創新業務的載體，助力創新業務實現新的突破。

回顧中海近年來的發展情況，商業地産業務一直保持穩定增長。在2018年，實現收入40.6億港元，增長率高達38.10%；2019年上半年實現收入23.5億港元，保持15.76%的增速。以最新的半年數據為例，2019年上半年的23.5億港元收入，實際上已達成了“2020年實現商業收入50億港元”目標的一半。按照這個數據和增速預計，如年内繼續保持穩定增長，有望在2020年超額完成目標。

數據來源：中海2016-2018年年報、2019年半年報，觀點指數整理

至于中海能否在2023年實現年收入100億港元，目前還存在太多的不确定因素，比如未來幾年的經營策略、發展布局、市場環境等，現在還不能妄下定論。

現在離2023年還有3年多時間，在這期間，中海還會采取什麼策略助力商業地産，完成自己的百億“小目標”，讓我們拭目以待。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。